萬達(dá)西班牙大廈項(xiàng)目再陷拉鋸戰(zhàn) 中國式重建在國外水土不服

萬達(dá)集團(tuán)收購的西班牙大廈

在國內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)習(xí)慣于拆了重建的商業(yè)模式，而作為國內(nèi)房地產(chǎn)界的明星企業(yè)，萬達(dá)在過往的商業(yè)建設(shè)中似乎也未遭到太多的拆遷阻力。

然而，將這種方式如法炮制到海外似乎并沒那么奏效。

近日，一則“王健林怒斥馬德里市政府：像對待狗一樣對待我”的報(bào)道引起廣泛關(guān)注。隨后，萬達(dá)集團(tuán)通過官方微信號發(fā)布聲明澄清：此新聞嚴(yán)重失實(shí)，根本沒有報(bào)道中提到的萬達(dá)與馬德里市政府的談判，王健林董事長更不可能發(fā)表如此言論，萬達(dá)西班牙大廈項(xiàng)目正在重新進(jìn)行全面評估。

據(jù)《環(huán)球時報(bào)》1月27日報(bào)道，萬達(dá)和西班牙馬德里政府就其2014年買下西班牙大廈的重建問題，再次陷入談判拉鋸戰(zhàn)。由于新政府反對萬達(dá)提出的推倒重建計(jì)劃，外加馬德里民眾的反對，讓這個拖了接近兩年的項(xiàng)目進(jìn)展步履維艱。

北京建豪律師事務(wù)所周雷律師認(rèn)為，此次西班牙大廈的重建方案遇阻是萬達(dá)進(jìn)軍海外過程摔的第一個跟頭，也給萬達(dá)提了醒。國外的市場環(huán)境完全不同于國內(nèi)。長期以來，國內(nèi)地方政府招商引資壓力很大，像萬達(dá)這樣的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，是地方政府競相追求的對象，因而，在政策方面會相對傾斜于這樣的大企業(yè)。而一旦企業(yè)走出國門，面對的環(huán)境完全不同。國外的社會法治相對完備，政府的權(quán)力受到各個方面的制約，任何商業(yè)行為都不是政府一方面說了算。

安全考慮需要重建

2014年6月6日，王健林以2.65億歐元的價格，從西班牙國家銀行手中收購馬德里地標(biāo)建筑“西班牙大廈”。

據(jù)媒體報(bào)道，西班牙大廈是一座25層的摩天大樓，始建于1948年，建成于1953年。這座建筑材料為白色與紅色磚塊的大廈與鄰近的馬德里塔樓共同組成了新哥特風(fēng)格建筑群，是西班牙20世紀(jì)建筑的典范。直到2006年，大廈內(nèi)仍有一家豪華酒店皇冠假日酒店、商務(wù)中心以及配套公寓。

2008年，受世界金融危機(jī)影響，該大廈一直被空置，成為西班牙2008年房地產(chǎn)市場崩潰的象征之一。

對于西班牙方來講，萬達(dá)的投資不失為為一場甘霖。

據(jù)悉，上一任馬德里政府對萬達(dá)的這筆投資相當(dāng)支持，為促成該項(xiàng)目，當(dāng)時執(zhí)政的人民黨政府曾督促地方歷史遺產(chǎn)委員，將西班牙大廈的歷史保護(hù)級別從二級下調(diào)至三級，改建工程只要維持建筑主立面和側(cè)立面原始風(fēng)貌，即可正常實(shí)施。

接手之后，王健林希望發(fā)揮該大廈的位置優(yōu)勢，將其改造為集酒店、商業(yè)中心和豪華公寓為一體的建筑。但隨后由于安全因素，萬達(dá)方提出完全拆毀大廈重建的要求。

“萬達(dá)收購了西班牙大廈，即意味著大廈產(chǎn)權(quán)已經(jīng)歸萬達(dá)所有。但是作為建筑物的改造和施工必然要遵循城市的規(guī)劃，這種規(guī)劃應(yīng)既依據(jù)當(dāng)?shù)胤?，也要依?jù)具體行政審批和許可。建筑工程一方面要遵守城市規(guī)劃法中有關(guān)拆除、修建和施工等的程序性規(guī)定，另一方面要遵守建筑物的高度、外觀等實(shí)體內(nèi)容的強(qiáng)制性規(guī)定。”周雷說。

負(fù)責(zé)大廈正面技術(shù)研究的工程師伊格納西奧·費(fèi)爾南德斯表示，現(xiàn)在西班牙大廈所用的建筑材料已經(jīng)接近于70年的使用壽命，因此，大廈存在整體或局部坍塌的風(fēng)險(xiǎn)。大連萬達(dá)集團(tuán)的西班牙子公司總經(jīng)理則表示，鑒于目前建筑材料的損毀程度，在墻體已出現(xiàn)裂縫隨時存在倒塌風(fēng)險(xiǎn)的情況下，唯一可接受的辦法是將其拆除重建。

萬達(dá)集團(tuán)甚至聘請了西班牙最優(yōu)秀的工程、建筑、城市規(guī)劃和安全專家對西班牙大廈進(jìn)行技術(shù)性評估，給出了解決方案：有控制地拆除大廈三個外立面，以便用質(zhì)量更高的相同材料，比如用人造石、磚和玻璃纖維框架代替鋼筋，進(jìn)行原貌恢復(fù)重建。

該方案于7月1日遞交到市政府，但一直未獲批復(fù)。

重建遭遇雙重阻力

馬德里當(dāng)?shù)孛癖娨膊活I(lǐng)情，“重建”的要求引發(fā)名強(qiáng)烈抵抗。

2015年9月8日，據(jù)西班牙當(dāng)?shù)仉娨暸_報(bào)道，當(dāng)時有七萬余名馬德里市民聯(lián)名上書，表示堅(jiān)決反對王健林拆除重建西班牙大廈的計(jì)劃。

西班牙《國家報(bào)》稱，西班牙大廈或許是一個時代的記憶、一批建筑師的記憶、也是馬德里乃至西班牙人民共同的記憶，它現(xiàn)在已經(jīng)不僅僅是一座建筑，更是西班牙文化、歷史的一個象征。

該媒體還飽蘸感情地評論道，現(xiàn)在馬德里這座城市在不斷地發(fā)展，我們已經(jīng)暴露出缺乏對于古建筑保護(hù)的問題，這是一個非常錯誤的決定。很多時候我們只會注意到一個建筑的外觀而忘卻其內(nèi)涵，我們沒有考慮到自己對它所蘊(yùn)藏的情感，這樣只會讓我們丟失了過往，未來的城市可能完全淪為一個“迪士尼樂園”。

2015年4月，西班牙全國市長大選，新黨派“今日馬德里黨”領(lǐng)袖卡梅娜以絕對優(yōu)勢結(jié)束了人民黨連續(xù)24年執(zhí)政馬德里的歷史。上臺之后的卡梅娜開始對人民黨執(zhí)政期間所簽各類合同進(jìn)行重新審議和評估，萬達(dá)西班牙大廈項(xiàng)目自然也包括其中。

重建方案同時與卡梅娜領(lǐng)導(dǎo)的市政府的要求也相悖。

媒體報(bào)道稱，該項(xiàng)目的工作一度陷入停滯，萬達(dá)妥協(xié)表示，將不會改變大廈的正面和側(cè)立面來對大廈進(jìn)行改造。

北京德和衡律師事務(wù)所執(zhí)行主任劉克江接受法治周末記者采訪時表示：“萬達(dá)是否能夠成功拆毀重建值得懷疑，因?yàn)橐媾R西班牙政府和民眾的強(qiáng)烈反對，還有相關(guān)建筑保護(hù)法律的障礙。假設(shè)萬達(dá)收購西班牙大廈后無法重建，也只能像西班牙國家銀行之前擁有西班牙大廈一樣，等待下一個接盤者，或者等到大廈自然毀損，然后重建。”

中國式拆建文化國外難通行

王健林在公開演講中，將萬達(dá)的發(fā)展歷程劃分為四個轉(zhuǎn)型期。第四次轉(zhuǎn)型是：“從一個中國的大型企業(yè)向世界一流的大型企業(yè)轉(zhuǎn)型。”自此，頻頻傳來萬達(dá)海外收購的消息。

2013年6月，萬達(dá)宣布斥資10.2億英鎊投資英國，其中7億英鎊計(jì)劃在倫敦核心區(qū)建超五星級萬達(dá)酒店；2014年6月，收購西班牙大廈；2014年7月；投資9億美元在美國芝加哥建設(shè)一座高350米，地上89層的五星級酒店及公寓項(xiàng)目；2014年8月7日，中標(biāo)洛杉磯比佛利山一項(xiàng)目地塊，將投12億美元建高端綜合性地標(biāo)項(xiàng)目；2014年8月11日，計(jì)劃投資9億美元并購澳大利亞黃金海岸珠寶三塔項(xiàng)目；2015年，先后并購瑞士盈方體育傳媒集團(tuán)、澳大利亞HOYTS院線等企業(yè)，投資入股馬德里競技足球俱樂部、同程旅游等企業(yè)。

隨著萬達(dá)遠(yuǎn)征海外的步伐，“推倒重建式”拆建文化開始越境。

民間古城保護(hù)人士華新民接受法治周末記者采訪時說道：“在中國大陸本土，自上世紀(jì)九十年代初期開始的大規(guī)模圈地、賣地以來，歷史建筑保護(hù)讓位于商業(yè)拆遷的情況比比皆是，‘拆’字已經(jīng)像蝗災(zāi)一般吞沒了中國的大部分歷史街巷和歷史建筑。”

山西省古建筑保護(hù)研究所所長董養(yǎng)忠告訴記者：“根據(jù)我國文物保護(hù)工程的相關(guān)管理辦法，屬于文物保護(hù)單位或者不可移動文物的保護(hù)原則上不得拆除，如果殘損嚴(yán)重的可以落架維修。

華新民進(jìn)一步表示：“在歐洲，政府部門要嚴(yán)格服從文物保護(hù)法律，所以極少發(fā)生以政府為主導(dǎo)的對歷史建筑的破壞。另外，歐洲國家對私人財(cái)產(chǎn)的尊重也是成功保護(hù)的前提，因?yàn)楹芏鄽v史建筑也同時是屬于私人的祖?zhèn)鞣慨a(chǎn)。”

據(jù)報(bào)道，萬達(dá)收購西班牙大廈時，當(dāng)時的執(zhí)政黨人民黨支持萬達(dá)的改建方案。但新上臺的“今日馬德里”黨的策略是迎合所有人的需求和愿望，支持者基本來自對制度有所不滿、歐債危機(jī)期間上街游行的失業(yè)人群。因而，此次馬德里市政府的要求和民眾的訴求基本一致。

據(jù)悉，萬達(dá)集團(tuán)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，該集團(tuán)將會保留西班牙大廈的原始風(fēng)貌不予更改，也不會給該大廈重新命名，“我們尊重文化遺產(chǎn)和大廈的特色”。

“中國企業(yè)海外投資失敗的案例比較多，主要是對于當(dāng)?shù)氐姆珊蛣诠ふ摺⒆诮绦叛龅劝盐詹粶?zhǔn)確。”周雷律師建議，政商環(huán)境差異是中國企業(yè)海外投資遇到的普遍問題，投資者要更多地研究當(dāng)?shù)氐姆珊椭贫?，?xì)致評估投資風(fēng)險(xiǎn)。