近年來，伴隨城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，合肥的商業(yè)地產(chǎn)正在快車道上加速運(yùn)行。現(xiàn)實(shí)的一面是綜合體、寫字樓樂此不疲地拔地而起，讓很多人抱以“朝陽(yáng)無限好”的樂觀態(tài)度。另一面，在富麗堂皇的商場(chǎng)里，顧客稀稀散散、人跡罕至。一些人開始疑問“是否需要如此之多的商場(chǎng)？”、“這么多商業(yè)綜合體如何存活？”。

 

    綜合體定位趨同  高端業(yè)態(tài)遇冷

 

    周六下午3：00，在合肥黃山路某大型商場(chǎng)化妝品柜臺(tái)，阮女士無精打采地把玩手機(jī)。周末，很多人在朋友或家人陪同下，在商場(chǎng)逛街、購(gòu)物和品嘗美食。這時(shí)也是各大商場(chǎng)人氣最為火爆的時(shí)候。

 

    如往常一樣，阮女士依舊很少看見客人。相對(duì)周邊來說，阮女士所在的商場(chǎng)定位較高端，里面不乏有古馳、香奈兒等奢侈品門店。

 

    “周末情況稍微好點(diǎn)，偶爾會(huì)來幾個(gè)客人，大部分時(shí)間都在坐著發(fā)呆或者忙自己的事。”阮女士說道。

 

    這樣無聊的生活不僅出現(xiàn)在阮女士身上，也讓這座商場(chǎng)的存在頗為尷尬。

 

    這一區(qū)域聚集了大唐國(guó)際、港匯廣場(chǎng)、西環(huán)中心廣場(chǎng)和華地香頌道等多個(gè)城市綜合體。然而，只有大唐國(guó)際下面的樂購(gòu)具有數(shù)得上的人氣。

 

    家住在信旺華府俊苑的戴女士常常在樂購(gòu)購(gòu)物。雖然與百大僅一街之隔，然而，二者的人氣呈現(xiàn)冰火兩重天。與百大不同，樂購(gòu)進(jìn)駐的品牌多為中低端的快銷時(shí)尚，如快魚、摩奧等。“百大雖然有很多奢侈品品牌，但是進(jìn)去的人很少，相反，大家都擠在樂購(gòu)里。”

 

    此前，一些定位較為高端的商場(chǎng)同樣在合肥遭遇“滑鐵盧”。位于政務(wù)區(qū)的天鵝湖萬達(dá)廣場(chǎng)2013年開業(yè)，目前很多門店尚未入駐。除了光鮮透亮的地板、大氣堂皇的挑高外，這家開業(yè)不久的商場(chǎng)給人印象最為深刻的是眾多知名餐飲美食的入駐，而這些地方也是整座商場(chǎng)人氣最多的場(chǎng)所。

 

    雖然位于第三層，很多人仍然樂此不疲。然而，位于第二層的高端服裝、家居賣場(chǎng)，卻絲毫沒能沾到樓上的“光”。“據(jù)說，一到星期天，這里幾乎是一座空城。”一位在此附近上班的趙女士說道。

 

    以天鵝湖為中心，直徑不到1公里的地方聚集了新地中心、萬達(dá)廣場(chǎng)，南邊銀泰百貨即將開業(yè)，加上華潤(rùn)萬象城以及和政務(wù)區(qū)交界的大唐國(guó)際購(gòu)物中心。“我個(gè)人覺得一個(gè)小小的政務(wù)區(qū)就有這么多的商業(yè)綜合體是不是多了點(diǎn)，我看到很多商場(chǎng)的人氣也比較慘淡，根本沒有多少人。”一位在政務(wù)居住6年的市民王女士不解。

 

    據(jù)悉，到2014年底，合肥大型購(gòu)物中心至少有55家，每家購(gòu)物中心純商業(yè)面積在10萬平米以上，加上社區(qū)超市、傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)，總商業(yè)面積將超過1500萬平米，而合肥城區(qū)人口屆時(shí)約在400萬左右，也就是說人均商業(yè)面積近4個(gè)平米。

 

    一般來說，國(guó)際上通用的發(fā)達(dá)國(guó)家商業(yè)人均面積的警戒線是是在人均1.2平米，目前香港的人均商業(yè)面積也只有三點(diǎn)幾平米，上海是2.9平米。合肥的商業(yè)地產(chǎn)被認(rèn)為“飽和”。

 

    商業(yè)地產(chǎn)不斷上馬 銷售陷“寒冬”

 

    與王女士一樣，很多投資客對(duì)一些人氣不那么聚集的區(qū)域潛力仍存猶豫。在去年舉行的合肥商業(yè)規(guī)劃發(fā)展論壇上，中環(huán)城商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司總經(jīng)理鄒建平分析：“從規(guī)劃角度來講，怎么樣滿足既要讓開發(fā)商商業(yè)能夠生存下去，又要讓商家我在你商業(yè)開了店能夠掙到錢，人口能不能支撐商業(yè)，消費(fèi)能不能支撐，大家都在引進(jìn)高端奢侈品，能不能容納，這些都是要考慮的問題”。

 

    然而自2012年伊始，僅高新區(qū)，即將有臺(tái)灣太平洋集團(tuán)、重慶砂之船集團(tuán)、北京華紡地產(chǎn)、浙江祥源集團(tuán)、海亮地產(chǎn)、合肥百大集團(tuán)和合肥樂富強(qiáng)等企業(yè)拓荒區(qū)域商業(yè)。

 

    一些業(yè)內(nèi)人士表示出了擔(dān)憂。“合肥的人均收入不高，購(gòu)買力有限，大規(guī)模引入商業(yè)地產(chǎn)和高端物業(yè)不可行。”對(duì)此，業(yè)內(nèi)有人士認(rèn)為，盲目的貪大求全，其結(jié)果只能是“敗走合肥。”

 

    據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，目前位于黃潛望板塊的許多商業(yè)項(xiàng)目的銷售情況并不可觀。某商業(yè)地產(chǎn)為了扭轉(zhuǎn)局面，不得不將原來的寫字樓項(xiàng)目改造為公寓出售。

 

    對(duì)此，飆馬(中國(guó))商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)的總裁何其琛認(rèn)為，解決合肥商業(yè)地產(chǎn)的飽和需要合理規(guī)劃。“大型的商業(yè)項(xiàng)目要依托城市的輻射能力，如果城市能力達(dá)不到這種水平，或?qū)⒚媾R困境。像目前的五里廟、十里廟、撮鎮(zhèn)幾個(gè)方向的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)過剩的苗頭。”

 

    未來，商業(yè)地產(chǎn)何去何從？

 

    在商業(yè)規(guī)劃高峰論壇上，不少人也對(duì)合肥目前的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)表示出隱憂。安徽金大地商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理王輝認(rèn)為：“商業(yè)的變化變的太快了，讓我們有點(diǎn)害怕。外行的人很樂觀、內(nèi)行人很擔(dān)憂。現(xiàn)在你沒有商業(yè)的東西就拿不到很好的地產(chǎn)，有商業(yè)的東西就能拿到便宜的地塊。”但是，業(yè)內(nèi)有人士認(rèn)為，一些從住宅轉(zhuǎn)過來的開發(fā)商在建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，“大部分沿襲著住宅地產(chǎn)的開發(fā)思路，出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)盲目擴(kuò)建的現(xiàn)象。”

 

    對(duì)此，何其琛認(rèn)為，“未來合肥商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律相符。要想健康走下去需要合理布局，調(diào)整商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，按照發(fā)展的中心區(qū)、交匯區(qū)和一些社區(qū)，開發(fā)不同層級(jí)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。此外，在特色商圈和輻射商圈，開發(fā)具有專業(yè)能力的輻射市場(chǎng)或者商貿(mào)物流城，多種產(chǎn)品類型一起步入市場(chǎng)，而不能以單一的盲目重復(fù)和復(fù)制別人的經(jīng)營(yíng)模式和開發(fā)模式。”