超全盤點！從高頻政策看地產調控最新趨勢
來源:中指研究院 作者:中指研究院 時間:2022-05-09
面對國內多地疫情反復、美聯儲加息周期開啟、俄烏政治局勢動蕩等復雜多變的內外部環境，我國經濟下行壓力進一步加大，穩住房地產行業在穩經濟中的重要性更加突出。
2022年以來，中央持續加大宏觀政策調節力度，1月，央行全面降息，1年期LPR下調10個基點，5年期LPR下調5個基點，為連續20個月不變后的首次下調；4月，央行全面降準0.25個百分點，釋放長期資金約5300億元。
4月29日，中央政治局會議進一步明確“要加快落實已經確定的政策，實施好退稅減稅降費等政策，用好各類貨幣政策工具。要抓緊謀劃增量政策工具，加大相機調控力度，把握好目標導向下政策的提前量和冗余度”。短期來看，預計宏觀政策會進一步加快落地，降準降息仍有一定預期，以滿足合理住房需求和企業合理融資需求。
同時，政治局會議亦為樓市定調，強調“要有效管控重點風險，守住不發生系統性風險底線。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展”。
圖：4月29日中央政治局會議及后續各部委發聲
隨后，央行、銀保監會、證監會等部委學習中央政治局會議精神，積極貫徹落實房地產相關舉措，均表態支持房企融資以及居民首套和改善性住房需求，如證監會明確提出“積極支持房地產企業債券融資”，深交所“允許優質房企進一步拓寬債券募集資金用途”，央行、銀保監會指出“保持房地產融資平穩有序”，同時強調支持首套和改善性住房需求，房企端、需求端的資金支持力度加大，有利于緩解企業資金壓力，亦有利于激活房地產交易市場。中央及各部委頻繁表態維穩房地產市場的同時，地方政府亦在積極落實因城施策。根據中指不完全統計，2022年以來，全國已有超100城優化調整房地產政策超200次，尤其4月以來，各地出臺政策的節奏明顯加快，4月有超70城出臺政策百余次，明顯高于1-3月，且政策進一步向優化限購、限貸、限售等方面延伸，熱點一二線城市亦加入政策優化調整行列。圖：2022年以來各地因城施策頻次（截至5月5日）圖：2022年以來各地優化限購、限貸、限售等政策頻次變化（截至5月5日）根據中指監測，截至5月5日，已有20余城優化住房限購政策，且大多數城市政策出臺時間在4月，其中部分城市或區域全面取消限購，部分城市降低社保年限要求，另有部分城市針對人才、老年人、多孩家庭、外地人等人群優化限購政策。如：廊坊于4月底廢止相關政府規范性文件，取消限購政策；大連高新區、南京六合區等放松限購政策，允許外地戶籍購買住房；蘇州降低非戶籍家庭購房社保年限要求，由三年內連續2年社保改為累計2年社保；沈陽放寬非本地戶籍家庭購房門檻，取消相關社保證明；鄭州、蘭州、九江等城市允許父母等親屬投靠新購一套房；蘭州、無錫等城市允許二孩或三孩家庭在限購區域內再購一套房。另外，福州放寬普通住宅的限購要求，佛山對最近一次契稅繳納時間或不動產登記滿五年的商品住房不納入限購，秦皇島調整二手房購房資格核驗要求。2022年以來，據統計，全國已有20余城降低首套或二套商貸首付比例，2月，佛山、贛州等城市首套首付比例降至20%；4月18日，央行明確指出“因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求”，隨后優化限貸政策的城市明顯擴圍，紹興、貴陽、廊坊等城市首套首付比例下調至最低兩成、二套降至三成；廣東從省級層面發文“合理確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求”。值得關注的是，5月，贛州部分銀行將購房者貸款年齡放寬至70周歲，將二手房房齡調至最長35年，預示著可貸款的人群和住房均增加。另外，根據公開資料整理，今年以來全國重點城市首套、二套房貸利率持續下行，今年1月，5年期LPR下調5個基點后保持穩定，各地房貸利率下調更多地體現在加點幅度的下調。蘇州、惠州等城市今年以來房貸利率下調超100個基點，部分城市首套房房貸利率已降至4.6%基準線。公積金政策成為今年以來多地優化調整房地產政策的重要方向，據統計，截至5月5日，全國已有接近60個城市提高公積金貸款額度或降低公積金貸款首付比例，或擴大公積金使用范圍，強化公積金對人才、多孩家庭等的保障力度。1月，寧波提高生育二孩或三孩家庭的公積金貸款額度，最高貸款額度由60萬元/戶提高至80萬元/戶；濟南取消住房公積金異地貸款戶籍限制；2月，晉中降低二套房首付比例，家庭購買二套改善型住房首付比例不低于20%；溫州降低首付比例，提高首次購房業主的公積金貸款額度；3月，貴陽針對在貴陽市、貴安新區購房的人才，可提取本人及配偶住房公積金賬戶余額用于首付；南昌提高雙、單繳存職工的貸款最高額度分別至80萬、70萬元；4月，重慶、無錫、天津、昆明、鹽城等30余城優化調整公積金政策。5月，徐州降低公積金貸款項目準入條件，高層住宅單體工程主體完成50%，即可申請公積金貸款。今年以來，青島、哈爾濱、蘇州、大連、徐州等10個城市降低或取消限售年限要求。3月初，青島即墨取消5年限售，新房由拿證滿五年改為網簽后滿五年,二手房滿兩年即可交易，成為全國第一個正式放松限售的地區；3月底，哈爾濱全面取消限售；4月，衢州144平米以上住宅不限售，徐州144平米以上不限制轉讓，蘇州六區二手房限售年限降至3年，大連取消限售，紹興新房調整為網簽備案后3年。今年以來，鄭州、長沙、東莞、洛陽等城市調整限價政策，其中，鄭州明確提高商品住宅品質，對低容積率、高綠地率、環保節能和立體生態建筑予以政策支持，對銷售限價給予一定比例的上浮；長沙指出改善型住房按照長沙城鎮居民收入增長水平，按8-10個點控制增長，合理滿足不同層次購房需求；東莞明確對提升品質指標相應內容增加的建造成本，在指導價（限價）的基礎上予以適當增加。另外，東莞、廣州等城市從土地端取消了銷售限價要求。發放購房補貼成為多地加大引才力度、落實生育政策、釋放住房需求等的重要舉措，據統計，今年以來，31個城市出臺發放購房補貼的政策，補貼方式主要涉及按套一次性補貼、一次性或分期撥付契稅補貼、發放消費券補貼、人才房票獎勵、購房價款的一定比例補貼等，補貼對象包括農民工、新市民、人才、多孩家庭等。如玉林發放新市民購房補貼，購買90平方米（含）以下首套新建商品住房，每套補貼6000元；購買90平方米以上首套新建商品住房，每套補貼1萬元。吉林延吉對于符合條件的購房農民給予契稅補貼和消費券補貼,兩種補貼可同時享受，唯一住房契稅全額補貼，再以家電消費券的方式給予適當補貼。懷化針對不同的所繳契稅稅率給予購房人不同額度補貼，相關補貼按年分期撥付，每年補貼1/3,于購房次年分3年到位。蘇州常熟針對人才以定率標準進行補貼，新建商品房按購房發票價（不含增值稅）的1%進行補貼，存量房按購房網簽備案價的1%給予補貼。南通通州區、沈陽皇姑區亦通過總房款的一定比例補貼。綿陽對二孩、三孩家庭購買新建商品住房按建筑面積給予每平方米200元補貼，單戶財政補貼最高不超過 2 萬元。降低交易稅費主要涉及降低二手房交易個稅稅率、降低個人增值稅免征年限，如鄭州二手房個人所得稅稅率由差額20%稅率變為按總價1%核定比例征收；4月底以來，沈陽、無錫調整個人住房轉讓增值稅免征年限，均由5年調整為2年。自3月1日，鄭州明確鼓勵安置房貨幣化安置后，南寧、懷化、蘭州、綿陽、昆明、南陽等城市均提出或鼓勵貨幣化安置，其中南寧對國有土地上房屋征收項目實施貨幣補償（純貨幣補償）且在市本級購買商品房安置的被征收人，在原有獎勵政策基礎上再增加3萬元獎勵。懷化中心城區推行以貨幣補償為主的安置方式，鼓勵團購商品房作為安置房源。2022年以來，煙臺、南平、佛山、南京、常德等十余城相繼調整預售資金監管辦法，分別從加快審批效率、解控資金監管比例、銀行保函等額替換等方式提高預售資金使用效率，同時降低房企重點監管資金沉淀壓力。其中南京、徐州等城市試點商品房預售監管資金使用銀行保函方式，南京企業憑銀行出具保函可等額替換監管賬戶的監管資金，但對房企有要求申請前的兩年內無違規使用商品房預售監管資金受到行政處罰，無司法凍結、違規資金劃扣、拖欠工程款和拖欠農民工工資等情況。常德適當放寬預售資金解控比例，在開發企業信用等級良好、開發項目銷售資金全額歸集、申請資金保證用于項目建設的前提下，開發企業申請使用商品房預售資金額度可在原規定基礎上提高5個百分點。岳陽開發企業可暫緩儲存房地產開發項目資本金，實現銷售收入后在資金監管賬戶上留足項目資本金，存量項目資本金可提前一個節點申請解控。除了以上政策內容外，受疫情反復影響，多地出臺紓困政策，企業端包括延長土地出讓金繳納期限、減免稅費等，購房者端包括合理延后還款時間、延長貸款期限等。圖：2022年以來各地因城施策分布（截至5月5日）從出臺優化政策的城市能級來看，今年以來，二線和三四線城市發布政策頻次各占一半。其中4月二線城市出臺政策節奏明顯加快。圖：2022年以來各線城市優化房地產政策頻次（截至5月5日）各城市群中，長三角、長江中游和珠三角城市群出臺政策頻次位居前三，頻次占比超四成，其中長三角城市群政策出臺頻次占比接近四分之一，明顯高于其他城市群。4月以來，長三角和長江中游城市群政策出臺節奏明顯加快。圖：2022年以來各城市群優化房地產政策頻次（截至5月5日）注：粵閩浙沿海城市群覆蓋范圍與此前海峽西岸城市群相同。從各線城市政策側重點來看，一線城市在購房補貼、落戶/引才等方面微調政策。二線城市更加側重優化限購、調整公積金、發放購房補貼、落戶/引才等方面。另外，在已出臺的優化限購政策中，二線城市占比接近六成；優化限售政策中，二線城市占半數；降低交易稅費的城市均為二線城市；貨幣化安置和多孩家庭住房支持政策中，二線城市出臺頻次占比半數或更高。三四線城市調整的政策更多地聚焦在調整公積金、落戶/引才、發放購房補貼、優化限貸等方面。在已出臺的優化限貸、調整公積金、優化限售、優化限價、優化預售資金監管、發放購房補貼、多孩家庭住房支持以及落戶/引才方面，三四線城市出臺政策頻次的占比較高。圖：2022年以來各線城市中各政策類型出現次數占比（截至5月5日）4月以來，各地調控政策優化調整的節奏明顯加快，政策內容向限購、限貸、限售等方面延伸，政策工具箱持續完善且內容更加精細化，城市向熱點一二線、熱點區域擴圍，長三角城市群優化政策的頻次更高、節奏亦在加快。但值得注意的是，熱點一二線城市政策整體力度不大，針對部分區域或特定人群放松限購、限貸，覆蓋面較窄，對市場的提振效果有限；多數三四線城市不限購，今年優化政策更多的在于調整公積金、發放購房補貼、放寬落戶等方面，對市場的提振效果亦不明顯。短期來看，中央政治局會議定調樓市“支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管”，各地因城施策落地的節奏有望進一步加快，力度或繼續加大。一線城市政策預計繼續以微調為主，以引才或紓困為突破口，修復市場信心。二線城市政策力度有望繼續加大，多數二線城市的限購范圍都有望優化，同時降低房貸利率、調整認房認貸標準、延長貸款年限、繼續優化限售、降低交易稅費等均有空間。三四線城市中，若市場持續下行，則多數仍限購的三四線城市有望全面取消限購，限貸、限售等限制性政策也存在全面優化預期；普通三四線城市政策或更多地與人口政策結合，多孩家庭住房支持政策有望進一步發力，發放購房補貼、提高公積金貸款額度等繼續跟進。另外，從企業端來看，一方面，多部委明確表示支持房企債券融資，企業融資端有望繼續改善；另一方面，各地預計將繼續優化預售資金監管，建立預售資金分類監管機制，因企施策，為優質企業釋放更多資金流動性。從市場的角度來看，短期市場恢復節奏仍有賴于疫情的有效防控以及各地政策的執行力度。在市場調整階段，維護房地產市場平穩健康發展仍需要各方共同發力。當前熱點一二線、熱點城市群的政策跟進節奏加快，這部分城市基本面較好，預計在政策發力顯效、疫情得到有效防控后，購房者預期和置業信心有望逐漸修復，市場有望率先企穩并完成筑底。
