全上海共有購物中心343個（商業面積3萬平方米及以上），2021全年總銷售額2343億元人民幣。
其中有22家單店銷售超過30億元人民幣，數量占比6.4%，銷售額占比50%；
50家單店平均年銷售約為11億元，數量占比13.6%；
271家單店平均年銷售僅為2.16億元，數量占比80%。
文章推出后收到多位讀者反饋：“上海有八成購物中心入不敷出，是商業地產供給過剩與電商普及造成這種情況，現在做商業太難了！”
也有讀者反映：“上海年銷售30億元人民幣以上的22家購物中心中有不少是港資企業，他們有奢侈品銷售所以年銷售額高，絕大部分購物中心商品結構雷同，逐年走下坡路，現在做商業太難了！”
還有一個觀點比較集中：“許多商業項目被設計坑死，還不能完全怪罪設計，因為這些項目甲方在設計過程中沒有提供需要的落戶商家信息，設計師沒法定制商家運行條件與配套條件，只能按照通用型商業設計，以至于后來擬引進商家落不了戶以及缺乏良好的運行條件。”
筆者回應上述反饋指出，開發出績效高的商業地產項目并不是大家所理解的那么難，也并非“非奢侈品不可”，根據目前國內消費市場實際情況，商業地產發展還存在著巨大空間。
根據筆者經驗，只要項目所在地商圈有足夠的消費人口基數，并且為項目構建好“有效商業生態圈”，項目就一定能夠開發成功。
今年3月初筆者收到兩家地產培訓機構與兩個城市的商業地產商會講座邀約，主題為《商業生態圈構建》，但由于上海爆發疫情，自3月中旬以來筆者一直被封控在家無法外出，所以今天把這個講座教案改編成文章，探討一下如何去構建一個有效商業生態圈，供廣大商業地產開發商朋友參考：
0 1 有效商業生態圈定義
生態是指生物在一定的自然環境下生存和發展的狀態，也指生物的生理特性和生活習性。而商業生態圈是指商業活動的各利益相關者通過合作共同建立一個價值平臺，見下圖：
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構建有效“商業生態圈”，實際上是找準商業“需求”、找準“滿足這類需求的商家”、招到聚集人氣的商家群體和能夠出租金的商家群體，把它們合理組合起來，布置到為其量身定制的商業運行平臺上，讓這個商業組合中的商業商家（各利益相關者）通過合作共同開展經營活動從而創造價值。
根據上面的定義，首先是一個各種商業業態組合走到一起合作共建一個“價值平臺”，其次是這個商業業態組合要能夠“生存”與“發展”。
有效商業生態圈內商業需要定位：商業定位先行，一定是嚴格按照“發現需求”、“找準商家”、“生態圈平衡”這三個程序來選擇這個生態圈的商家組合。
構建好一個商業項目的商業生態圈，前期商業定位特別重要：
一個項目上商業生態圈內各類業態占比組合既要滿足“聚客”要求——哪些是顧客一定要光顧的商家，如生活必需零售、文體、體驗或是網紅熱門的商家，這些商家能夠聚客但租金較低；
又要滿足“聚財”要求——這些商家聚客能力一般但租金承受能力高，能夠出比較高租金；
再次要做到完美平衡又要有發展空間，這個商業生態圈是動態的，可以分為初始版、過渡版、提升版：
1. 需要注意商業生態圈定位先進性。
筆者注意到，上海343家購物中心中占比達到20%的2021年銷售達20億元人民幣或以上的購物中心共72家，這些購物中心商業生態圈的業態組合是先進的，而其余的約80%共271家購物中心中大部分的商業生態圈的業態組合是比較陳舊的。
2022年3月12日中購聯發表了商業地產專家蘇曉晴老師文章《漫談“突變期”中國購物中心策略》一文指出，應對突變期需要三個新：“新業態品牌”、“新營運理念”、“新消費場景”。我們來看一下下面這張對比示意圖：
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從上圖我們可以看到，十年前的購物中心業態組合是以“零售業態為主，體驗業態為輔”。而到了今天，隨著電商打破商品稀缺性，今天的購物中心業態組合是以“體驗業態為主，零售業態為輔”。
如果您做個有心人，把上海的購物中心逛個遍，就會發現凡是人氣旺、銷售額高的購物中心來客大都是“以玩為主，以購為輔，在玩的過程中買些東西帶回家”。相反，凡是人氣不旺、銷售額低下的購物中心來客大都是“以目的性消費購物為主，因為那個場所沒什么好玩的”；
2. “體驗業態為主，零售業態為輔”成功案例：
如題圖所示的上海七寶萬科廣場2021年來客數達到2500多萬，年銷售超過30億元人民幣。這個購物中心并沒有奢侈品銷售，但妥妥被列入上海購物中心銷售額最高的“第一梯隊”中，為什么？其到底引入了什么讓顧客流連忘返的聚人氣商業？
我們來一探究竟。
這是該項目2016年11月份開業時的商業品牌組合：
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大家可以看出，2016年11月份購物中心開業初始時期，將近300家店鋪業態分類達十二個，他們是：1）親子；2）鞋包；3）美容美體；4）珠寶眼鏡鐘表；5）運動休閑；6）文化娛樂；7）時尚服飾；8）電子數碼；9）教育培訓；10）時尚生活；11）配套服務；12）中西餐飲。零售業態占比大，達到近50%。
后來在接下來的二年調整中，對初期引進的近300個商業品牌調整了近40%，大幅減少了零售占比，使零售占比從50%的降低為不足30%；
增加了餐飲占比，把餐飲占比從不足20%的提升到了超過30%；
增加引進了多個健身運動品牌，特別是通過改造引進了“雪樂山滑雪場”響應由北京冬奧會申辦成功引發的群眾冰雪運動熱潮；
還特別注重了數碼與網紅品牌的引進。
這些調整體現了三大原則：
1）掉鋪補缺原則
開業以后部分業態的店鋪銷售達不到盈虧臨界點，經過一段時間商家覺得扭虧無望，自行撤退的優先補上；
2）品牌提升原則
經過一段時間經營，商場人氣上來了，有些品牌檔次顯得低了，需要主動置換檔次高一點的品牌：
3）各業態占比合理原則
隨著電商在國內零售占比提升，購物中心內部分零售店鋪銷售下降，需要降低零售店鋪比重，增加其他非零售業態比重。下圖為上海七寶萬科廣場開業后兩年新增品牌表：
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3. 七寶萬科廣場強大的主力店陣容，聚合了強大的人流。
上海七寶萬科廣場自2016年11月開業到2018年11月經過兩年調整，主力店總面積占比已經超過了50%，主力店陣容堪稱“豪華”。正因為上海七寶萬科廣場這個強大的主力店陣容，引來了滾滾客流，據贏商網透露，七寶萬科2021年客流達2500萬以上，平均每日來客買單人數超過7萬人。
那么這個豪華主力店陣容有哪些代表項目呢？見下圖：
圖一：屋頂花園農場；圖二：CGV數碼影院
圖三：雪樂山滑雪場；圖四：中西美食薈萃
圖五：西西佛書店；圖六：專業運動體驗區
圖七：地下美食集市；圖八：兒童成長樂園
圖九：舒適堡旗艦店
4. 據有關資料透露，在上海七寶萬科廣場三公里半徑的商圈內共有居民四十多萬人，聚集了十家購物中心，競爭非常激烈：
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在這十家購物中心中，2021年上海七寶萬科廣場年銷售與租金收入拔得頭籌——筆者相信，正是七寶萬科廣場“體驗業態為主，零售業態為輔”的商業生態圈為購物中心贏得巨大競爭能力。
0 2 有效商業生態圈運行平臺落實
上海七寶萬科廣場內景
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有效商業生態圈運行平臺落實，是指為有效商業生態圈定位的商業組合量身定制這個商業生態圈的運行平臺。
現代商業主力業態對建筑物業的要求高得多，商業生態圈的商業組合落位要求與這樣的商業生態圈運行要求一定要在商業平臺設計建造過程中落實，否則，房子建完以后很難再把商家招進來，主力商家招不進來，其他商家都很難招進來。
換句話說，要先有有效商業生態圈的商業組合定位，商業運行平臺是按照定位的商業業態組合的落戶與運行要求來定制商業運行平臺（商業建筑）而不是倒過來，這也叫“定制商業開發模式”開發商業建筑物業。
為了便于讀者理解，筆者來舉個現成的例子：
2012年初，萬科上海商業管理有限公司招聘專業人員組建了七寶萬科廣場開發團隊來管理這個項目的開發。此時原來商管公司已經花費巨資請美國凱里森設計公司完成了這個商業項目的成套設計。但這個專業開發團隊就位后做的第一件事，就是啟動商圈調研重做商業定位；
第二件事，就是做完商業定位以后，發現這個項目的原設計商業平臺不能夠很好落戶，不適合這個新做商業定位的商業組合運行，于是就把先前做好的商業建筑設計全部推翻作廢，請一家德國公司重做這個項目的建筑設計。
這個建筑設計就是匹配這個專業開發團隊新做商業定位的商家落戶與運行要求的，與前面的建筑方案設計不同的是新方案完全是為新定位的這個商業組合定制的，這個方案有如下優點：
1. 從負一層到五層共六個層面的商業面積，大中小商家落戶是一個優化組合，這為帶動整個購物中心各樓層的人流聚集和租金價值整體提升創造了良好的條件，見下圖：
七寶萬科廣場
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2. 新設計方案是在各個商業樓層動線最深處，也就是離人流集散中心最遠部位設計主力店的商家落戶，這樣的設計可以實現把人流從樓層中心集散點導至樓層的深處，使樓層深處不留死角；
地下室與高樓層設計集聚人氣的主力店位置，把人流導入地下室與高樓層，形成人流在上下各個樓層流動。
請看上面這個六個樓層的布置，圖上樓層深部地方俗稱“草肚皮”的藍色部分是低租金但是能夠聚人氣的主力店，中庭四周與動線中段兩側俗稱“金角、銀邊”地方布置了高租金的精品店鋪。
這樣的布置有利于通過業態驅動顧客流動，帶動了購物中心整體顧客流動，使中庭四周與動線中段兩側“金角、銀邊”地方精品店鋪享受充分客流，使購物中心鋪位租金整體提升。
0 3 商業生態圈平臺預留未來
未來是什么？
未來是為這個商業生態圈中商業業態組合未來動態升級預留空間，也就是在現有生態圈內有些商家逐漸被淘汰出去，有些商家要擴大或者是新的業態將要引進這個生態圈來。
有了這個判斷，在商業生態圈平臺設計中，需要為這些將要擴大與新引進的商家或業態預留入戶與運行的條件。
正如前文所言，上海七寶萬科廣場在2016年到2018年兩年時間里，對初期引進的近300個商業品牌組合調整了將近40%，新引進了100多個商業品牌，大幅減少零售增加餐飲占比，并引進多個健身運動品牌，特別是通過改造引進“雪樂山滑雪場”。
這么大的調整如何得以實現？
這都得益于七寶萬科廣場在設計過程中就預留了這樣的調整可能。
因為，開業以后引進這么多的餐飲項目，那你的供水、供電、油水分離、排油煙、補新風、物流通道、垂直交通要有預留量；還有后來引進雪樂山滑雪場，除了供電、供水余量考慮以外，還有結構上考慮可改造性。
有了這些考慮，上海七寶萬科廣場后來的商業業態調整與引入新的主力店才能成為可能。
0 4 小結
從上面我們可以看出，一個商業地產項目開發成功，實際上就是構建一個有效商業生態圈的成功。
有效商業生態圈的構建需要一步一步做好每一個環節的工作，不能不講程序，或顛倒過來去做。
按照程序要求一步一步去做，就像本文案列舉的上海七寶萬科廣場一樣，可以取得巨大成功，反之就會把商業項目做爛。我們可以把有效商業生態圈構建比作攀登懸崖，華羅庚曾經說過：“攀登懸崖的人都知道，一步落空便會粉身碎骨”。
下面給大家看同樣位于四川某地級市的兩個商業項目不同的結果：
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上面左圖是由筆者公司提供全過程商業運行性能化設計、按照商業生態圈構建步驟開發出來的四川樂山世豪廣場開業盛況，該項目于2019年9月6日在只有60萬常住人口的地級市樂山市盛大開業，開業前三天累計總客流達56萬，三天銷售超過3千萬人民幣。開業如此火爆，在行情低迷、商業地產總體供給過剩的四川省商業地產市場投下了一顆重磅炸彈。
右圖所示的這個商業項目也是位于四川省的另一個地級市，開發過程中沒有做商業運行性能化設計、沒有按照商業生態圈構建步驟開發，該項目與樂山世豪廣場同年建成開業，開業后門可羅雀，不久購物中心內商家絕大部分關門歇業，開發商老板面對“時光隧道”發呆。
目前全國各類商業地產存量較多但大多數是無效商業，眾多開發商朋友均已在布局新型商業項目開發。以往開發的商業地產成功率極低，大多數是開發商沒有按照商業生態圈構建步驟開發所致。
所以在新一輪商業地產開發中需要注重質量，提高成功率。未來消費市場空間巨大，據21世紀經濟報道，未來十年中國中等收入人群將擴大到8—9億，中產階級對商業消費貢獻將達16萬億人民幣。
又據摩根史丹利預測，中國在接下來十年間將增加13萬億美元消費機會，也就是到2030年，我國的社會消費品零售總額將在現有基礎上翻番。因此說，新型商業地產開發機會巨大，各位還需努力！
