在樓市歷經(jīng)長時(shí)間的調(diào)控下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為眾多房企轉(zhuǎn)型的方向，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展正成為人們關(guān)注的熱點(diǎn)之一。

 

    那么，一個(gè)合格的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)該具備哪些基本要素？產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的未來會(huì)怎樣？發(fā)展的瓶頸又在哪里？——本期“權(quán)威訪談”，就來看看實(shí)戰(zhàn)型商業(yè)地產(chǎn)策劃專家、中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟專家委員何其琛的詳細(xì)分析。

 

    中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟專家委員、飆馬機(jī)構(gòu)首席策劃師何其琛

 

    關(guān)鍵詞：市場

 

    速度與水平不盡如人意

 

    ●記者：與住宅和商業(yè)地產(chǎn)相比，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在房地產(chǎn)這個(gè)大概念中算是一個(gè)比較新鮮的派系。但在樓市的調(diào)控之下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展卻非常火爆。那么，我們?cè)撊绾慰创?dāng)今的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)呢？

 

    ●何其?。簭陌l(fā)展上來講，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是“工業(yè)地產(chǎn)的升級(jí)與換代”，大概是在2003年左右被提出的。經(jīng)過這么多年的發(fā)展，從目前的整體發(fā)展情況來看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)類型五花八門，其中文化產(chǎn)業(yè)、新資源和新材料產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為迅速。

 

    就整體水平而言，產(chǎn)業(yè)發(fā)展里面是魚龍混雜，其中真正做產(chǎn)業(yè)的，從產(chǎn)業(yè)角度出發(fā)的做產(chǎn)業(yè)基地的并不太多，真正掌握產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)規(guī)律的也比較少，相當(dāng)一部分人是憑借產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來圈地，還有相當(dāng)一部分人是在摸索前行。

 

    目前我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈還在梳理的過程中，還處在一個(gè)緩慢的發(fā)展進(jìn)程中，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的構(gòu)建還需要一個(gè)比較長的理論引導(dǎo)和實(shí)踐總結(jié)。

 

    我國從事產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的操作人才稀缺，除了少數(shù)有操作模式，有過操作經(jīng)驗(yàn)的人之外，大部分人還是停留在一個(gè)對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的粗淺的認(rèn)識(shí)上，把產(chǎn)業(yè)基地純粹當(dāng)成一種圈地工具，這是對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一個(gè)非常錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，也會(huì)直接影響整個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

 

    一度產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在無序分散、缺乏標(biāo)準(zhǔn)的狀態(tài)中自我發(fā)展，后來隨著開發(fā)企業(yè)對(duì)產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品以及服務(wù)認(rèn)知的不斷完善，及在政策持續(xù)調(diào)控下資本和資源不斷從原有的住宅泡沫中分流出來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在近年來發(fā)展不斷提速，但目前整個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度與水平不盡如人意，與目前國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整要求存在一定差距。

 

    經(jīng)典語錄

 

    目前我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈還在梳理的過程中，還處在一個(gè)緩慢的發(fā)展進(jìn)程中，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的構(gòu)建還需要一個(gè)比較長的理論引導(dǎo)和實(shí)踐總結(jié)。

 

    物流地產(chǎn)一度一哄而上

 

    ●記者：在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中，物流地產(chǎn)的開發(fā)比較早，其中不乏一些項(xiàng)目高調(diào)啟動(dòng)，平淡收?qǐng)龅木置妗Ｔ诖蛟煳锪鞯禺a(chǎn)中，要避免這種情況，其前提條件有哪些？

 

    ●何其?。何锪鞯禺a(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的組成之一，在2005年到2008年期間，項(xiàng)目出現(xiàn)得比較多。這一類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一個(gè)典型的特色就是要跟地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相匹配，如果說一個(gè)地方不具備作為交通樞紐、大區(qū)域的物流布點(diǎn)基礎(chǔ)的話，其物流的輻射能力就會(huì)很差，物流的需求規(guī)模也不會(huì)要求太大，那就沒有打造物流地產(chǎn)的基本基礎(chǔ)。

 

    2005年到2008年，物流地產(chǎn)一度一哄而上，和物流產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)門檻比較低有關(guān)，這也使得這個(gè)地產(chǎn)產(chǎn)品出現(xiàn)了很多高調(diào)起步、平淡收?qǐng)龅那闆r。

 

    經(jīng)典語錄

 

    如果說一個(gè)地方不具備作為交通樞紐、大區(qū)域的物流布點(diǎn)基礎(chǔ)的話，其物流的輻射能力就會(huì)很差，物流的需求規(guī)模也不會(huì)要求太大，那就沒有打造物流地產(chǎn)的基本基礎(chǔ)。

 

    二線城市別超規(guī)模發(fā)展

 

    ●記者：在一線城市與二三線城市中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展有何不同？

 

    ●何其?。阂痪€城市的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)樗馁Y源比較多，可整合的資源比較多，所以它的門類比二類城市要齊全。在北京、上海等大城市，文化產(chǎn)業(yè)區(qū)更多地向創(chuàng)意行業(yè)發(fā)展，二線城市的文化產(chǎn)業(yè)主要是靠旅游起步，再向其他的門類去發(fā)展。

 

    二線城市產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)操作的時(shí)候一定會(huì)受它的區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響，不能一擁而上超規(guī)模、大規(guī)模去運(yùn)作?，F(xiàn)在很多城市動(dòng)不動(dòng)就是幾平方公里、十幾平方公里甚至幾十平方公里操作，這在二線城市是非常不合適的。

 

    經(jīng)典語錄

 

    二線城市產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)操作的時(shí)候一定會(huì)受它的區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響，不能一擁而上超規(guī)模、大規(guī)模去運(yùn)作。

 

    關(guān)鍵詞：建設(shè)

 

    產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)建周期比較長

 

    ●記者：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)之一，備受各界關(guān)注。那么一個(gè)合格的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的基本要素有哪些？

 

    ●何其琛：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不僅是地產(chǎn)概念，更是將地產(chǎn)資源和其他資源相整合。可以說現(xiàn)在的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、科技地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等，實(shí)際上都是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的組成部分。

 

    從特點(diǎn)上來看，一個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)建產(chǎn)業(yè)鏈的周期比較長，不像住宅產(chǎn)品。就實(shí)際操作而言，一個(gè)五萬平方米的住宅產(chǎn)品，若不是存在價(jià)格障礙的話，周期不會(huì)太長，一般三年以后基本就可以清盤了。而一個(gè)五萬平方米的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)往往是需要十五年、二十幾年的時(shí)間，其投資周期比較長，這個(gè)特點(diǎn)對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資商、開發(fā)商的投資要求相當(dāng)高。

 

    產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)構(gòu)建完整的產(chǎn)業(yè)鏈包括主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、輔導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、配套產(chǎn)業(yè)等，需要前期周密的規(guī)劃和后期長期的過程，其中對(duì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的培植不但要有資金的投入，還有人力和物力的投入。目前很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)卻把主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)做成一個(gè)點(diǎn)綴、一個(gè)亮點(diǎn)，而沒有把它當(dāng)做一個(gè)產(chǎn)業(yè)去重點(diǎn)打造。這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)建特點(diǎn)很多人沒有抓住，就使得整個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)際操作過程中本末倒置，甚至到最后整個(gè)項(xiàng)目完全“跑偏”了。

 

    經(jīng)典語錄

 

    產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)構(gòu)建完整的產(chǎn)業(yè)鏈包括主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、輔導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、配套產(chǎn)業(yè)等，需要前期周密的規(guī)劃和后期長期的過程，其中對(duì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的培植不但要有資金的投入，還有人力和物力的投入。

 

    產(chǎn)業(yè)合理配比非常關(guān)鍵

 

    ●記者：隨著樓市調(diào)控的到來，不但有很多企業(yè)轉(zhuǎn)型做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，同時(shí)很多一線房企快速布局二三線城市，為此二三線城市的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也日漸火爆。那么在二三線城市運(yùn)作一個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，更要注意哪些問題？

 

    ●何其?。壕推髽I(yè)自身而言，要打造一個(gè)合格的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，首先要擺脫攤大餅的思想，其次要在主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、輔導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、配套產(chǎn)業(yè)之間做出一些合理配置，這兩點(diǎn)是基本前提。前者只是單純的追求規(guī)模，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)做不到實(shí)質(zhì)。若忽略產(chǎn)業(yè)配比，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)旗幟性不鮮明，不能起到一個(gè)產(chǎn)業(yè)聚集的作用，就會(huì)造成許多像過去的工業(yè)園區(qū)一樣，旗子飄起來，但是實(shí)際上沒有兵。造成一個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目“虎頭蛇尾”的發(fā)展情況。

 

    此外，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，最重要的還是要?jiǎng)?chuàng)新，這也是一個(gè)項(xiàng)目可持續(xù)性發(fā)展的關(guān)鍵。

 

    同時(shí)，就目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在二線城市的火爆發(fā)展來看，單純的抑制是不太現(xiàn)實(shí)的，而相關(guān)職能部門是要做到有效疏導(dǎo)，對(duì)一個(gè)城市產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的整體發(fā)展有著重要的意義。

 

    經(jīng)典語錄

 

    若忽略產(chǎn)業(yè)配比，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)旗幟性不鮮明，不能起到一個(gè)產(chǎn)業(yè)聚集的作用，就會(huì)造成許多像過去的工業(yè)園區(qū)一樣，旗子飄起來，但是實(shí)際上沒有兵。