何其琛：

 

    感謝主辦單位對商業地產這個行業的關注。從1999年以來，在商業網點向商業地產轉移的時候，不同的地產受到開發商朋友的廣泛的關注。作為城市商業綜合體，2000年的時候就有人提出來，這個要作為專門的商業地產的研究。實際上目前朝兩個方向走。

 

    第一個方向是理論界對建筑綜合體的研究逐步深入。從傳統的對過去的一些區域性的經濟研究，逐步轉向單體建筑向復合型建筑的整體的研究深入。主要表現為三塊：第一塊是已有專業的研究隊伍；第二塊是在大學里面，關于綜合體理論的研究；第三塊是海歸派的學者的研究。城市綜合體是中國改革開放下的發展大方向。

 

    第二個方向是從實踐當中，出現了三支力量。第一支力量是以大型購物中心為載體，逐步發展新型的城市商業綜合體。第二支力量我們原來關注的建筑綜合體進一步分化以休閑為業態的休閑綜合體、旅游設施綜合體，還有以寫字樓為主體的寫字樓綜合體，都在全國各地都有一些嘗試。比如像中信城市廣場，萬象城都是以商業為主的。最近剛剛出現了以創意地產為主的復合型業態配套的一個主力軍的創業地產綜合體。

 

    實踐當中第三個表現，就是我們有一批專業的以城市商業綜合體為主要的服務對象的專業公司，與傳統的地產顧問公司不同的是，商業跟地產最大的區別就是在于一個要了解區域商業的不同層級的商業發展水平、不同商業建筑形態，它所能承載商業的功能。所以這一塊的專業服務城市商業綜合體的專業機構的產生，使我們的商業地產專業服務機構進一步細化、進一步專業化，服務深度隨著開發實踐的加入顯得更加專業和細致。

 

    我想城市商業綜合體有四個方面的問題需要大家注意。

 

    第一個注意就是城市商業綜合體其實并不是像某些人吹噓得那么神秘，或者那么高不可攀。實際上就是一頭大象：真正的商業綜合體是一種復合型的表現，原來所了解的復合型最受的原則就是豪布斯卡原則。很多人片面的認為就是單純集中功能結合在一起。城市商業綜合體是一種復合型地產，所遵循的原則就是豪布斯卡。包括傳統的商業、辦公、會展、停車還有其他相關的東西，一共有八大塊。每一塊都可以單純做一個主力。基礎結構一種形成就是1+2+N。N+N是兩種極端的配比方式。 這種細化出來大概有七種，目前比較明顯的業態組合形式，這是對城市商業綜合體的總體認識。

 

    第二個注意就是城市商業綜合體它的開發模式跟其他的不一樣。有幾種方式，開發模式單純以商業為主占目前整個建筑綜合體開發面積大約45—65%的比例。創業比例占3—5%的比例，真正以休閑和娛樂為全城市綜合體目前正在發展。這個大概占到30%左右。這個主要從開發商的實踐當中看出來的。這四種開發模式當中，開發商的傾向性是非常明顯的。

 

    第三個注意就是城市商業綜合體，牽涉到幾個關鍵性的問題。大的問題有12個。首先城市商業綜合體有幾種說法，有叫建筑綜合體，有叫商業綜合體，城市綜合體。第三個問題又派生出幾個小問題。首先就是城市商業綜合體的整體定位問題，城市商業綜合體的整體定位，我們泛泛地說，根據城市的區位關聯也很大。有人說在繁華的鬧市區，那個地方才能做城市商業綜合體，這里面有七個點。第一個就是城市商業綜合體主要是出現在交通樞紐，第二個就是在城市的CBD，第三個就是在開發區或者新的城市的中心。第四個就是在商業街區、商業集群的地方，第五個就是大型的新型交通設施聚集的地方。還有一個就是休閑設施和會展設施。大型的商業集會設施。最后一個就是旅游風景區，這是隨著一般的旅游綜合體的出現。在海南三亞也專門開了會，把旅游作為獨立的來研究。第二個是規模的問題。是商圈決定地產的規模。實際上城市綜合體的規模，目前有兩種方向，一種方向就是做城市商業綜合體，什么都要具備，并且要配套。最大的根本點就是輻射的范圍有明顯的關系。一般1000萬人口的城市里面，建筑綜合體的數量在五到10個之間，如果再600萬—1000萬就減半。第三個涉及到我們的業態的融合問題。這里面有四個小點。不同的業態和業種相融和以及排斥性的問題。如果不相融也不排斥那就是共生。某些業態和某些業態不能在一起的，即使同樣是酒店業態，不同的酒店業態在一個綜合體里面是不能相溶的。業種目前現存的按照人均3000美元到7000美元的區間，我們國家目前所占的業態是138個業態。在這個當中大部分城市里面有的像三級城市。實際有相當一部分業種是不能共生的，只有20—30能共生。比如說酒店和寫字樓，或者商場。他們之間怎么相互導引這是一個問題。在公交車和電車包括其他的外部公交系統怎么實行轉化。水平交通現在也比較容易理解，就是在一個樓層層面的人員的流動，并且還存在一些布局上的問題。

 

    現在目前關注的新型的就是2005年之后的建筑綜合體的交通問題作為整個綜合體設計當中一個非常關注的問題。目前有幾種方式值得關注，一種就是圈躍式的交通體系會縮短。商業中心和運動空間的重疊，包括一個拉動都是一個交叉的重疊。這樣效率比較高。我們單純從城市綜合體的密度和高度去看，這是一個現象。在這里可以用交通的體系去理解，這才是抓住問題的關鍵。

 

    我想談一談我們安徽的商業地產的一個發展方向。商業地產從1992年的時候開始，我們安徽應該是走得比較超前的。1995年的時候琥珀山莊就獲得了建筑部的表彰。真正走向市場化是2000年到2001年。從2000年到2008年八年過去了，商業地產發展速度以30%/年在增長。商鋪的價值一直在直線上升。安徽包括合肥整個商業地產的飆升始終維持在10%到15%的速度。從總量上出現，開發量增加了，商業地產在豐富。除了原來的社區商業中心之外，社區的購買中心，包括一些區域性的購物中心和Shopping Mall等，基本上都有。這是從總量上來講。伴隨著安徽商品市場的升級換代，形成了一批專業化的市場，尤其新站區為主的30萬平米的服裝市場，包括最近兩年家訪市場的形成和建材市場的形成。安徽大市場、長江批發市場之外，新的一批市場在興起。

 

    第二個購物中心的出現使得我們當地業態進一步升級。傳統的購物中心主要是由百貨店+超市形成。實際上已經是百貨型購物中心，原有的廣場。應該說得到相關部門的重視，包括新都會廣場等等一些購物中心，蕪湖等地的一些購物中心的興起。

 

    第三個就是安徽的商業地產發展趨勢即我們商業地產由過去的城市中心，向更低層級的商業中心區分化。我們可以看到過去在縣城里面，或者是二級市場、三級市場，商業地產項目已經逐步在向一個新的開發區轉移，或者向區級或者社區級轉移。2005年2006年我們就曾參加過蕪湖市的商業網點的編制工作。

 

    第四、安徽的城市商業地產，由城市轉向農村，農村三級市場的形成，主要是縣級和鎮，甚至農家店都納入了規范。現在商業地產在每個縣城里面都開始非常火了。

 

    第五、主題化的商業地產發展非常迅速。原來社區商業主要是為了配套，像一些以干洗店社區服務為主的。

 

    第六、安徽的城市商業綜合體要著重講，安徽的城市商業綜合體，從目前來看，從南到北最大的是130萬方，最小是20萬方左右，像這樣的城市綜合體安徽目前是17個。這一塊有一批這樣的大體量的城市商業綜合體。圍繞著安徽省的城市商業綜合體，分三個發展方向。以合肥市為中心，除了我們原有的所知道的信地城市廣場和明發商業廣場之外，還有其他不同形式的建筑綜合體。而在規劃當中，我們曾經建議三孝口以城隍廟作為旅游設施綜合體提出專項的建議。還有其他幾個相關聯幾個區域的副中心，包括濱湖新區和經開區，這幾個加起來，合肥市是列入計劃的有7個。

 

    建筑綜合體，集中在省會城市比較多一些，但是省會城市能承載多少這是我們一個具體要關注的問題。安徽長江、淮河、自然把安徽劃分為三大塊。江淮之間的商業綜合體和建筑體，而在淮南、江淮以北，長江以南的地區以某種特色突出的商業綜合體要豐富一些。馬鞍山地區有大華城市廣場，蕪湖市有萬客隆廣場、還有中央城，柏莊麗景城。銅陵2005年130萬方大型服裝批發市場，也是大型的建筑綜合體。六安地區最大的是50萬方，目前已經列入城市綜合體。今天來的都是住宅城市項目的業內人士，希望可以理智的考慮項目怎么樣定位，細分市場功能，根據市場功能區做業態的組合和業種的組合。借這個機會，感謝從深圳來的專家，感謝主辦單位給我們提供這樣一個機會，感謝大家。 

     

    陳總：

 

    非常感謝何老師把安徽省合肥市城市商業發展情況帶我們作了個了解。到底現在合肥市一些大型批發市場、購物中心，能夠承載多少的商業容量？在座都是主宰城市商業操盤手，你們有什么真知灼見，我相信需要大家一起來討論和研討。合肥商業未來的發展何去何從，我們希望能夠借鑒到各位的經驗。