國務院重磅文件發(fā)布！盤活萬億級存量資產(chǎn)，園區(qū)如何參與？

近日，國務院辦公廳印發(fā)《關于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》（以下簡稱《意見》），提出要盤活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)。并對盤活存量資產(chǎn)的重點方向、盤活方式、支持政策、回收資金的利用等方面進行了明確規(guī)定。

在穩(wěn)經(jīng)濟的關鍵時刻，國務院出臺《意見》有何重要含義？園區(qū)如何參與這個萬億市場？今天園區(qū)在線（ID：YQZXGZH）與大家一起解讀文件背后的投資機會。

正文：

近兩年，受市場需求疲弱、企業(yè)投資信心不足等因素影響，資本流動持續(xù)低迷。而當經(jīng)濟遭遇下行壓力時，基建投資一直被視作重要的「政策牌」，被擺到更重要的位置。

但另一方面，基建的加快也勢必帶來財政支出的增加。在去產(chǎn)能、去杠桿和城鎮(zhèn)化發(fā)展的背景下，地方政府債務率較高、財政收支平衡壓力較大，防范化解地方政府債務風險的緊迫性與日俱增，搞「大水漫灌」式的強刺激已經(jīng)不太現(xiàn)實。精準有效擴大投資，圍繞短板領域作針對性安排，是目前唯一可行的道路。

在這樣的背景下，盤活存量資產(chǎn)便成為了擴大投資的有效路徑。

首先，中國的存量資產(chǎn)規(guī)模十分龐大，據(jù)北大光華管理學院測算，目前中國基礎設施存量規(guī)模超過100萬億元，哪怕拿出其中1%，也是萬億級別市場，完全可以達到刺激投資的目的。

其次，優(yōu)質(zhì)國有資產(chǎn)一直是市場上的「香餑餑」，只是受到國企資產(chǎn)管理能力和國資監(jiān)管等限制，部分存量資產(chǎn)變成了庫存，沒有產(chǎn)生現(xiàn)金流，由民營資本承接優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，通過經(jīng)營管理，能夠挖掘資產(chǎn)潛力，創(chuàng)造社會效益。

第三，政府把存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)移給企業(yè)，能從一定程度上緩解債務風險。政府拿到錢，還可以繼續(xù)新增投資，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)。

第四，土地資源緊缺已經(jīng)成為制約地方招商引資的瓶頸因素，一邊是項目等地入駐，一邊是閑置物業(yè)亟待利用。政府借民營企業(yè)的力量整合存量資源，因地制宜盤活閑置資產(chǎn)，既能夠擴大招商引資，也符合國家對土地節(jié)約集約化的總體要求。

在園區(qū)在線（ID：YQZXGZH）看來，《意見》的出臺將給園區(qū)行業(yè)帶來七個方面的影響。

一、退城進園「窗口期」已至

原文：統(tǒng)籌盤活存量和改擴建有機結合的項目資產(chǎn)，包括綜合交通樞紐改造、工業(yè)企業(yè)退城進園。

解讀：退城進園是優(yōu)化城市空間布局，推動產(chǎn)業(yè)升級和集群集聚發(fā)展的關鍵舉措，但從各地的推進情況來看，進展普遍不及預期。主要原因有三，一是工業(yè)企業(yè)退出會產(chǎn)生大筆固定資產(chǎn)減值，后期入園重建也是一大筆費用，雖然地方政府會給予企業(yè)搬遷補償，但其能否覆蓋企業(yè)搬遷成本仍未可知；二是工業(yè)園區(qū)土地指標有限，無法去承載更多的企業(yè)；三是大企業(yè)、尤其是國有企業(yè)搬遷涉及大量職工安置問題，協(xié)調(diào)難度較大。

隨著《意見》的出臺，退城進園或迎來「窗口期」。一方面，有了頂層文件引導，（上級）政府可能在固定資產(chǎn)評估、專項資金補助、稅收優(yōu)惠、貸款擔保等方面給予工業(yè)企業(yè)更多的支持，引導企業(yè)入園。對園區(qū)來說，企業(yè)退城進園的「意愿」更強了，而園區(qū)的用地指標問題也可能得到妥善解決。至于原來躺在閑置資產(chǎn)上睡覺的體制內(nèi)員工，則可能被分流安置。（《意見》提出「要多措并舉做好職工安置」）

二、盤活閑置廠房仍是政策風口

原文：有序盤活長期閑置但具有較大開發(fā)利用價值的項目資產(chǎn)，包括老舊廠房、文化體育場館和閑置土地等。

解讀：隨著時代發(fā)展，很多城市進入了后工業(yè)化時代，城市中有不少老建筑褪去了生產(chǎn)屬性，亟待二次利用。近兩年，國家密集出臺多項政策鼓勵老舊廠房更新改造，而本次《意見》出臺則再次明確：盤活長期閑置老舊廠房、閑置土地等仍舊是未來一段時間的政策風口。

在園區(qū)在線（ID：YQZXGZH）看來，企業(yè)可以以四條路徑參與廠房改造項目。一是在不改變工業(yè)用地用途情況下，采取轉(zhuǎn)讓方式盤活閑置廠房；二是通過城市更新的方式，從運營的角度切入，與政府平臺公司合作項目；三是以策劃規(guī)劃為入口，幫助政府或國有企業(yè)策劃園區(qū)項目，建立信任關系后再提供后端服務；四是把現(xiàn)有廠房改為集生產(chǎn)研發(fā)、倉儲物流、信息服務、生活配套的綜合性園區(qū)，這一點雖然有政策依據(jù)（可以不改變土地用途），但具體能否實現(xiàn)要看地方政府的開放程度，比較吃政府關系。

三、園區(qū)REITs駛入快車道

原文：進一步提高推薦、審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎設施REITs項目發(fā)行上市

解讀：園區(qū)Reits也是一個老生常談的話題。

不同于公路、供水、電網(wǎng)這些具有壟斷屬性的基礎設施，園區(qū)取穩(wěn)定收入的不確定性更高、難度更大。而且真正意義上的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，資本方都會選擇自己運營，而不是拿出來與他人分享利潤。在這樣的悖論下，我們看到，相當長一段時間內(nèi)，園區(qū)Reits都是「雷聲大雨點小」，只有那些急需降低負債、加速資本循環(huán)的政府園區(qū)才會去主動發(fā)行公募Reits。

換言之，發(fā)行園區(qū)Reits的初衷就是為了盤活存量資產(chǎn)、降低政府平臺或國有企業(yè)負債率，其次才是拓寬投資渠道。

隨著《意見》提出鼓勵更多符合條件的基礎設施Reits項目發(fā)行上市，園區(qū)Reits有望進入快車道。可以預見，未來將會有更多的政府園區(qū)嘗試借力公募REITs來盤活存量資產(chǎn)，形成投資良性循環(huán)。對民營企業(yè)來說，機會在于很多政府園區(qū)無法滿足公募REITs的發(fā)行要求，勢必要借助外力來打造符合資本市場要求的園區(qū)資產(chǎn)，這對具備資源整合能力和資本運作能力的園區(qū)運營商來說是一次很好的參與機會，甚至不乏民營園區(qū)獨立發(fā)行Reits的可能。（當然背后依然要獲取地方政府支持）

四、園區(qū)PPP進入規(guī)范發(fā)展新階段

原文：鼓勵具備長期穩(wěn)定經(jīng)營性收益的存量項目采用PPP模式盤活存量資產(chǎn)

解讀：由于存量園區(qū)項目相比于新建項目確定性更強、收益更有保障，更受社會資本的青睞。在PPP進入規(guī)范發(fā)展的新階段，運用PPP模式盤活存量資產(chǎn)，既有利于減輕地方政府債務負擔，形成良性投資循環(huán)；同時也能夠緩解民營企業(yè)融資能力不強的問題。此外，還可以探索PPP模式與Reits相結合，PPP投資項目為Reits提供資產(chǎn)來源，Reits為PPP提供退出通道，推動PPP從名股實債向真正的權益融資轉(zhuǎn)變。

五、園區(qū)物業(yè)將是大額收并購風口所在

原文：支持金融資產(chǎn)管理公司、金融資產(chǎn)投資公司以及國有資本投資、運營公司通過不良資產(chǎn)收購處置、實質(zhì)性重組、市場化債轉(zhuǎn)股等方式盤活閑置低效資產(chǎn)。

解讀：2022年既是地方政府的償債大年，也是園區(qū)開發(fā)商壯士斷腕的一年，降負債、去庫存、?，F(xiàn)金已經(jīng)是行業(yè)的共識。而運營商從園區(qū)行業(yè)退出，遺留的資產(chǎn)勢必要找人接盤。

在園區(qū)行業(yè)，要化解企業(yè)風險，并購是最常見的手段。

在風險更大的房地產(chǎn)行業(yè)，國家在去年已經(jīng)有所動作。2021年12月，人民銀行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文，鼓勵銀行等金融機構主動借錢給房企買項目，這意味著優(yōu)質(zhì)的房企將有機會抄底。而對于標的價格更低，戰(zhàn)略意義更大的優(yōu)質(zhì)園區(qū)資產(chǎn)，自然是不愁下家。我們看到，自進入2022年以后，金融投資公司和國資平臺收購園區(qū)的新聞屢見報端，可以預見，未來一段時間，園區(qū)物業(yè)將是大額收并購風口所在。

六、政府進一步加大閑置土地打擊力度

原文：挖掘閑置低效資產(chǎn)價值。推動閑置低效資產(chǎn)改造與轉(zhuǎn)型，依法依規(guī)合理調(diào)整規(guī)劃用途和開發(fā)強度，開發(fā)用于創(chuàng)新研發(fā)、衛(wèi)生健康、養(yǎng)老托育、體育健身、休閑旅游、社區(qū)服務或作為保障性租賃住房等新功能。

解讀：關于閑置土地的認定，國家一直有明文規(guī)定（土地閑置滿兩年，政府可無償收回）。但在實際工作中，卻很少有政府會嚴格執(zhí)行，原因有三，一是閑置土地的認定難，比如「動工開發(fā)」和「已投資額」，都是很寬泛的概念，尚無統(tǒng)一口徑，很難準確界定；二是取證難，一塊土地要認定為閑置土地，調(diào)查、取證、公告等程序十分復雜，涉及的部門交叉很多，耗時耗力；三是無償收回影響大，對企業(yè)來說，土地被收回無異于滅頂之災；而站在政府的角度，不僅當時負責招商引資和項目評審的官員可能受到處分，地方營商環(huán)境也會因此蒙上一層陰影（雖然政府是依法辦事，但留給外界的卻是鐵面無私、不講情面的印象）。綜合各種因素，政府往往會對企業(yè)留有余地，遇到土地閑置的情況，先以協(xié)商為主，反復通知無效的，才會考慮動用法條。

不過，《意見》的出臺可能會改變這一現(xiàn)狀。因為之前政府費力收回來的土地性質(zhì)還是工業(yè)用地，除非實在沒有指標，否則不愿和企業(yè)撕破臉皮。但現(xiàn)在國家強調(diào)閑置低效資產(chǎn)可以合理調(diào)整規(guī)劃用途和開發(fā)強度，用于創(chuàng)新研發(fā)、休閑旅游、保障性租賃等，閑置土地的價值因此水漲船高，這也給了政府額外嚴厲查處和打擊違法違規(guī)用地的動力。

七、「國進民退」持續(xù)發(fā)酵

原文：鼓勵民營企業(yè)根據(jù)實際情況，參與盤活國有存量資產(chǎn)，積極盤活自身存量資產(chǎn)，將回收資金用于再投資，降低企業(yè)經(jīng)營風險，促進持續(xù)健康發(fā)展。

解讀：自打疫情開始，產(chǎn)業(yè)園區(qū)領域便迎來了一波「國進民退」。我們看到，近兩年各地幾乎所有的大項目都是政府主導，民營企業(yè)都在收縮業(yè)務，穩(wěn)住原有盤子已是十分不易，更別提擴大投資了。

大環(huán)境不景氣，「國家隊」卻大手筆頻出，一方面是因為他們看到了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的巨大潛力，于是帶著資本和資源強勢收割；另一方面，一些從事傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務的企業(yè)，也希望借此機會擴大地盤，完成轉(zhuǎn)型。

對國企央企來說，充分的政策與融資支持是他們最大的優(yōu)勢，但在具體的執(zhí)行層面、以及體制機制的靈活性是遠不如民營企業(yè)的，盈利模式不清晰，投資效率不高，體制機制不靈活，都是國企央企的短板。而民營企業(yè)在園區(qū)操盤方面顯然更為老到，但「缺錢」也是不爭的事實。因此，《意見》給出的路徑就是「政府主導，企業(yè)主體」，政府利用資源優(yōu)勢搭臺，民企幫國企央企「打工」，合作共贏。