鄭州開了先河，文件具體內(nèi)容有哪些?

《關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》共分為五部分，分別從支持合理住房需求、改善住房市場供給、加大信貸融資支持、推進安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化、優(yōu)化房地產(chǎn)市場環(huán)境五個方面提出促進鄭州市房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的19項措施，重點內(nèi)容如下：

通過提供共有產(chǎn)權(quán)房、購房補貼，提供保障性租賃住房及定期面積補貼等保障大學(xué)生在鄭安居。

規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、加強商品住房銷售價格管理、提高政務(wù)服務(wù)水平便利交易、強化網(wǎng)絡(luò)輿情引導(dǎo)管控。

可以很清晰地看出，鄭州政策既涉及供給端，也涉及需求端，既欲惠企，也同樣欲利民，寄希望于通過供給端和需求端政策的雙向發(fā)力，開啟“認房認貸”政策調(diào)整的第一例，共同帶動市場行情出困局，松緊結(jié)合，既提振信心，也保持了底線的清晰，確保風(fēng)險的可控。

鄭州政策松綁的后續(xù)將如何演繹？

雖然鄭州政策新鮮出爐，細則、執(zhí)行、效果等都有待后觀，但政策本身確確實實給行業(yè)提了一把信心，后續(xù)行業(yè)政策的演繹仍值得我們高度關(guān)注。

鄭州遭遇水災(zāi)等不可抗力，市場下行明顯，需要通過提振企業(yè)和消費者信心來扭轉(zhuǎn)整個市場的頹勢，穩(wěn)定住房地產(chǎn)市場的秩序，進而促進經(jīng)濟、社會、就業(yè)、居民收入等各目標(biāo)的穩(wěn)定。

另外，鄭州作為河南省的省會，對于省內(nèi)其他城市具有一定的虹吸作用，無論是經(jīng)濟重要性還是人口基礎(chǔ)支撐力，省內(nèi)其他城市都很難望其項背，所以于整個河南省來說，穩(wěn)住鄭州，能夠很大程度上決定整個省發(fā)展穩(wěn)定。

跳開鄭州看全國，與鄭州能級相當(dāng)，市場行情相似，功能雷同的城市也大有所在，這些城市也大概率會有寬松的政策出來，如西安、天津、大連、哈爾濱、吉林、福州等，只是具體的內(nèi)容，時間的順序只有留待后續(xù)檢驗。

更低能級的城市，本身市場可能也沒有什么活力和支撐，太嚴(yán)格的政策執(zhí)行可能也沒有太大的意義，只能更快的加速市場行情的惡化，所以在不違背“房住不炒”底線的基礎(chǔ)上，盡可能的放開行政性政策調(diào)控具有必要性，也具有緊迫性。

市場持續(xù)萎靡，無論是企業(yè)，政府還是金融機構(gòu)實則都承受了較大的壓力，良性循環(huán)已經(jīng)沒有實現(xiàn)的基礎(chǔ)，或者說實現(xiàn)的難度較大，政策適度寬松具有必要性，必然性。無論是供給端的寬松，還是需求端的松綁，雙向并舉的政策才更有助于提升信心，提升活力，供給端政策發(fā)揮作用的前提是需求端政策已經(jīng)發(fā)揮了作用，僅有供給端政策欲提振市場信心的難度極大，或者說作用微乎其微，當(dāng)然單單有需求端政策也很難完全把市場秩序穩(wěn)定在良性水平上。

雖說政策的寬松具有現(xiàn)實意義，但也在一定的約束下，在一定的邊界內(nèi)，不可能說毫無約束的放松，其實從鄭州的政策可以看出，雖然供給端、需求端都有適度寬松的政策呈現(xiàn)，但都預(yù)設(shè)了范圍，“認房認貸”政策的調(diào)整，實則定向支持了改善性需求的合理釋放，土地保證金比例降低、土地出讓金支付期限寬松，土拍“限房價、競地價”的規(guī)則，實則給予了企業(yè)一定的時間過渡，以時間換空間，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)沒變，“房住不炒”的底層邏輯并未扭轉(zhuǎn)，未來也不可能突破。

另外，除了供需兩端的政策的寬松外，有一點值得大家重點關(guān)注，那就是嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)售資金監(jiān)管政策，這體現(xiàn)出政策的底線，也是政策嚴(yán)守的最后一道防線，目的是為了維護好消費者的合法權(quán)益，規(guī)避企業(yè)直接躺平，不管企業(yè)是否有資金去償還債務(wù)或者說去再做投資，但是項目一定要保證順利建設(shè)完成，所以無論其他政策如何調(diào)整，預(yù)售資金監(jiān)管都不可能會有明顯的寬松，最大程度上也是在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進行糾偏（具體內(nèi)容可參見《預(yù)售資金監(jiān)管松綁？億翰告訴你四個真相》，此處不再贅述）。倘若預(yù)售資金監(jiān)管這一最底線被突破，那么消費者對于企業(yè)的信任度或會大打折扣，也正由于預(yù)售資金監(jiān)管這一基石的存在，其他供需兩端的寬松政策才更有可能發(fā)揮最大作用，預(yù)售資金監(jiān)管是最后一道防線，也是最后一道保障。

不同的城市，不同的企業(yè)，本身的條件都有差異，所以任何政策都不可能說能夠普適，只有根據(jù)具體個體的情況對政策進行調(diào)整才更具有適應(yīng)性，所以鄭州出臺的政策也不太可能完全照搬到其他城市，各城市還是大概率依托于自身情況對政策進行相應(yīng)調(diào)整和放松，確保提升市場活力，避免自己在城市競爭中落于下風(fēng)，2021年全國及各省市的GDP總量數(shù)據(jù)都已經(jīng)出爐，2022年GDP增長目標(biāo)也已確定，房地產(chǎn)作為支柱性產(chǎn)業(yè)，對于穩(wěn)定增長，穩(wěn)定就業(yè)都仍將發(fā)揮重要作用，所以各城市有意愿，也有必要對政策進行適度的“調(diào)整”。

行業(yè)不好，眾人焦慮，人們在期待各方自救的同時，也希望政策上能夠給予支持和鼓勵，以便于能夠讓市場更快出清，或者讓企業(yè)更順利過渡，不對經(jīng)濟發(fā)展，社會穩(wěn)定，金融體系健康造成系統(tǒng)性沖擊，以鄭州為始，后續(xù)仍將有更多的寬松政策出臺以穩(wěn)定行業(yè)秩序，兩會召開在即，兩會前后政策或會較為密集出臺，330這一節(jié)點前，政策的變動和市場的走向值得重點關(guān)注，市場底部或已漸行漸近。

2021年下半年開始，暴雷房企增多，市場行情也開始轉(zhuǎn)向，單月的銷售業(yè)績負增長，這一趨勢一直延續(xù)到2月。房企銷售普遍并樂觀，或者說極其慘淡，從2月房企的銷售數(shù)據(jù)來看，2月各個梯隊房企的門檻值仍舊在下跌，跌幅也均在40%以上，TOP10房企門檻值剛過200億，同比下跌50.2%，這一數(shù)值已經(jīng)創(chuàng)下除2020年外近五年（2018-2022年）門檻值的新低，這也預(yù)示著行業(yè)未來的走向，增速向下，或者負增長。

從房企具體銷售數(shù)據(jù)上看，不同梯隊房企，銷售業(yè)績均為同比負增長，銷售金額跌幅最大的是11-20名的企業(yè)，業(yè)績同比幾近腰斬，跌幅達到48%，環(huán)比跌幅最高的是21-30名的企業(yè)，跌幅為38%，前50強企業(yè)中，僅有3家房企單月銷售金額實現(xiàn)正增長，也就意味著94%的企業(yè)業(yè)績在下坡，業(yè)績跌幅最大的達到80%，更直接的來說，業(yè)績僅剩下2021年同期的20%，這種沖擊有多大，可能也不必再多說。

業(yè)績下跌的背后，也是消費者信心，企業(yè)信心，機構(gòu)信心的下跌，當(dāng)消費者沒有信心不再買房，企業(yè)沒有信心銷售出貨，沒有信心收回資金再投資，機構(gòu)沒有信心放貸，已做的投資沒有信心收回本息，當(dāng)各方都缺失信心，政府的信心也必將受到重倉，所以當(dāng)銷售業(yè)績下跌的幅度越大，各方的失落感就會有多重，對于政策的期待值就會有多高。

市場很冷，企業(yè)銷售很差，銷售業(yè)績大打折扣的企業(yè)，部分前期爆發(fā)出風(fēng)險的企業(yè)，可供調(diào)用的自由資金已近枯竭，倘若銷售市場仍未見好轉(zhuǎn)，企業(yè)自救成功的希望也是極其渺茫的，或者說部分企業(yè)已經(jīng)看不到希望。

當(dāng)并購貸款不計入三道紅線政策出現(xiàn)時，人們也會有猜想，行業(yè)會不會出現(xiàn)大的并購潮？已經(jīng)出險的或者資金壓力較大的企業(yè)是不是可以通過項目的出讓拯救自身？但事實上，截止到目前，并購潮也并沒有出現(xiàn)，點狀的并購事件倒是時有發(fā)生。但實際上，想要依托行業(yè)大舉的并購來促進行業(yè)快速出清，可能仍有很大的不確定性，并購潮會不會起來，也并不確定，其中仍有很多問題需要理清。

合作伙伴收購

基于自救考慮，避免風(fēng)險波及

當(dāng)前行業(yè)出現(xiàn)的并購行為，其中有個比較鮮明的特點—合作伙伴收購權(quán)為主，主要還是基于自救考慮，以免被合作方風(fēng)險波及。這其中有兩種情況，一是資金方與房企的合作，二是房企間的合作。其一、資金方與房企的合作，五礦信托收購中國恒大項目股權(quán)，實則這些資金方之前已經(jīng)占有一定項目股權(quán)，無論是債還是股，這些資金方總能夠從中獲得一定收益，但當(dāng)中國恒大暴雷，經(jīng)營受阻，與恒大捆綁的資金方也必然受到波及，盡管恒大也在竭盡所能尋求脫困之大道，但成效尚未顯現(xiàn)，所以，與其焦灼等待，不如親自下場自救，收購之后，交由五礦地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，消費者信任度更強，如此脫困的確定性反而更高。其二、房企之間的合作，像美的置業(yè)收購正榮地產(chǎn)位于天津的幾個項目股權(quán)。

收購主體多為央企國企

但是是否能持續(xù)仍有較大疑問？

收購主體為央企國企很好理解，在下行的行情中，無論是資金上，還是信用上，央國企本身就具有比較明顯的優(yōu)勢，所以能夠在逆勢中暢行，至少能夠短時暢行，如中海收購亞運城項目，上海地產(chǎn)收購世茂上海外灘茂悅大酒店，首創(chuàng)收購融創(chuàng)中國武漢住宅項目，華發(fā)股份收購融創(chuàng)中國昆明文旅城項目股權(quán)等。

但是即使央國企有優(yōu)勢，但是央國企的并購也并沒有大范圍出現(xiàn)，理論上說，央國企其實并不差錢，再加上并購貸款不計入三道紅線的政策利好，央國企并購應(yīng)該不存在很大資金障礙，而且行業(yè)內(nèi)也不乏優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，為什么呢？根源還在于市場行情的冷淡，新房、二手房銷售都極其慘淡，企業(yè)回款也并不理想，再疊加預(yù)售資金強監(jiān)管，企業(yè)對于項目資金的自由調(diào)度能力基本喪失。外部來看，企業(yè)當(dāng)前所面臨的融資環(huán)境也并沒有改善，僅有的寬松也帶有更多的定向性，政策本身的受益群體也極其有限，所以當(dāng)銷售不暢，即使融資環(huán)境全面寬松，市場秩序也很難穩(wěn)定，企業(yè)經(jīng)營也很難改善，所以并沒有過高的意愿去做并購，所以最終并購會不會更多，還需要看市場的走勢情況，看需求端政策能夠支持到多大程度，能夠發(fā)揮多大作用？如果市場回暖理想，企業(yè)經(jīng)營壓力減輕，那不排除并購行為更多的發(fā)生，倘若行情始終沒有改善，行業(yè)的并購也只可能是偶發(fā)，央國企也不可持續(xù)去做并購。

信托、基金甚至于AMC等機構(gòu)

是否會成為救世主有很大的不確定性

可以去看，無論并購方是資金端，還是企業(yè)，收購標(biāo)的有一個共同特點—質(zhì)量優(yōu)，只有質(zhì)量優(yōu)的資產(chǎn)才相對更容易找到買家，質(zhì)量不佳很難找到買家，更談不上什么議價權(quán)。所以，當(dāng)市場回暖，擁有高質(zhì)量資產(chǎn)的企業(yè)，一方面可以通過加速去化，獲得資金回流；另一方面，也更容易找到買方，通過資產(chǎn)出售來緩解資金壓力。而對于資產(chǎn)質(zhì)量一般的企業(yè)，則大概率只能通過庫存去化來獲得資金，買家可能并不容易獲得，倘若行情遲遲不能有所好轉(zhuǎn)，企業(yè)也很難自救。當(dāng)前并購市場上，其實并不缺少優(yōu)質(zhì)的標(biāo)的，既有優(yōu)質(zhì)的標(biāo)的存在，也不太可能退而求其次去選擇欠佳的資產(chǎn)。

所以說，信托、基金甚至于AMC等機構(gòu)是否會成為救世主，是否會去做更多的并購，都有很大的不確定性，拋去硬性的要求，信托，基金，包括AMC等機構(gòu)即使有意愿去并購，也有一定前提存在：

如果資產(chǎn)質(zhì)量不優(yōu)，回報率難看，沒有很好的退出路徑，又為何要去并購呢？

是否能夠依托并購化解行業(yè)風(fēng)險？

無論是央國企、還是信托、基金、AMC等，即使選擇并購，也毫無疑問會去選擇質(zhì)量更高，確定性更高，回報更高的資產(chǎn)，倘若資產(chǎn)達不到要求，買賣大概率難成（當(dāng)然，某些既定的要求除外）。萬事無絕對，慢慢談條件唄，萬一談成了呢？

由于競爭的減弱，地方政府的讓利，通過公開市場獲取土地更能獲得穩(wěn)定且確定的回報，而且由于并購市場本身就存在信息不對稱的問題，所以無論是企業(yè)還是資金端，可能都更傾向于公開市場獲得資源，真正能夠通過并購化解風(fēng)險的資源總量實則是有限的，企業(yè)也不該過多的將希望寄托于并購方，單靠并購也很難化解行業(yè)的風(fēng)險，并購也并不能將企業(yè)帶出泥沼。

當(dāng)然，我們所說的并購還是需要依托于市場已經(jīng)回暖，企業(yè)經(jīng)營壓力已經(jīng)有所減輕的前提下，如果市場不好，其他的一切也不可能。無論是哪類企業(yè)都不該將希望寄托于外部，特別是希望通過被并購來完全化解企業(yè)自身的風(fēng)險，希望還是得在自身。