工業上樓真的存在嗎？
來源:方升研究 作者:方升研究 時間:2022-07-14
珠三角廠房現狀
燈火閃耀、人口密集、工廠遍地是珠三角重要城市的特征，同時，也發展為中國工業用地最緊張的地區之一。
《大灣區城市更新進化論》報告指出，深圳、東莞、中山、佛山和珠海的土地開發強度在2017年就已超過30%國際警戒線，其中東莞和深圳逼近50%。產業發展對土地資源的渴求與土地開發強度逼近極限相撞，使得珠江兩岸制造業大市不得不對低效工業集聚區說不，高效集約利用土地的倒逼壓力日顯。工業用地緊張，也使得一些民間炒房團從商品樓轉向廠房市場，加劇了工業用地的成本增加，一些地區廠房年租金上漲高達40%，導致一些待發展的中小企業無處擴產，被迫外遷。據悉，由于歷史原因，珠三角村級工業園設立時的產權關系相當復雜，有一次性賣斷給企業的，有企業建好后享有幾十年使用權的，還有出租給企業。土地利用方式改革涉及利益繁眾，很難平衡，能推行得下去的，除了利用市場機制外，不外乎政府將一部分利益讓渡給企業。如何進行土地空間資源的再配置，為工業升級提供必要的空間，這成為珠三角工業土地二次利用的宗旨。對此，各地政府有絕望也有深情，爭先恐后出臺一些新政，有為工業土地總量“劃定底線”的（研究劃定產業區塊控制線，確保中長期內全市工業用地總規模），有“化零為整”的（首先是將閑置土地組合為產業園區，其次是對原有建設用地等各類用地采取各類措施整合在一起），有要求“工改工”比例的，有“縮短時限”的（對于未來的工業項目采取出讓或租賃方式供應土地的，明確要求“均原則上不超過20年”）。這些都是“再分配”過程的起點，而采用“工業上樓”等等創新模式來實現土地集約，提高容積率，歸根結底才是各政府探索的關鍵。
我們先來看看什么是“工業上樓”，目前國家并沒有一個明確的定義，但實際應用中應當是指地方政府在文件中明確提出「工業上樓」，并設置相關建筑標準的工業樓宇。
比如深圳市寶安區印發《深圳市寶安區工業上樓工作指引（試行）》將“工業上樓” 定義為「建筑高度超過24米且不超過100米的高層廠房」，并規范了高層廠房建筑設計：鼓勵符合產業導向、適宜在高層廠房中生產的產業進駐；在首層設置裝卸貨車位及裝卸貨站臺；柱網軸線距離宜大于8.7米；保證每個生產單元至少設置1臺載重2噸的貨梯；立面設計應合理考慮空調機位并進行遮蔽處理，遵循適用美觀的原則，體現現代化、國際化、濱海風情等設計理念等。
本質上，“工業上樓”就是企業把研發、生產功能放在工業性質的高層建筑里，而不是傳統上地面上平鋪一兩層的廠房。從政府出臺政策的層面來看，對“工業上樓”的指標具有廠房高層高、高承重、大空間，入駐企業傾向于高端制造業的趨勢。
珠三角作為世界工廠，在此前幾十年間，“村村設廠”的工業模式導致土地平鋪式展開，土地零碎化、低效化的現狀，深深制約著產業轉型升級。“工業上樓”作為新加坡、香港存量時代提容增效的先進經驗和成功結果，不免成為其工業用地改造這道必答題的一道曙光。
于是在珠三角工業騰籠換鳥等政策的引導下，各地區先后將“工業上樓”作為工改的一項落地措施，原因無外乎以下幾點：
產業業態的變化也使得工業用地、產業空間的利用有了更多的可能性，也擁有了更多適合上樓的企業。
總之，“工業上樓”解決了珠三角企業無處擴產，被迫外遷的情況，或是企業總部辦公與制造場地分離，增加成本和管理難度的問題。同時“產業上樓”也將會使產業聚集度提高，形成專業化園區。
這些先天條件，使得珠三角地區工業上樓成為必然。先跑先贏，“工改”讓污染、重工、占地大利潤少的企業被淘汰外遷的同時，如何提前滿足新興產業的要求，拼的不光是時機，還有各地政府的發展性眼光。比如佛山在換鳥之際，中山還正在抓緊時間改造園區做騰籠之裝備。各地區經濟發展階段不同，產業升級內在要求不同，在這場“戰役”中是要乘風破浪還是隨波逐流，最終取決于政府的定位和推動力度。
工業上樓現狀
2021年7月，國家發改委發布了《關于推廣借鑒深圳經濟特區創新舉措和經驗做法的通知》，其中在保障工業發展空間的內容中，提出要推廣“工業上樓”模式。這個定海神針，代表國家高度肯定了“工業上樓”這種創新模式，在這種情況下各地政府更要看清形勢，才能有效布局。我們來一起了解一下工業上樓的現狀。- “上樓”企業一般適合生產設備較輕、生產過程噪音與污染較小，并且在產業生產過程中震動較小的高端制造業，例如生物醫藥、智能制造、工業互聯網或大數據等科技含量較高的產業。由于樓層載重等原因導致工業上樓項目的企業相對來說都是對載重要求較低的行業。從另一個角度講也是借機將一些區域不適合的重機械、高污染企業“拒之門外”。
- 「工業上樓」是一種做法，不是一種定位。園區的空間規劃要有全局觀，單層多層參差交錯除了適應各種業態不同的發展，還提高園區的透氣性與高級感，使利益最大化。當然不論定制還是成品，調研再開發，滿足客戶差異化需求才是靈不靈的關鍵。
管道、承載力等在建設前以設計完成，由單獨廠房的怎么樣設計都行到與人共檐，能否滿足企業的定制化需求，直接決定了企業是否有上樓的可能。這就需要在開發過程中再根據實際情況來適當調整規劃。產業是瞬息萬變的，不能刻舟求劍，要靈活，只要沒建起來都可以根據客戶實際需求做一些調整變化。
成品對于成品入駐，更需要的是對園區整體產品的差異化定位，通過差異化引導客戶上樓。任何產品差異化經營都有核心的競爭力，園區也不例外。同樣的“上樓”產品，你的防震、裝卸、物流中轉、吊裝平臺、客貨梯承載和等待時間、工業用電、蒸汽廢氣、層高等都是吊打低配置園區的，在園區中能做到各方面都第一，或者是擁有唯一稀缺指標技術的，舍你其誰？
企業決策向來以利潤為導向，政府想引導企業上樓，集約用地不是理由，優惠政策才算是一個充分理由，但更多的比較優勢需要園區在建設之初就做好系統規劃。舍棄了單獨廠房方便的優勢，高層廠房怎么體現優勢？無外乎花園辦公的干凈高端氛圍，滿足了研發、辦公、生產一體化的需求，藍領終于和白領享受到一樣的辦公環境；智慧化管理的體驗；鄰居就是上下游客戶的產業聚集。
- 受限于高層樓宇的承重，目前“上樓”企業一般適合生產設備較輕、生產過程噪音與污染較小，并且在產業生產過程中震動較小的高端制造業。當然也有項目在承重能力上做技術提升，讓上樓工業企業范圍更寬廣的，比如松湖·智谷，將低樓層（1F-3F）增加承重到1000kg/平方米，為重型器械上樓提供了條件；標準層承重增加到了750kg/平方米。但目前大部分園區的承重能力還在標準而已。產業千行千面，生物醫藥企業需要十萬級潔凈廠房滿足生產工藝和空氣潔凈度的要求才能引導上樓；精密儀器制造對振動較為敏感，建筑設計防震減震措施就要突出；對于擁有重型設備的行業，如機械裝備、電器、機器人、五金等行業，廠房的層高、承重等建設標準要達到相應標準；在一線城市可以上樓的，遷徙到二線城市的企業，這時候客戶想要的當然不是去高層觀光，而是較低層或獨門獨院的小高層了。基本需求得到了滿足，企業才有上樓的可能。擁有產業鏈的高層廠房，不僅在設計上差異性更小一些，也容易形成集群效應，滿足企業協同發展成長的需求。但產業鏈的招商卻不是一句話可以簡單促成的。能上樓的企業，就在考慮上幾樓了。制造業偏愛低層毋庸置疑，反映在租金分配上顯然底層最貴，呈現樓層越高，租金越便宜的現狀。對這種客觀上存在市場偏好，底層廠房永遠最受歡迎，高層則容易閑置。針對這兩種產品采取差異化的定價策略不失為一種可行做法。底層租金20元，頂層10元，一些可上可下的企業自然會有價格吸引“上樓”。另一方面，技術的更新讓一些不可能變為可能，比如利用道路標高的高差，做雙首層。整體價值增值；中高層用連廊，退化綠臺增加公共面積；網絡、下水管道、洗手間預埋為之后轉工為商提前鋪路等等都也是已應用成功的增值利器。
當然這僅僅是實踐中的一個思路，怎樣落實和創新才是實招。
寫在最后
目前大城市的增量土地逐漸減少，用地成本不斷攀升，如何挖掘存量用地的潛能，提升效能，是發達城市的一個必答題。“工業上樓”將成為大趨勢是一定的。佛山、深圳、青島在幾年前便已出臺“工業上樓”相關細則，在國家政策的推廣引導下，目前已有不少城市正在研究出臺相關政策，發展速度以珠三角、長三角等地區的沿海城市為首，一些有產業轉型升級需求、預構建具有優勢產業生態圈的內陸地區緊隨其后。但工業上樓要一事一議，不需要蜂擁而至，二三線城市土地資源充沛或重工業產業特征的城市，沒必要在短期之內隨行情上項目。依據城市產業特征、經濟的發展趨勢再調整也不算遲。
