商業地產發展階段與萬達商業地產特色

商業地產與萬達商業地產特色

商業地產，狹義上特指用于零售商業以及商務用途的房地產，以區別于滿足居住功能的住宅地產、滿足工業生產功能的工業地產、滿足倉儲物流功能的物流地產等。廣義上，區別于所有自用的居住物業，泛指所有受供需規律影響，以物業租金收入為目的的長期房地產投資。
商業地 按具體用途劃分可細分為零售、辦公、酒店、公寓等類型。各個類型在選址、運營、效益等方面都有各自獨特的規律。
商業地產的發展有三個階段：初級階段是開發公司階段，中級是投資公司的階段，最高級的是金融公司階段。真正的商業地產實際上是金融公司資產證券化階段。
首先是開發公司階段，商業地產的投資商絕大部分是由做住宅的房地產商轉型而來，它們把做住宅的思維帶到商業地產的模式當中，將商鋪做分割銷售。這種實際上不是地產公司，是開發公司。
第二階段是投資階段，可以是零售企業，也可以是開發企業，甚至是其他類型的公司，在實踐當中認識到銷售商鋪不可行，改成只租不售，統一招租，追求長期性的穩定。
第三階段是金融公司資產證券化階段，這時候的商業地產不再是房地產企業行為，而是金融公司將資產證券化的行為。這時候的購物中心的投資商和運營商，有90%都是金融公司。金融公司發行債券和股票，從市場上看是長期的資金選擇項目，由證券機構、證監會、交易所來嚴格監督。由于按照資產證券化來設計，這種投資才是真正的商業地產。

萬達廣場的核心和綜合效益

萬達商業地產的核心產品是以“萬達廣場”命名的城市綜合體，是不同商業地產類型集聚，形成獨特商圈，相互依托共同經營的獨特商業地產形式。
在多年經營商業地產的基礎上，萬達廣場得到持續發展和逐步完善，成為匯集大型商業中心、高級酒店、寫字樓、公寓、住宅和公共空間等多種建筑功能與類態的大型綜合性建筑群。它將不同的業態融為一體，形成良好的互動作用，為共同繁榮創造條件。
從建設及運營的角度來看，萬達廣場圍繞終端消費者的需求，通過功能分區實現綜合體中不同業態的劃分與互動，并以全新理念打造商業室內步行街，使商業中心內的各主力店和中小店鋪之間形成有機聯系，引導來訪者合理流動，滿足他們休閑、購物、娛樂為一體的“一站式消費”需求。
從社會生活角度來看，萬達廣場是現代化城市生活方式的代名詞和標志物。在萬達廣場中，消費者溫飽層次之上的精神與物質文化生活需求得以完整滿足，并被激發出更高層次的個性追求；消費體驗成為消費者與社會和城市的情感聯系，它幫助消費者找到自身定位，獲得安全感與滿足感。

（一）訂單地產

“訂單地產”是萬達廣場投資與建設的核心模式，它包括四個方面：聯合協議，共同參與，平均租金與先租后建。
首先，萬達通過與著名商家簽署聯合發展協議，約定共同的目標城市、經營的面積規模和租金條件。由于合作商家共同參與了目標城市的選定、具體選址、規劃設計與技術本三方面的研究與協調，因此每個項在正式開發前就獲得了合作伙伴的認可。然后萬達再與合作伙伴以城市等級確定平均租金，簡化合同洽談步驟，以加快業務發展的速度。以上工作確定了目標城市、項目的面積與租金，萬達在開工前與商家簽署協議，然后再正式投入建設。
這種國內首創的開發理念，為萬達在激烈競爭中爭取了市場空間，成為近十年萬達廣場規模化快速擴張的法寶。

（二）綜合效益

一個標準萬達廣場城市綜合體為社會創造的綜合效益包括：
（1）帶動產業結構調整；
（2）有效拉動消費需求；
（3）完善城市區域功能；
（4）創造大量就業崗位；
（5）創造持續巨額稅源。
每一個城市的每一座萬達廣場，已不單是一組建筑，它還展現了城市建設成就；它是一個有特色的場所，容納市民的大量活動；它已然成為一種日常生活方式，實現物質和精神的交融；它還是一個舞臺，展示了社會價值的進步方向和人們的追求。“一座萬達廣場，一個城市中心”，萬達廣場已成為中國商業地產發展史中最輝煌的成就