新鴻基成都ICC項目引質(zhì)疑 拿地8年商業(yè)還在整治地基

    成都ICC（環(huán)貿(mào)廣場）坐落于成都商業(yè)金融核心區(qū)域東大街，地理位置得天獨厚。但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在拿地8年之后，成都ICC僅建了1/3的住宅用地，商業(yè)主體還在整治地基，而周邊的許多樓盤大多已經(jīng)竣工。這樣的現(xiàn)象難免讓人覺得不可思議，但結(jié)合近來港資房企不斷拋售內(nèi)地物業(yè)我們可以發(fā)現(xiàn)，港資房企在內(nèi)地房產(chǎn)市場回暖的背景下，仍不看好未來的行情，他們更看重利潤，緩慢開發(fā)和拋售行為或許只是為了保存實力。

　　“天府門廊，怎么走？”日前，一個從香港來的旅行團(tuán)領(lǐng)隊拿著成都市地圖，不停地問路人，但很多路人都搖搖頭，就走開了。

　　在香港，“維港門廊”有口皆碑，遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，屹立于維多利亞港入口，早已成為香港獨特的城市地標(biāo)，其背后的謀劃者就是新鴻基地產(chǎn)。但是記者注意到，在成都天府門廊并不為人熟知。

　　8年前，新鴻基在成都輕松拿下“東調(diào)”戰(zhàn)略推出的259畝大盤，意欲打造世界第五座ICC項目。如今8年過去了，成都ICC僅建了1/3的住宅用地，作為主體的商業(yè)還在整治地基，另有1/3用地荒蕪。那么，拿地多年卻開發(fā)緩慢，新鴻基地產(chǎn)意欲何為？

　　拿地樓面價僅為2769元

　　這一切都要從14年前的成都“東調(diào)”戰(zhàn)略說起。當(dāng)時政府對東郊工業(yè)企業(yè)實施搬遷，被劃入搬遷名單的攀成鋼片區(qū)騰出了3000畝土地，且地處東二環(huán)與東大街東沿線交叉位置上，因此備受市場關(guān)注。

　　成都ICC所在的259畝地塊，號稱是攀成鋼的頭號巨幅地塊，2007年底公開“出嫁”。成都市國土局土地出讓公告顯示，上述宗地編號具體為“JJ46(211/212/252)：2007-092”，其中規(guī)定B1及C1地塊為商業(yè)金融業(yè)用地，主體建筑高度均為280米。

　　一位參與過當(dāng)時土地競拍會的成都地產(chǎn)人士回憶說，“當(dāng)時以為這塊地爭奪會很激烈，但現(xiàn)場只有新鴻基一家舉牌，最后底價成交，樓面價為2769元/平方米。”

　　實際上，新鴻基地產(chǎn)的野心是復(fù)制“維港門廊”，打造“天府門廊”成都ICC。按其設(shè)計，上述B1與C1地塊的主體建筑就是“天府門廊”的兩根擎天門柱。

　　新鴻基地產(chǎn)介紹說，成都ICC將以商業(yè)、購物及金融為核心，發(fā)展高端商業(yè)、銀行、保險、證券、基金、信托等金融業(yè)務(wù)以及與之相關(guān)的法律、評估、審計、會計、咨詢策劃等專業(yè)服務(wù)。

　　從公開內(nèi)容看，引入成都ICC是攀成鋼板塊走向高端服務(wù)業(yè)的關(guān)鍵起點。日前，坊間傳言成都多個商業(yè)項目陷入停工或半停工，這讓仍未顯山露水的成都ICC備受關(guān)注。記者在現(xiàn)場看到，成都ICC的A地塊是“天曜”豪宅，被圍欄圈起來的是B地塊，正在做地下工程，有塔吊旋轉(zhuǎn)，C地塊為一片荒地，成都ICC銷售中心就掩映在這片荒地東頭的樹林中，除2~3名置業(yè)顧問值班外，停車場車輛稀少，少有看房者。

　　成都ICC銷售中心一位置業(yè)顧問介紹說，A地塊純住宅項目“天曜”共有928戶，已進(jìn)入尾盤，剩下100余套大戶型去化難度較大，售價約11000元/平方米。權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，天曜首次開盤時曾賣到14000元/平方米。

　　記者以購房者的身份登上天曜一棟清水房，從陽臺上遠(yuǎn)眺，整個攀成鋼片區(qū)一覽無余，ICC項目的B、C地塊盡收眼底。一個拿地8年的高端綜合體項目，至今不是空地就是工地，讓人對新鴻基地產(chǎn)的操盤思路頗為費解。

　　記者查閱新鴻基地產(chǎn)各財年的年報發(fā)現(xiàn)，新鴻基地產(chǎn)香港環(huán)貿(mào)廣場開發(fā)周期并不長，于2005/06年財年內(nèi)動土，至2009/10年財年落成，動工到租戶入駐僅4年。

    周邊樓盤多已竣工

　　一位成都地產(chǎn)資深媒體人回憶說，2011年5月，成都二環(huán)內(nèi)房價每平方米首次突破一萬元，樓市調(diào)控升級，攀成鋼板塊除了成都婦女兒童中心大樓，也只有華潤二十四城等幾個在建樓盤，但大片土地并不是沒人要，而是早已成了各房企巨頭的“囊中物”。

　　如今，群龍聚首的攀成鋼開發(fā)速度一直很慢。2011年11月，綠地集團(tuán)打破沉寂，宣布即將推出綠地錦天府，意味著該板塊首次從概念進(jìn)入落地。

　　值得一提的是，吉寶凌云峰閣與環(huán)球匯天譽分別于2012年4月與5月開工，分別于去年6月和年底竣工。與之相比，成都ICC純住宅“天曜”雖與綠地錦天府于2011年9月底一起開工，但記者看到其至今仍在施工，而綠地錦天府早已于2013年6月完工。

　　截至目前，拿地稍晚的通用時代國際社區(qū)、伊泰天驕、樂天圣苑、中洲中央城邦、中糧鴻云等多個中高端項目已處于現(xiàn)房銷售或準(zhǔn)現(xiàn)房銷售階段。中糧地產(chǎn)去年8月拿下“中糧鴻云”剛需地塊之后，僅隔1個月即啟動開工，記者近日現(xiàn)場踩盤時看到多棟樓盤均已建起了10多層。

　　除了成都ICC之外，在片區(qū)內(nèi)環(huán)球匯天譽拿地成本最低，其樓面價為4200元/平方米，而售價達(dá)1.5萬元/平方米。這足以看出港資房企比內(nèi)地房企具有較大的銷售毛利率彈性空間。

　　當(dāng)前，攀成鋼板塊的問題顯而易見。今年4月份，中糧鴻云與樂天圣苑在同一節(jié)點首次開盤，同臺對壘。成都某地產(chǎn)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示，該板塊同質(zhì)化嚴(yán)重，缺少高端商業(yè)配套。

　　如今，攀成鋼板塊內(nèi)住宅樓盤林立，業(yè)內(nèi)期待成都ICC早日面市，并將之與仁恒置地廣場及IFS相提并論。但新鴻基拿地8年來，僅開發(fā)了1/3的住宅地塊。新鴻基地產(chǎn)2013/14財年年報透露，成都ICC剩余部分將于2017/18財年或以后完工。

　　在成都某房企營銷高層看來，港資房企喜歡慢開發(fā)造精品，對市場判斷很謹(jǐn)慎。他們拿地時片區(qū)不成熟，但肯定不是資金問題。成都天坤地產(chǎn)副總經(jīng)理賴翰林告訴記者，“根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，土地拍賣后兩年內(nèi)必須開發(fā)，否則無償收回。”

　　日前，記者向新鴻基地產(chǎn)、九龍倉與恒基地產(chǎn)總部分別發(fā)去了采訪提綱，截至發(fā)稿時仍未收到回復(fù)。

　　針對相關(guān)問題，記者近日采訪了成都市國土局，該局土地利用管理處副處長韓軍解釋說，“法律上，沒有 囤地 概念，只有閑置土地。根據(jù)國土部53號文件界定，也需經(jīng)過調(diào)查界定。沒有經(jīng)過調(diào)查程序，只能說涉嫌。是否閑置土地，要按照合同簽訂時的宗地調(diào)查，而不是按宗地劃分的地塊。”

　　上個月下旬，國土部成都督察局督促成都市加大閑置土地處置整改力度。那么，新鴻基成都ICC地塊是否會被處置整改呢？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“原則”之外還有特例，這一政策非剛性。成都一位不愿具名的房地產(chǎn)律師指出，港資房企有錢，地方為了招商引資對其很照顧，他們一拿就是數(shù)百畝上千畝，雖然早期規(guī)定了單宗不超200畝等，但現(xiàn)行政策對他們約束仍不夠。

　　或與母公司變動有關(guān)

　　一位接近新鴻基成都高層的某知情人士透露，新鴻基用香港ICC國際化概念設(shè)計方案，迎合國際金融機(jī)構(gòu)入駐需求，方案設(shè)計及建造標(biāo)準(zhǔn)很復(fù)雜，在對接成都ICC項目中，卻遲遲難以落地，期間歷經(jīng)多次博弈。而新鴻基地產(chǎn)官方于2008年7月份曾雄心勃勃地說，他們要把成都ICC打造成國際級綜合項目典范，品質(zhì)可媲美香港“維港門廊”。“現(xiàn)在挖地基的是B地塊 凱旋門 ，設(shè)計太復(fù)雜了。裙樓的商業(yè)很復(fù)雜，技術(shù)是其一，他們請的是香港凱達(dá)環(huán)球和嘉博建筑事務(wù)所，國際規(guī)范與國內(nèi)規(guī)范有沖突，調(diào)了很久。以香港看法，調(diào)出來的商業(yè)結(jié)構(gòu)太痛苦了，達(dá)不到他們的商業(yè)要求，就擱置了。”上述成都某知情人士說。

　　某國際地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)成都分部相關(guān)人士透露，他們?nèi)ツ觊_始介入成都ICC商業(yè)部分招商代理，還負(fù)責(zé)與項目相關(guān)建筑事務(wù)所協(xié)調(diào)如何優(yōu)化建筑設(shè)計，盡早落地。

　　上述知情人士補充說，新鴻基正準(zhǔn)備論證C地塊，研究住宅需求，現(xiàn)在大戶型普遍不好賣，他們想改成小戶型，市場調(diào)研快半年了。“先做住宅，不牽連裙樓商業(yè)設(shè)計。說慢肯定慢，開發(fā)商沒必要這時讓建筑單位進(jìn)場。”

　　現(xiàn)在看來，新鴻基似乎有些騎虎難下。目前，攀成鋼內(nèi)絕大多數(shù)項目為迎合市場做成了“首改”或“再改”的中小戶型產(chǎn)品，區(qū)域競爭白熱化。那么，新鴻基地產(chǎn)為何不早推1號和3號住宅用地？實際上，像綠地錦天府彼時借助快銷模式，通過高端活動配合圈層營銷，已基本去化完畢。

　　某國際地產(chǎn)機(jī)構(gòu)成都分公司負(fù)責(zé)人說，“內(nèi)地樓市的黃金時期，這個年份卻在香港很糟糕。香港戴德梁行當(dāng)年被兼并時，在內(nèi)地和香港是盈利的，在亞洲卻是虧損的，被賣出去就是母公司出了問題。如果出現(xiàn)這種節(jié)點不搶的話，肯定是母公司出了問題。”“李嘉誠拿下成都南城都匯，也是囤積了很多年。他們很聰明，不會干虧本生意。”上述機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人補充說，一定要站在母公司角度去觀察。

　　公開資料顯示，新鴻基地產(chǎn)決策層的郭氏三兄弟郭炳湘、郭炳江與郭炳聯(lián)，近些年沒少卷入輿論漩渦。先是郭炳湘因郭氏家族風(fēng)波2008年被免去公司主席兼行政總裁，2011年郭炳江和郭炳聯(lián)上位，從公司聯(lián)席副主席兼董事總經(jīng)理升為主席兼董事總經(jīng)理，不料1年后兩人集中涉案，后被保釋復(fù)職。不過，記者仔細(xì)查閱新鴻基定期報告發(fā)現(xiàn)，2014~2015年中期報告透露，郭炳江已不在公司董事局之列，僅有郭炳聯(lián)為公司主席兼董事總經(jīng)理。