商業(yè)為何“舊去新不來”？

上圖所示的“外灘.中央”商場項(xiàng)目，位于上海南京東路步行街延伸段與九江路之間，由四幢老大樓（中央商場、美倫大樓、華僑大樓、新康大樓）組合而成，由“南京東路—四川中路—九江路—江西中路”合圍，總占地面積9621平方米，合計(jì)建筑面積約44000平方米。

2015年初，這四幢老大樓內(nèi)商家租戶被清場，“外灘·中央”項(xiàng)目的更新改造工作正式啟動(dòng)。改造計(jì)劃是“中央商場”與“美倫大樓”2016年底交房并開業(yè)；“華僑大樓”與“新康大樓”2017年底交房，2018年初開業(yè)。

“外灘·中央”項(xiàng)目改造開發(fā)的商業(yè)定位是“三精一化”四大業(yè)態(tài)，即“精品零售”、“精致餐飲”、“精品酒店”、“藝術(shù)文化”。

然而事實(shí)上，八年過去了，到今天為止，“外灘·中央”舊城更新項(xiàng)目的建筑物改造目測完工了，但里面的商業(yè)內(nèi)涵卻尚未更新成功——舊的商業(yè)去了之后，新定位的“三精一化”中除了一兩家餐館和咖啡吧之外，絕大部分還沒有到位，如題圖所示，80%的商鋪是“空鋪”，內(nèi)廣場“門可羅雀”。

一般來講，商業(yè)項(xiàng)目舊改是“騰籠換鳥”求發(fā)展，“點(diǎn)石成金”財(cái)富來。

為什么“外灘·中央”這樣一個(gè)位于“外灘金融聚集帶”、“中華商業(yè)第一街”、“人文藝術(shù)歷史薈萃地”的項(xiàng)目，投入巨資歷時(shí)八年更新改造后，盡管面貌一新，卻淪為“三精一化”招不進(jìn)，“旺鋪空置”財(cái)不來？

或許會(huì)有朋友說，是“新冠疫情”導(dǎo)致“外灘·中央”項(xiàng)目大面積招不來商形成今天這樣的局面。筆者要說“不”、“不”、“不是的”：

因?yàn)樾鹿谝咔?020年初爆發(fā)，而該項(xiàng)目原計(jì)劃2017年底竣工交房，2018年初全面開業(yè)，比新冠疫情爆發(fā)早整整兩年時(shí)間。是整個(gè)項(xiàng)目舊改工作與招商工作一路延誤，才一直延誤進(jìn)了“新冠疫情”流行期。

那么為什么通過舊改面貌一新、位于得天獨(dú)厚的地理位置上的“外灘.中央”項(xiàng)目還會(huì)陷入“招商難”？請看本文詳解：

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項(xiàng)目從哪兒出發(fā)？

首先我們借用百度地圖時(shí)光穿梭機(jī)，把時(shí)間倒回到2013年，看一看“外灘·中央”項(xiàng)目上四個(gè)項(xiàng)目改造前是做什么用的：

圖源互聯(lián)網(wǎng)

1.首先，我們看一下“中央商場”，中央商場由東西兩棟樓組成，合計(jì)建筑面積11388平方米，由英商1926年開發(fā)建成，原來四層，1983年改建，上面加了二層。一直以來，中央商場就是商業(yè)用途。

2.其次，我們看一下“中央商場”西側(cè)的“美倫大樓”，三棟建筑組合，合計(jì)建筑面積6286平方米，美倫大樓為英商1916年開發(fā)，下面兩層為商鋪，上部為寫字樓，解放后沿用到2015年初被清場改造。

3.再次，我們來看一下“新康大樓”，新康大樓位于江西中路260-270號，建筑面積10433平方米，由新康洋行出資建造，1921年竣工，大樓一直作為洋行的住宅與辦公，解放后由黃浦區(qū)中心醫(yī)院等單位使用，直到2015年初改造前被清空。

4.最后，我們看一下“華僑大樓”，華僑大樓位于沙市一路24號，坐東朝西，1929年由英商上海業(yè)廣地產(chǎn)公司投資興建，因底層租給華僑銀行得此名，6層建筑面積6656平方米，大樓其余樓層租給英國陸軍軍醫(yī)院、福建鐵路公司、廬山電力纜車公司上海辦事處、先裕銀行等使用，2015年初改造前清退所有租戶。

這些位于南京東路靠近外灘有著將近百年樓齡的老大樓歷經(jīng)風(fēng)霜，解放后由于商業(yè)、辦公與居住的混雜，建筑功能改變了多次，也帶來了多次改擴(kuò)建，導(dǎo)致外立面受損、內(nèi)部結(jié)構(gòu)質(zhì)量退化，存在嚴(yán)重安全隱患。

2015年初“外灘·中央”項(xiàng)目改造開發(fā)前，四棟老大樓里面，除了上百戶商家、數(shù)十戶單位辦公、數(shù)百個(gè)小產(chǎn)權(quán)單位，還住著1000多戶居民，由于衛(wèi)生設(shè)備不充分，有的居民還在拎馬桶，生活環(huán)境亟待改善。

為了改善外灘地區(qū)的環(huán)境，黃浦區(qū)于2011年籌備，2015年開始改建，將四棟百年老大樓：中央大樓、美倫大樓、華僑大樓、新康大樓修舊如舊，中央商場修理部拆除重建，樓與樓中間形成一個(gè)“天然”十字街區(qū)，將屬于項(xiàng)目的內(nèi)街開放，采用現(xiàn)代技術(shù)，在內(nèi)街頂部打造一座美輪美奐的玻璃穹頂并將四幢樓有機(jī)結(jié)合在一起：

項(xiàng)目效果圖，圖源互聯(lián)網(wǎng)

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改造項(xiàng)目要到哪里去？

該項(xiàng)目的更新改造是南京路步行街商業(yè)升級調(diào)整的一個(gè)重要項(xiàng)目，由四幢老大樓組成一個(gè)由玻璃穹頂連起來的“外灘·中央”街區(qū)“BLOCK”改建方案一定，便由外灘投資集團(tuán)進(jìn)行具體實(shí)施。

那么，改建的目標(biāo)是什么？

上觀新聞?dòng)幸黄恼聦ｉT介紹了“外灘·中央”的商業(yè)定位即改建目標(biāo)，即：

「外灘·中央廣場通過經(jīng)典建筑與現(xiàn)代商業(yè)有機(jī)融合，以“商旅文生活秀”的體驗(yàn)綜合體為功能定位，以精致零售、特色餐飲、文化藝術(shù)、高端辦公或精品酒店為四大主要業(yè)態(tài)，以“首入優(yōu)先”、“新概念優(yōu)先”、“特色優(yōu)先”為商業(yè)理念，與周邊乃至整條南京東路商業(yè)項(xiàng)目形成錯(cuò)位互補(bǔ)」，見下圖：

圖源筆者制作

更為詳細(xì)的“外灘·中央”商業(yè)定位資料無從獲得，從互聯(lián)網(wǎng)搜尋關(guān)于“外灘·中央”項(xiàng)目商業(yè)定位的資料，多篇文章集中指向“精致零售”、“特色（精致）餐飲”、“文化藝術(shù)”、“精品酒店”或“高端辦公”為四大主要業(yè)態(tài)。

2017年12月28日，自媒體“外灘·中央”對商業(yè)定位作了詳細(xì)闡述：

「“外灘·中央”主題為“商旅文生活秀”。

隨著商業(yè)模式的不斷發(fā)展，購物中心的展示、體驗(yàn)功能日益突出，LifeShow生活秀時(shí)代應(yīng)運(yùn)而生。它在lifestyle生活方式的基礎(chǔ)上，又融合高品質(zhì)、藝術(shù)、人文、旅游、多元化業(yè)態(tài)等先進(jìn)商業(yè)理念，以“范秀場”的方式來展現(xiàn)引領(lǐng)時(shí)尚的生活方式。

Life Show消費(fèi)追求：高品質(zhì)、高品位、有理想、有夢想、生活的組成感、自豪感、個(gè)人哲學(xué)、個(gè)性標(biāo)簽、新觀點(diǎn)。

具備LifeShow特征的商業(yè)：將時(shí)代與科技、商業(yè)與娛樂、文化與精神，在最有城市文化代表性的地標(biāo)上多元化的演繹。

精致零售：潮流品牌旗艦店、日本潮流體驗(yàn)館；

特色餐飲：米其林餐廳、休閑餐飲、網(wǎng)紅烘焙；

旅游體驗(yàn)秀：中央廣場景觀秀、海派歷史場景再現(xiàn)；

文化藝術(shù)秀：林肯爵士樂上海中心。」

那么這四大業(yè)態(tài)各自的占比如何？

根據(jù)對下面疊合圖目測，估計(jì)項(xiàng)目約44000平方米總商業(yè)面積四大業(yè)態(tài)占比約為：

圖源筆者制作

精品零售占35%約合15400平方米；

藝術(shù)文化6%約合2640平方米；

精致餐飲25%約合11000平方米；

精品酒店或辦公34%約合14960平方米。

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八年了，怎么才到這兒？

從2011年黃浦區(qū)決定改造這個(gè)街區(qū)，到2015年初真正開始動(dòng)手改造，“外灘·中央”項(xiàng)目前期工作花費(fèi)了整整四年時(shí)間；從2015年初真正開始動(dòng)手改造到今天，也將近八年時(shí)間了。

如上面核心提示指出：改造計(jì)劃是“中央商場”與“美倫大樓”2016年底交房并開業(yè)；“華僑大廈”與“新康大廈”2017年底交房并于2018年初開業(yè)。

但事實(shí)上，將近八年過去了，比原計(jì)劃整體開業(yè)期過了將近四年，到今天，“外灘·中央”更新項(xiàng)目建筑物改造工程目測完工了，但里面的商業(yè)內(nèi)涵舊的去了之后新定位的“三精一化”除了一兩家餐館和咖啡吧之外絕大部分還沒有到位，如題圖所示，80%的商鋪是“空鋪”，內(nèi)廣場“門可羅雀”，如下圖：

 圖源筆者拍攝

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為何難于走到目的地？

八年抗戰(zhàn)，我們把日本人打跑了。“外灘·中央”四萬多平方米舊改項(xiàng)目，從2015年開始改造動(dòng)工，原計(jì)劃2017年全部完工交付，2018年初全部開業(yè)，而現(xiàn)在到了2022年底，用了八年時(shí)間，還有大面積商鋪是空鋪，沒有招到商開業(yè)——為何難于走到目的地？

通過筆者目測與分析，該項(xiàng)目或許在改造設(shè)計(jì)建設(shè)中以下三個(gè)方面做得不夠好：

1.商業(yè)定位沒做細(xì)，商家落戶沒到位。

做細(xì)商業(yè)定位是為了在建筑改造設(shè)計(jì)平面上做“商家落戶”，所以許多商業(yè)定位只定了“餐飲”、“零售”、“配套”、“運(yùn)動(dòng)”等等定性的，其實(shí)這樣的定位只有定性沒有定量（品牌），等于沒有定，一點(diǎn)用處也沒有：

因?yàn)槟銢]有辦法依據(jù)這個(gè)定性來做商家“落戶”，因?yàn)橹挥卸浚ǘㄆ放疲┥碳衣鋺簦拍芙o出設(shè)計(jì)商鋪需要的六大信息：范圍、荷載、層高、客流、物流、運(yùn)行技術(shù)條件包括垂直交通、供電、供水、排水、排污（油水分離）、排油煙、補(bǔ)新風(fēng)、空調(diào)、弱電等個(gè)性化需求。

缺乏商家精準(zhǔn)定位，在改造設(shè)計(jì)中，沒有把商家入戶的這些個(gè)性需求設(shè)計(jì)進(jìn)去，那等于設(shè)計(jì)了一個(gè)“統(tǒng)鋪”，等商家進(jìn)來再進(jìn)行分鋪，尋找辦法解決商家個(gè)性需求，往往需要敲、砸、改造，發(fā)生大量費(fèi)用，損壞建筑結(jié)構(gòu)。

如果不做商家落戶設(shè)計(jì)，做成“統(tǒng)鋪”后商業(yè)空間還會(huì)被后面設(shè)計(jì)的水、電、暖通、消防等設(shè)備專業(yè)管井、橋架、管道等破壞掉，待到建成以后招商進(jìn)來要需要做商家改造落戶，但這種保護(hù)建筑改建好了也不能隨便敲、砸、改造。

還有這些百年大樓層高較低，有的商家進(jìn)來如有精品餐飲、精品（奢侈品）零售、文化藝術(shù)需要場景，可能需要跨層空間，這些保護(hù)建筑在改造時(shí)沒有為這種商戶定制空間與場景，改造建設(shè)完成后，再要進(jìn)去敲、砸改造就難了。

加上該項(xiàng)目改造工程實(shí)施曠日持久，甲方預(yù)算不寬裕或花光了沒法再出了，要入戶商家也沒有改造需要費(fèi)用預(yù)算，商家就不來了。

所以原來想引進(jìn)的商家由于改造設(shè)計(jì)過程中沒有做“落戶”，改造建成以后落戶條件沒有，甲方又沒有預(yù)算再去改造，因此，對建筑結(jié)構(gòu)、層高荷重、機(jī)電配套有特殊要求的商戶就招不進(jìn)不來了；

2.垂直交通不充分，水平動(dòng)線不連貫。

根據(jù)甲方改造定位，四棟百年歷史建筑通過一個(gè)十字拱形玻璃連廊加一個(gè)穹頂聯(lián)系在一起，變成“外灘·中央”整體，約4.4萬平方米的新舊建筑連在一起成為一個(gè)街區(qū)。

但是可行的街區(qū)的街鋪一般是單層，最多二層，二層商鋪都是“一拖二”設(shè)置，一個(gè)對外開放的店鋪門面上面疊合一個(gè)鋪?zhàn)樱话阃ㄟ^商鋪里面小中庭踏步梯溝通一層二層，這樣街面的二層鋪還是能夠把生意做起來的。

而“外灘·中央”項(xiàng)目除中央商場三層鋪以外，其余三棟樓均是四層鋪，傳統(tǒng)的“一拖二”模式不適用，那一定要設(shè)置“共享”垂直交通與水平交通：

垂直交通必須設(shè)置四棟樓內(nèi)各自的垂直交通與四棟樓公共共享垂直交通兩套系統(tǒng)；

水平動(dòng)線交通包括穿樓環(huán)通水平動(dòng)線交通與公共共享空間環(huán)通水平動(dòng)線交通。

如果構(gòu)建起這樣的垂直交通與水平交通體系，就能把這四棟樓的2層、3層與4層商鋪均變成“臨街商鋪”，就會(huì)像地面首層一樣，顧客就很容易訪問上面樓層的鋪位了。

但目前僅僅設(shè)置了每個(gè)樓內(nèi)垂直交通，樓與樓之間局部在三層設(shè)置連廊。在絕大部分二層以上商業(yè)面積水平與垂直交通不充分的條件下，是很難招到商家來開業(yè)的；

3.總體配套不到位，落客停車都不便。

早在十多年前，中國就已經(jīng)進(jìn)入“汽車時(shí)代”。“外灘·中央”街區(qū)四面臨路，除了北側(cè)南京路步行街不通車以外，“外灘.中央”一萬平方米街區(qū)BLOCK三邊臨路通車，貫通南北與東西街區(qū)中間十字街開口處都通路，北端通南京路步行街，東邊通四川中路，南邊通九江路，西邊通江西中路。

按理東、南、西邊均需要設(shè)機(jī)動(dòng)車停靠港灣，東、西、南三個(gè)街口中最起碼有兩個(gè)街口設(shè)地下車庫出入口，這個(gè)出入口需要能夠通行物流及垃圾車輛，地下車庫需要能夠容納變配電設(shè)備房、中央空調(diào)設(shè)備房、消防泵房、生活泵房等機(jī)電用房、一個(gè)物流中轉(zhuǎn)站、一個(gè)垃圾集散場，項(xiàng)目商業(yè)面積4.4萬平方米商業(yè)面積，按照規(guī)范至少配440個(gè)機(jī)動(dòng)車位與2000個(gè)非機(jī)動(dòng)車位；

地下垃圾與物流通道必須有地下通道聯(lián)通中央商場、美倫大樓、華僑大樓、新舊新康大樓的物流電梯，使這幾個(gè)樓里商戶物流與垃圾流直接從后勤通道到貨梯再到地下物流及垃圾周轉(zhuǎn)場而不污染客流通道；

地下車庫必須有地下通道聯(lián)通中央商場、美倫大樓、華僑大樓、新舊新康大樓的客梯，下雨天有宴請的賓客在地下停車以后直接通過地下通道乘電梯到達(dá)地面樓上的約會(huì)樓層場所而不必淋雨。

以上這些都是現(xiàn)代商業(yè)設(shè)施的基本配置。

顯然，“外灘·中央”項(xiàng)目改造工程沒有做好這樣的基本配置，“外灘·中央”項(xiàng)目在汽車時(shí)代的今天做了百年前馬車時(shí)代的輔助設(shè)施配置，項(xiàng)目4.4萬平方米商業(yè)面積僅僅配了寥寥幾個(gè)車位能夠供幾個(gè)顧客用啊？

筆者親自過來問了中央商場五樓的海底撈飯店員工，來吃飯車停哪里？答曰：開車過來吃飯的人車停大丸百貨或外灘地下停車庫然后走過來吃飯。再問這里有沒有地下停車場，答曰有地下停車場車位不多還沒有開放。

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小結(jié)

上海購物中心協(xié)會(huì)2021年年報(bào)顯示，上海已經(jīng)開業(yè)的商業(yè)面積達(dá)3萬平方米以上的購物中心有343個(gè)，2021年銷售2343億元。其中單店銷售超過30億元有22家，占整體銷售50%達(dá)1171.5億元，平均每家店銷售53.25億元；

另外321家購物中心銷售也占整體銷售的50%為1171.5億元，平均每家店銷售3.6億元；前者單店銷售是后者單的15倍。

這種單店年銷售僅僅3-4億元的購物中心收來的租金肯定不夠營運(yùn)成本，實(shí)際上大部分都是“負(fù)資產(chǎn)”。

絕大部分這些“負(fù)資產(chǎn)”購物中心存在兩個(gè)問題：

1）商業(yè)業(yè)態(tài)落后；2）物業(yè)條件不支持。

其實(shí)，商業(yè)業(yè)態(tài)落后且提升不了也是物業(yè)條件不支持。“外灘中央”項(xiàng)目改造完工后遲遲招不滿商，遲遲不能滿鋪開業(yè)，不能說是原來的“商旅文化秀”主題以“精致零售”、“特色（精致）餐飲”、“文化藝術(shù)”、“精品酒店”或高端辦公為四大主要業(yè)態(tài)的定位落后了，主要的問題就是出在“物業(yè)條件不支持”的問題上。

上一段講的“商業(yè)定位沒做細(xì)，商家落戶沒到位”、“垂直交通不充分，水平動(dòng)線不連貫”、“總體配套不到位，落客停車都不便”三大問題就集中反映了這個(gè)問題。

無論是新建商業(yè)項(xiàng)目還是改造商業(yè)項(xiàng)目，物業(yè)條件不支持問題就應(yīng)該消滅在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)建設(shè)階段。

物業(yè)條件不支持問題不在設(shè)計(jì)建造階段解決掉就把改造或新開發(fā)項(xiàng)目建起來了，“物業(yè)條件不支持”的缺陷澆筑在混凝土里面去了，竣工以后再去改就難了。

“外灘·中央”項(xiàng)目在2015年初改造方案剛出來，甲方請了包括筆者在內(nèi)的一些專家開過“改造方案評審會(huì)”，對照甲方的商業(yè)定位，筆者給甲方書面提出過上述“物業(yè)條件不支持”的問題必須要優(yōu)化。非常遺憾，筆者提出的優(yōu)化建議未被采納。

也許有朋友會(huì)說，因?yàn)槭菤v史建筑保護(hù)性改造，這“商家落戶”、“運(yùn)行條件”、“配套設(shè)施”問題技術(shù)上不可能解決，筆者是堅(jiān)決不同意這個(gè)說法的。

筆者手上有一個(gè)歷史建筑保護(hù)性開發(fā)成功案例，是中國駐巴塞羅那總領(lǐng)事寫的：

阿雷納斯斗牛場落成于1900年，于1977年6月19日舉辦了最后一場斗牛后關(guān)閉，2010年當(dāng)?shù)卣謱⒗准{斯斗牛場改建成商業(yè)中心。改建完成的阿雷納斯商業(yè)中心功能完備、設(shè)施齊全，頂上的觀景臺(tái)可以俯瞰西班牙廣場、遠(yuǎn)眺蒙錐克山，成為許多巴塞羅那人購物休閑的首選，外地游客更是慕名前來。阿雷納斯商業(yè)中心的游客量在巴塞羅那所有景點(diǎn)中位居前列，見下圖：

110年歷史的阿雷納斯斗牛場于2010改建成商業(yè)中心，圖源網(wǎng)絡(luò)

這個(gè)斗牛場改建成四層商業(yè)中心為什么能夠成功？

就是因?yàn)樵诒Ａ敉獗聿蛔兊那闆r下成功解決好了商業(yè)運(yùn)行所必須的商業(yè)物業(yè)技術(shù)條件問題，包括加穹頂、加商業(yè)樓層、加內(nèi)部垂直交通與水平動(dòng)線交通、加裝現(xiàn)代商業(yè)必須的機(jī)電設(shè)備設(shè)施、最厲害的是挖了五層地下室，B1層是商業(yè)用途，B2、B3、B4、B5這四層做停車場。請見下面剖面圖：

阿雷納斯商業(yè)中心剖面圖，圖源網(wǎng)絡(luò)

筆者相信，如果“外灘.中央”項(xiàng)目在設(shè)計(jì)與改造建設(shè)階段解決好“物業(yè)技術(shù)條件問題”與“配套問題”，在保護(hù)好歷史建筑的條件下，這個(gè)工作不存在“技術(shù)問題”。

問題是“外灘·中央”項(xiàng)目的甲方有沒有意識到存在“物業(yè)技術(shù)條件不支持”這個(gè)問題，如果當(dāng)初已經(jīng)意識到這個(gè)問題存在，有沒有意識到這個(gè)問題嚴(yán)重性？如果意識到了，那就是愿不愿意投入資源來解決這個(gè)問題。

如果當(dāng)時(shí)意識到存在“物業(yè)技術(shù)條件不支持”這個(gè)問題不解決的后果嚴(yán)重并愿意投入資源來解決這個(gè)問題，我相信“外灘·中央”項(xiàng)目價(jià)值會(huì)成倍提升，項(xiàng)目就會(huì)像阿雷納斯這個(gè)百年斗牛場改造變成商業(yè)中心那樣成功。