智研咨詢發布的數據顯示，當前中國各類產業園區數量已高達2.5萬個。然而，巨大存量的背后，卻隱含著需求不足的問題。根據戴德梁行數據，當前中國一、二線城市產業園區的平均空置率達15%—20%；而新周刊的調研顯示，不少三、四線城市的園區甚至長期有過半空置。如何提高園區入駐率，是擺在許多產業運營商面前的一道難題。
主要城市產業園空置率（盛杰、廖穎，《迭代與新生》）
產業園空置率高，源于供給與需求的不匹配。一方面，許多園區未能提供差異化的產業定位與軟硬設施，進而與其他園區形成同質化的競爭；另一方面，企業對于服務的需求也未能得到滿足，無法形成有效需求。
就像經濟學里常愛講的火腿腸與方便面的故事，隨著企業收入增加，他們反而會迫切地搬離那些價格低廉，但設施陳舊又缺乏優質服務的產業園。但有一些運營商卻能抓住機會更改自身的定位，在推動產業發展的同時，實現園區存量活化，成功完成逆襲。
以地方特產為基本盤
打造特色產業園
近些年火出圈的地方小吃，比如柳州螺螄粉、平江辣條，都從地方的小作坊、小飯店之中，被送到了全國人的手中，而這背后都有產業園的影子。
在從前，地方小吃常常都是分散的作坊式生產，沒有對于產業園的需求。但正像某位老板所說，“沒有需求，我們就給客戶創造需求。”就在螺螄粉與辣條開始“嶄露頭角”之時，當地的園區運營商就瞄上了這些地方小吃背后的獨特魅力，挖掘將它們推向全國的可能性——要實現這一點，就必須要實現工業化的生產流程，推動標準化生產與流水線作業。
對于運營商來說，地方小吃一旦實行集約化與標準化生產，也就產生了對園區標準化廠房的需求，那么園區的存量資產也就能得到盤活；對于企業來說，雖然要進行初期的設備投資，但客戶卻遍及全國，前景廣闊。
在《舌尖上的中國》將柳州螺螄粉的名號打響以后，2014年，柳州第一家預包裝螺螄粉品牌誕生，而柳州市也看到了螺螄粉的商機，由柳州市洛維工業園做出規劃，以園中園的模式建設螺螄粉產業園。
洛維工業園原本只以第二產業為主，難以形成配套，且部分廠商設施老舊，生產性配套設施不夠完善，缺乏生活性服務業，使得園區空置率較高。而洛維工業園也就此重新規劃，將部分落后產能進行遷移，將原本破舊的廠房進行翻新與重建。
與此同時，在柳州螺螄粉生產標準頒布以后，園區運營商依照該生產標準對企業進行螺螄粉生產培訓，著力于推動螺螄粉的工業化、標準化與規模化生產：一方面請來民間螺螄粉傳承人參與到螺螄粉批量化生產流程之中，把控配方與生產工藝；另一方面與柳州政府配合，創辦企業與個人培訓班、螺螄粉產業學院，為螺螄粉生產企業提供技術技能復合應用型人才。
運營商以螺螄粉量產化為中心實行“硬件升級+軟件配套”，使袋裝螺螄粉的技術難題被一一攻破，產業在短短兩年的時間里，從分散式生產向集約的自動化生產轉變，進而推動螺螄粉產業規模迅速擴張，在7年的時間里瘋漲30倍，甚至帶動相關配套及衍生產業幾乎同規模增長。
2015-2020柳州螺螄粉產值（單位：億元；數據來源：柳州商務局）
短時間內，園區500畝螺螄粉生產基地租售一空。而融創在柳州開發建設的螺螄粉特色小鎮，也在短期里匯聚了80多家螺螄粉生產商，甚至帶動了2.6萬畝的螺螄粉原材料種養殖基地與11萬畝蔬菜產業、10萬畝稻螺標準化種養產業，有效降低了螺螄粉的原材料成本。借此，螺螄粉特色小鎮也成為了國家級農村產業融合發展示范園，與螺螄粉產業園同被評為國家4A級景區，形成了螺螄粉產業+文旅的特殊發展模式。
與螺螄粉產業園的案例相似，三明市高新區金沙園，更改其自身定位為沙縣小吃產業園，以集約化與規模化生產打造沙縣小吃“中央廚房”。基于這一定位，運營商將低效能企業遷出“騰籠換鳥”，并對老舊的存量廠房、基礎設施以及職工住房等進行了適配沙縣小吃園定位的全方面升級。
入駐企業的一位總經理在接受采訪時曾表示，在完成翻新以后，便利的交通、嶄新的廠房以及完善的配套設施，對于入駐小吃產業園的企業，帶來了看得見、摸得著的好處，“（他們公司）去年從裝修到試生產，不到3個月，如果沒有這么好的條件根本不敢想。”
為了擴大企業的效益，園區運營商還通過“品牌化+產業化+中央廚房”的思路，引入了創業孵化、產品研發、電商直播等產業鏈配套項目：通過制定“中央廚房”的生產標準，來達成全國統一的口味與品質，由此打造高質量的品牌，并通過電商直播等方式為企業“帶貨”。
在這種模式下，去年以來，全國新增沙縣小吃加盟店617家，總數共計3650家，帶動了對中央廚房的巨大需求。如沙縣小吃產業園某企業，在入園一年來已開通了6條生產線，日產量達3噸，而他們的規劃是“下一步要把小籠包生產線增加到20條，日產量20噸，年產值可達7000萬元左右”。
從老舊廠房到現代化沙縣小吃加工園，不僅為沙縣小吃提供了產業集聚的空間，也有效降低了園區空置率。在去年前11個月中，該園區共簽約食品產業項目29個，總投資50.39億元，極為有效地盤活了園區的閑置存量資產。
通過對“地方小吃”進行產業化與品牌化運營，洛維工業園與金沙園，都將當地特產作為基點發展產業鏈，進而成功從空置的老舊園區完成了向小吃特色園的逆襲：在將地方美食送到全國人民口中的同時，也通過建立集約化與規模化生產基地，有效盤活了園區的存量，并且進一步推動區域經濟的發展，實現多方共贏的局面。在未來產城融合的趨勢之下，這種模式的重要性無疑會逐漸凸顯。
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融入物流網絡之中
讓園區存量“動起來”
十九屆五中全會通過的《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》指出，要“加快建設現代化經濟體系，加快構建以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局。”國內外雙循環的格局，依賴于高度發達的物流體系，使得近些年物流地產的價值一再抬高。
另一方面，一些產業園區的運營商，也大力打造物流交通網絡，將其嵌入到全國物流大網中，并借由物流平臺成功融入雙循環的大格局之中，在推動本地的產業轉型與產城融合的同時，有效盤活了園區資產，進而成功實現逆襲。
以鹽城城投為例。鹽城位于江浙滬包郵區，是長江流域物流網絡的重要樞紐之一。而鹽城的傳統支柱產業是汽車制造業，整體產業結構單一且偏重，導致園區圍繞汽車產業形成了相對的單極集聚，外圍園區空置率較高。但在電商經濟崛起以后，鹽城城投集團抓住了這一區位優勢，打造了40多家現代化物流產業園，通過強化物流交通網絡有效緩解了這一情況。
來源：鹽城城投集團官網
如鹽城城西南現代物流園，以“園中園”的模式，建設鹽城電商快遞產業園。運營商一方面引進了蘇寧、順豐、華曉醫藥、滴滴速配等一大批智慧物流項目，推動園區的智能化升級改造；另一方面，又通過孵化器、眾創空間等吸引了近400加電商企業入駐，進而成功地打造了江蘇首屈一指的智能倉配生態集群。
借由打造物流樞紐，鹽城一些相對外圍、經營較差的園區，成功實現逆襲，并進一步推動其產業互補與產業結構升級：第一產業，農產品“三品”品牌數達362個，累計建成全國綠色食品原料標準化生產基地共計5個、省級綠色優質農產品基地85個；高新技術產業企業占全市規模以上工業產值比重為高達39.7%，拉動全市規模以上工業產值增長45.3%[1]。
與此類似，曹妃甸國控通過港口建設，有效降低了其物流成本，推動當地精品鋼鐵、裝備制造產業等支柱性產業增長6%以上；軌道交通裝備等五大新興產業也成功落戶曹妃甸，更達成了48.1%的年增長，帶動整個第二、第三產業分別實現9.6%與9.1%的增長。
曹妃甸港，來源于曹妃甸國控官網
由于借由物流樞紐實現產業承接與產業轉型，曹妃甸脫離了原本的資源型城市定位，臨港產業園區由大量空置過渡到被新興產業填滿，出現了一派繁榮的景象，包含自有園區經營與租賃在內的業務，收入毛利率從2018年的8.39%提升至2020年的33.58%，有了很大的提升。
這兩個園區運營商，都借由融入全國物流網絡成功地帶動了當地的產業發展與升級，借由物流地產成功地盤活了產業地產的存量。隨著雙循環戰略布局的進一步推進，這種借由全國物流網絡融入雙循環的定位與模式，將會在打造區域產業發展新增長極的同時，有效地推動區域產業升級、產城融合以及園區存量的活化。
重整園區布局
打造產業集聚園
我國的產業園區經歷了從1.0到4.0的時代，然而有一些產業園區的布局，依然處于相對落后的狀態。這種布局不僅包含了園區的建筑布局，還包括了園區的產業布局。
零碎而分散的園區產業布局中，屬于不同產業、產業鏈的企業交織分布，不利于產業協同與集聚的強化。不僅如此，由于不同產業需要的基礎設施支持與服務有所不同，因此也會造成園區企業的不便與園區運營商的額外負擔，降低企業的入駐率。
而一些園區運營商通過將園區進行重新劃分，將園區由原本的工業園轉化為特色產業園，將分屬于不同產業的企業分門別類進行安置，進而有效強化了產業的集聚效應。
以順德為例，順德原有382個村級工業園，見縫插針地散落在市內205個村，聚集了超過1.9萬家中小微型企業。這些企業具有“小散亂弱”四大特征，用地面積占順德已投產工業用地的70%，但卻僅僅貢獻27%的工業產值和4.3%的稅收。
在2018年以后，順德城投開始重整其產業園區布局，一方面將園區進行改造，大批空置的鐵皮廠房被重整為主題性的新發展理念產業園區，另一方面通過政策申報的方式吸引企業入駐。
在第一批八大產業園建成以后，產業園區受到了眾多企業歡迎。2020年第一季度，順德各大產業區實現超1000億元的投資額、共計42個重點項目簽約動工，實現地區生產總值750億元；第二季度，深圳寶能、珠海華發等大型企業紛紛簽約落地，投資數百億元建設現代產業園區。隨后，庫卡、發那科、ABB、安川、川崎等世界機器人排名前五名的行業巨頭均以落戶和合作形式進駐順德，預計在2025年形成兩個超6000億級產業集群，產業園區目前已是一片繁榮。
一位園區機器人智能設備公司的副總經理坦言：“以前我們在一家做模具的舊廠房生產，不僅面積小、環境差，更重要的是滿足不了智能設備進場要求；去年底搬進了嶄新的標準廠房，智能裝備上新，產值一下子就實現了翻番。”在短短兩年的時間里，園區從破舊到先進，企業入駐率迅速拔高，稅收實現了超35倍的增長。
自去年以來，上海市、江蘇省、浙江省、廣東省、湖南省等省市，也紛紛出臺特色產業園培育政策，如上海重新劃分了40個特色產業園，圍繞人工智能、生物醫藥、集成電路等產業進行重新的布局與規劃；如柳州螺螄粉產業園，通過打造“螺螄粉+文旅”的特色產業園區，在聚攏螺螄粉產業的同時，打造了國家4A級景區。
這些園區都通過重整園區的物理與產業布局，將工業園、產業園打造為單一產業聚集園與特色產業園，有效強化了其產業集聚，進而盤活了園區的存量資產，同時有效地推動了地區的經濟發展。而隨著我國產業升級逐步推進，這種定位的轉換將為園區企業提供更好的發展環境。
總的來說，當前產業園區的空置率高，常常是由于其定位以及園區設施過時的結果。但園區依然可以通過定位的轉換，實現園區存量資產活化。在此過程中，這些園區的存量資產得到了有效盤活，當地的產業集聚與協同效應的進一步加深，甚至有效推動了當地的產業轉型與升級，實現了區域—園區—企業多方共贏的局面。
