開發(fā)商休整待兩會利好 臨淡季經(jīng)理人信心再下滑

核心提示：過完臘八就是年，樓市進入傳統(tǒng)淡季，多位職業(yè)經(jīng)理人信心再度小幅下滑。中國房地產(chǎn)報調查結果顯示，2015年2月中國房地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數(shù)(China Real-Estate Manager Confidence Index，簡稱中房MCI指數(shù))在2015年1月跌落兩個百分點后，環(huán)比再跌三個百分點至78.67。

過完臘八就是年，樓市進入傳統(tǒng)淡季，多位職業(yè)經(jīng)理人信心再度小幅下滑。中國房地產(chǎn)報調查結果顯示，2015年2月中國房地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數(shù)(China Real-Estate Manager Confidence Index，簡稱中房MCI指數(shù))在2015年1月跌落兩個百分點后，環(huán)比再跌三個百分點至78.67。

讓路春節(jié)

2月份是中國的傳統(tǒng)節(jié)日春節(jié)，忙碌了一年的開發(fā)商也步入短暫的“休整期”，不過仍有部分地方打出了“返鄉(xiāng)置業(yè)”的牌。

“1月和2月持平，從市場來看沒有發(fā)生太大的變化。”五礦建設董事總經(jīng)理何劍波認為樓市預期上沒有明顯改變，2月談不上更好或是更壞。

過半的職業(yè)經(jīng)理人在接受調查時做出了持平的判斷。

中建總公司總經(jīng)濟師魯貴卿認為銷售沒有太大變化，目前中國的實際經(jīng)濟比數(shù)字表達的要嚴峻得多，“中建下面公司設計板塊合同訂單在下滑”。

上海新城控股集團高級副總裁歐陽捷也發(fā)表了持平的觀點。他判斷政策不會有太多的變化，從市場面來看，大的勢頭還是供大于求。今年2月份的春節(jié)比去年要晚一些，可能東部就業(yè)的人回到中西部“返鄉(xiāng)置業(yè)”需求會相對活躍一些。

“2月份樓市銷量的絕對值可能小于1月份。”河南新田置業(yè)有限公司總經(jīng)理馮常生分析，春節(jié)屬于傳統(tǒng)的市場銷售淡季。春節(jié)假日，人們文化、旅游、娛樂等消費增加，若非改善性居住或者必須緊要需求居住的消費者，出手樓市的可能性較小。

這個觀點得到新東潤地產(chǎn)有限公司副總裁王龍的贊同，他認為，房地產(chǎn)的軟著陸市場形勢也和當前整個國家的經(jīng)濟有關。

“春節(jié)氛圍、雨雪漸冷的天氣等因素，銀行利率浮動等金融政策尚不明朗，都讓消費者趨謹慎。”河南和諧置業(yè)有限公司總裁吳肄群認為，整體看，投資性客戶日趨謹慎，受市場影響較大；剛需消費者作為當前樓市消費的生力軍，則是較長一個時段的市場主流消費群體。

萬科集團高級副總裁、北京萬科董事長毛大慶則下調了本月信心指數(shù)評分，他認為，上月畢竟是受到信貸等利好政策因素影響。而從市場實際表現(xiàn)來看，各種利好政策對市場的刺激十分有限。

旭輝集團董事長林中也小幅下調了本月信心指數(shù)評分，其判斷短期內，政策不會有什么影響，中長期是利好。“樓市限購政策取消擴大了市場購買基數(shù)，其實大部分城市自用需求都在90%以上，投資類需求不到10%，這些城市放開限購之后對市場不會有很大沖擊和變化。我認為這個政策的利好作用需要時間，可能是九個月或者一年。”

林中對此表示樂觀，他分析2015年的市場會比2014年好。從全國平均看，預測交易量會有5%~8%之間的成長，房價可能會有5%的平均漲幅。政策利好、央行降息等因素正在改變市場預期和心理，預計明年5、6月份市場會恢復，量價重新進入成長軌跡，開發(fā)商的庫存會回到12個月的健康水平，供需正常的城市，比如上海和深圳，樓價會漲的快。

地方兩會熱議樓市

就在中房MCI指數(shù)團隊調查期間，正值地方兩會陸續(xù)召開。不少的地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人在參會時反映：樓市依然是今年地方兩會討論的熱點。

“經(jīng)濟新常態(tài)背景下兩會召開，市場和開發(fā)商都在關注，樓市調控和房價依然會成為關注度較高的問題。”河南星聯(lián)置地（集團）有限公司副總經(jīng)理李濤說，為刺激交易會不會有進一步的樓市政策、按揭政策出臺，是目前市場所關注的方向。

作為地方兩會的代表，馮常生也表示：“感覺與會者對樓市的話題依然反映熱烈，但政府文件中直接提及房地產(chǎn)和樓市的問題不多，一個感覺是，政府文件中關乎房地產(chǎn)的間接文字增多，比如對智慧型城市、社區(qū)服務、城市管理等方面的關注。這些間接涉及房地產(chǎn)的內容和工作，可看作一種有利于房地產(chǎn)健康發(fā)展的杠桿力量，在改善和推動著傳統(tǒng)意義的房地產(chǎn)在新常態(tài)下的發(fā)展和創(chuàng)新。”內蒙古的開發(fā)商在區(qū)兩會的分組討論中，努力從兩會找企業(yè)方向，比如，偏建筑企業(yè)的代表表示，未來會更加關注城市建設、民生工程。

“好要錢，好結賬。”一位代表直言跟著政策走的好處。

而開發(fā)商則更關注政府在城市規(guī)劃、重點開發(fā)區(qū)方面細則的落地，從中尋找商機，也希望給企業(yè)轉型找準方向。

對于2015年發(fā)展，職業(yè)經(jīng)理人認為“穩(wěn)”是上策。

“中國房地產(chǎn)已經(jīng)從住房普遍短缺、企業(yè)粗獷開發(fā)盈利的時代，步入了市場分化、房價漲幅放緩、房企利潤下調、價格波動周期縮短的時代。”中房集團董事長沈東進說，從政策方面看，政府對房地產(chǎn)行業(yè)的調控更加均衡，更加關注通過長效機制來實現(xiàn)“穩(wěn)增長，微刺激”的目的。尤其是兩會肯定會出臺一些保障民生為主的政策。他預計2015年，房地產(chǎn)政策還是以“去行政化”為主，讓調節(jié)回歸市場。

從銷售方面來看，仍然以去庫存為主，這也將使得房地產(chǎn)行業(yè)仍處在底部徘徊，房地產(chǎn)業(yè)也將徹底告別爆發(fā)式增長階段。

從資金角度觀察，在供需平衡未能改善、融資環(huán)境未能完全放松的背景下，部分房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小型企業(yè)仍將以高負債來維持業(yè)務發(fā)展。沈東進認為，2015年，政府應該會進一步放松融資限制，但是大政策出臺的可能性較小，所以他在本月信心指數(shù)評分上小幅提升1分。

與上個月分數(shù)持平的建業(yè)集團副總裁胡冰說：“今年房企資金更緊，我們更關注是否還有佳兆業(yè)事件，是否會有系統(tǒng)風險出現(xiàn)。”

重點提到產(chǎn)品創(chuàng)新

“2015年我國房地產(chǎn)市場仍然會穩(wěn)健發(fā)展。”綠地集團董事長、總裁張玉良說，房地產(chǎn)仍有機會，但是需要革新。

馮常生表示，當前，基于國家人口紅利、城鎮(zhèn)化水平現(xiàn)狀等因素，房地產(chǎn)市場需求空間仍可觀。樓市黃金時代進入白銀時代，也是在要求傳統(tǒng)的房地產(chǎn)轉向創(chuàng)新型的新常態(tài)市場，需要在戶型、建材部品、社區(qū)服務等多方面的創(chuàng)新發(fā)展，新形勢下的房地產(chǎn)企業(yè)需要精細化管理，涉及企業(yè)文化、企業(yè)品牌、項目建設、新建材應用等，同時，房地產(chǎn)的跨行業(yè)合作和創(chuàng)新會越來越多，當前一些行外企業(yè)推出的一些戶型產(chǎn)品和服務上的創(chuàng)新，某種意義上，也是在推動傳統(tǒng)房地產(chǎn)的發(fā)展和創(chuàng)新。

在王龍看來，品牌開發(fā)商，將會給一些三四線城市熱點區(qū)域帶來產(chǎn)品、品牌和影響的提升，一些區(qū)域市場可能會受到消費者集中的關注，一些房價洼地也會在區(qū)域市場的競合中得到提升。剛需市場基本沒變，市場產(chǎn)品也多集中在舒適性和改善性主流戶型和產(chǎn)品上，低密度產(chǎn)品和主城區(qū)大平層也會受到消費者青睞。其判斷，當前房地產(chǎn)產(chǎn)品品質都有了很大的提高，開發(fā)商在產(chǎn)品和項目上的投入也很重視。稅收等政策可為新房和二手房消費者帶來心理影響，購買行為顯得較以前更謹慎。

“在樓市平淡的大形勢下，市場、消費者等主體在各種因素影響下，也在進行著產(chǎn)品、服務上的變化，要求開發(fā)商在產(chǎn)品和項目細節(jié)上做文章，開發(fā)企業(yè)對產(chǎn)品附加值的投入也在不斷加大，建造和提升更具市場競爭力的產(chǎn)品和服務。”吳肄群說。

對于調整期的樓市，寶龍集團總裁許華芳表示，寶龍地產(chǎn)錯開了中高端市場的大型城市商業(yè)綜合體，主要針對一線城市衛(wèi)星城的社區(qū)商業(yè)綜合體細分市場(尤其是上海)，彌補市場空缺。

許華芳說，一二線城市社區(qū)MALL租金回報率高，提高項目內部收益率。公司轉型后，在一二線城市商業(yè)物業(yè)租金回報率相對三四線城市項目大幅提升，達10%以上，高于平均融資成本，從而提高了整體項目的盈利能力，寶龍近2年新獲取的項目內部收益率提高到20%以上，高于普通住宅開發(fā)項目。

“旭輝在土地擴張方面仍保持謹慎態(tài)度，繼續(xù)秉持‘不拿高價地，不拿地王’的原則。接下來，旭輝希望能將凈負債率降到50%，每年從銷售額中拿出30%的錢購買土地。”林中稱。

“如果環(huán)境不支持還大踏步發(fā)展，那就等于是自殺。”朗詩集團董事長田明強調企業(yè)要對發(fā)展速度的分寸存有敬畏。

海亮地產(chǎn)總裁周迪永判斷，城市化率的提升，不同需求的升級，家庭結構小型化等，都造成了城市生活方式的演變。住宅不再只是供人們遮風避雨的一個“殼”，房企要滿足客戶對生活方式的不同需求。生活配套服務已成為買房人更為關心的增值點。市場替代行政手段發(fā)揮出越來越顯著的調整作用，競爭也日趨規(guī)范化、理性化，整個行業(yè)面臨新一輪洗牌。錯失機遇，龍頭也會衰微；把握趨勢，異軍亦可突起。

“目前的二手房交易比去年活躍不少。”毛大慶則表示，不能拿高價地，拿了賣不掉也是一樣的，這是全行業(yè)面臨的問題。

本文來源于中國房地產(chǎn)網(wǎng)-中國房地產(chǎn)報李紅梅，圖片來源于互聯(lián)網(wǎng)，如牽涉版權問題，請與管理員聯(lián)系，謝謝！