2021年中央經濟工作會議上提出了“先立后破”的發展思路和原則，可以預見未來很長一段時間將是“立”的時代，很多行業將在發展中摸索和重新建立規則。
為此中央經濟工作會議特別指出：我們進一步積累了對做好經濟工作規律性的認識。這句話內涵極其豐富，因為它提出了“經濟規律”這個重要問題。凡是按“經濟規律”辦事時，我們遇到的問題就相對較少，也容易解決出現的問題。而違背“經濟規律”時，市場就會出現混亂和動蕩。
認知規律，將成為我們重新審視各個行業的一把標尺。
經濟規律：三次紅利三次基建完成原始積累
中國正站在新的歷史起點，2021年中國經濟體量超越歐盟已經板上釘釘的事實，同時我國GDP也已經達到美國的76%。放眼世界，中國所取得的這些輝煌成績，都是在短短40年的時間發生的。
從經濟發展階段來看，這四十年中國完成最大的歷史使命就是：通過四十年的時間完成了“國家資本的原始積累”。
馬克思在《資本論》中對資本主義原始積累的提法，提出在社會主義建設中也必須有原始積累，來發展社會主義大工業。但這種原始積累，由于社會主義的特點，它是自覺地或半自覺地進行的，這是一種必然的趨勢，是一個強制性的規律。
任何一個國家、企業、個人要想快速發展，必須解決原始的資本積累問題，都必須經歷一個資本的原始積累的過程。
值得一提的是，縱觀歷史只有中國的原始積累過程是在沒有對外侵略和殖民掠奪的情況之下完成的。
那么中國憑什么在短短40年就可以完成這個過程呢？
這得益于現代貿易的全球化，尤其是我們加入WTO之后，由于發達國家的全球產業分工體系的建立，讓中國經濟迅速掛檔于世界經濟，釋放出了低成本高效率優勢的生產力。
一旦生產力得到解放，整個過程就像“跑馬圈地”，就加足馬力直往前沖，誰的馬力大誰搶的地盤就多，誰就有更多的資源傾斜優勢，全世界的資源就會向誰傾斜，這屬于野蠻生長階段，這是我們完成原始積累的重要原因之一。
“跑馬圈地”時代主要有三大紅利：
第一大紅利：由比較優勢產生的“效率紅利”，成就了制造業。 第二大紅利：由人口規模產生的“人口紅利”，成就了房地產。 第三大紅利：由消費規模產生的“流量紅利”，成就了互聯網行業。
這三大紅利讓中國完成了三大基建任務：
第一是產品的基建，主要靠制造業工廠。 第二是城市的基建，主要靠房地產。 第三是網絡的基建，主要靠互聯網。
三大基建任務的基本完成，讓中國完成了資本的原始積累，建立了完善的經濟體系，中國經濟的上半場也走到了盡頭。
今天最大的時代背景：內卷遇到了內循環
而此時，世界經濟也面臨了一個要命的問題：進入到沒有發展的增長階段，也就是我們所說的“內卷”。
一方面，由于資本的本性是逐利，追求剩余價值，不斷尋找增值的機會，于是規模效應往往成為資本最有效的武器。
由于商品存在的特殊性，勞動力增加，產量也不斷增加，規模優勢帶來更多的剩余價值，這導致越來越多的人都去生產，雖然價值總量會增長，但非常緩慢，畢竟生產那么多，多余的產品也沒人買。
現在全世界已經變成了一個大村落，總有一天村里所有人購買不完地球村里所有的工業品，也就總會有內卷。
搞生產的人多起來但原來市場價值就這么多，導致個人勞動報酬自然減少。同時由于政策限制，加上沒有資本和能力，導致很多人無法轉型去做資本產業，獲取更大收益，沒有外部機會，這些人只能爭奪那少量的價值增長部分，這就是造成社會內卷化的原因。
而另一方面，中國完成了資本的原始積累，進入到靠資本的輸出，規模的優勢、市場的擴大來獲得收益成為必然選擇的階段，所以亞投行的成立、一帶一路的建設，都是符合經濟規律的選擇。
但是樹欲靜而風不止，市場就那么大，世界分配體系還沒有重新劃分，大國之間的博弈遠遠不是經濟問題那么簡單，況且全球疫情的持續蔓延，讓中國不得不提出“以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進”的新發展格局，無疑在中國經濟需要進一步做大蛋糕的時候，我們不得不面對“內循環”的窘境。
所以為何國際糾紛、民粹運動會集中于近些年爆發，原因就在于對外部市場爭奪的慘烈，大家都依靠內循環；而此時國內隨著三大紅利（效率紅利、人口紅利、流量紅利）已經快被吃干抹凈了，在總的蛋糕無法做大的情況下，個體想要獲取更多利益只得通過與其他個體的競爭實現，產生了“內卷”。
“內卷”遇到了“內循環”，就是今天遇到的最大的時代背景。
當外部世界分配體系沒有重新建立起來之前，要持續發展，就需要一個龐大內部市場，生產出來的東西可以自己消化，這樣才能擺脫內卷和對外部市場的依賴性。
為了保持社會穩定，讓社會內循環起來，要怎么辦？
最直接的辦法就是促進消費，最簡單的辦法就是發工資，注意這里說的不是直接發錢，而是通過產業循環過渡到勞動者工資，把社會“金字塔”型結構轉變為“橄欖球”型，就是把中等收入家庭占社會財富占比提高，從而促進內循環。
但是這樣就會和資本利益造成沖突，高速城鎮化吹出中國經濟的最大泡沫，移動互聯網吹出中國社會的最大不均，于是唯有靠政府的強勢力量來降低財富差距，培育大批中產階級才能形成內循環的發展形勢。所以，反壟斷、共同富裕成為必然的選項。
鏈接：羅斯福新政下的美國中產階級的崛起 1929年大蕭條之前美國0.1%的人拿走了25%的財富，90%的人去分那個16%。 資本家往死里壓榨工人工資，為了鎮壓要求漲工資的工人，還特別養了一群打手，這時候美國工人內卷的厲害。正如1932年福特汽車廠工人要求提工資，州政府派出警察驅趕工人，而聯邦政府軍隊趕來支持工人。 接下來為了和資本家作戰，順帶對黑澀會降維打擊，羅斯福就向FBI授權，從那一刻，FBI厲害了幾十年。 從羅斯福開始美帝致力于降低財富差距，從那以后美國就涌現了大批中產階級。 根據美國經濟分析局提供的官方數據，2018年美帝國內生產總值超20萬億美元，其中超80%是第三產業的服務業（有錢人不會去干服務業，所以一般都是中產階級的工作）。 有人說，現在大力消費，到老了沒錢怎么辦?你放心，已經幫你想好了，為了讓大家更放心的消費，還開發出了保險業務。根據2017年美帝數據顯示，2017年保險業務占美帝國內生產總值的7.5%（1.45萬億美元）。美國通過這一系列操作，成功讓美國從巨大的工業國，擁有了一個巨大的內需市場。這就是為啥說羅斯福總統偉大的原因。
中國的發展如今已經邁入了全新的階段，中國經濟社會發展的底層規律已經發生轉變，以往的要素驅動、投資驅動已經無法帶動經濟往高質量方向發展。
內循環要拉動消費，但為什么作為消費主流的地產消費如今會被如此打壓呢，對于像房地產這樣的支柱性產業路在何方呢，房地產業有沒有什么發展的內在規律呢？
2021第九屆智綱智庫大會現場咨詢
地產的規律：三個常量一個變量
內卷遇到了內循環，國家提出了共同富裕的發展目標，首當其沖的產業就是房地產業。
中國家庭資產配置中，有79%投資于房地產，房價的增長速度大大超越了居民收入的增長速度，過高的購房支出擠占了其他消費支出，使得居民的消費意愿及支付能力進一步下降，居民生活幸福感逐漸降低。
中產階級的崛起首先面對的就是住房消費的問題，而對于國家來說，高質量經濟發展也需要擺脫經濟和稅收對地產的過度依賴。
所以從2020年下半年以來，一系列地產新政紛紛出臺，對地產行業發展的規范，既是共同富裕的目標需要，也是社會發展健康消費結構，拉動內需，促進內循環的迫切需求。
隨著政策大錘的落下，地產形勢急轉而下，整個市場哀鴻遍野，房地產行業頭部企業市值蒸發8500億元以上，TOP30房企市值蒸發5390億元人民幣，加權股價跌幅24%，像恒大這樣的頭部企業最終暴雷，宣布要退出房地產行業。
越是在形勢危機的情況下，越是要相信規律的價值，房地產行業發展究竟有哪些經濟規律可循，也許這才是能解開房地產行業困局的一把鑰匙。
三個常量與一個變量
智綱智庫（ID：wzggzswx）通過系統深入的研究發現，從要素影響來考慮，影響房地產發展最核心要素有“三個常量”和“一個變量”，三個常量是：土地、資本和市場，一個變量就是政策。
政策這個變量通過對土地、資本和市場施加的影響，從而形成不同的住房制度，進而造就不同的房地產的發展模式。反過來說，對于房地產企業而言，建立怎樣的房地產發展模式，也就是基于這四大要素的綜合考量。
通過研究我們發現，土地、資本、市場、政策在不同的發展環境中，會產生不同的房地產企業發展模式，總的來說有四大發展模式：
一是要素供給充分的美國模式； 二是土地緊縮的香港模式； 三是資管運營的新加坡模式； 四是多元覆蓋的日本模式。
· 要素供給充分的美國模式
土地、資本、市場這三大常量要素供給充分，政策要素以資本增加流動性為主要特點。
美國國土廣大，土地是私有為主，在用途和規劃管制下可以自由交易。由于居民住宅用地規模供給充分，市場需求也旺盛，金融手段健全而豐富。大土地、大資本、大市場，要素充足，造就了美國房地產選擇追求高周轉、低杠桿發展模式的必然。
重交易、輕持有，因為這樣是對資本最高效的利用。即只進行房地產開發相關業務，不進行資產持有、管理、運營，也不涉及房地產服務，地產的標準化程度很高，只專注住宅房屋開發業務，以美國三巨頭住宅建筑商（PHM、LEN、DHI）為代表。
該模式是與中國當前主流“開發商”最為接近的一類模式，萬科曾經就是以帕爾迪為學習的標桿，專注住宅地產，迅速成為頭部企業。
但是因為中國與美國金融資本環境的不同，造成美國是高周轉、低杠桿運作，而中國形成了高周轉、高杠桿的運作。
制圖：智綱智庫
這種模式，類似工業化發展模式，大土地、大資本、大市場，要素充足，追求規模和效率。這一模式的關鍵詞是：專業化、高周轉、不持有。
· 土地緊縮的香港模式
土地要素緊縮，市場需求旺盛，金融資本發達，政策要素促進了資產價值的升值為主要特點。
香港土地資源稀缺，土地所有權歸國家所有，批租后使用權可以自由轉讓，但土地供給數量受重視生態環境保護等影響而長期不足，尤其是2001-2010年年均出讓住宅用地僅5公頃，人均住宅用地僅10平方米。
而市場需求旺盛，在人口持續增加的背景下，加上香港金融環境過度寬松，房地產市場過度金融化，推動了香港房價持續上升。
土地資源供給不足、地塊價值高、房價高、需求有非常旺盛，形成房企可以通過取得具有居住和商業復合業態的地塊取得相對低成本的土地，獲取和地方政府議價的能力。
同時由于地塊價值高，資產價值的升值收益非常可觀，房企采取“開發+持有”的雙輪驅動的模式，通過運營持有型物業的租金收入獲取穩定的現金流入，租金收入能夠覆蓋利息支出。2019年前十大房企現金及現金等價物占流動資產的均值為30%，太古地產高達73%，現金及等價物基本可以覆蓋短期有息負債，降低杠桿率。
制圖：智綱智庫
這種模式，小土地、大資本、大市場，通過對稀缺性要素（土地）的精耕細作充分挖掘價值，實現高利潤率。這一模式的關鍵詞是：慢周轉、低杠桿、重持有。
· 資管運營的新加坡模式
土地要素稀缺，市場需求有限，金融資本強大，政策要素促進了房地產資本運營的特點。
新加坡土地資源極其稀缺，國有為主的土地制度，通過組屋主導的住宅保障制度，約81%的新加坡人居住在政府提供的組屋中。
這種土地要素稀缺，市場需求又被充分滿足而有限，但國家金融資本又十分強大，造就了新加坡的房地產企業通過資本運營實現海外擴張的發展模式，這種模式最大的特點就是房企作為資產管理者存在，本質是金融資本的資管模式。
與前述的香港租售并舉的開發商是不會退出而會保持持有物業不同，資管運營模式本質就是通過對資產價值的升值而實現退出。
資管公司首先融資發行私募基金，然后進行常規的開發和運營工作，然后通過REITS退出套現，這種模式涵蓋了融資、投資、開發、運營和退出。以新加坡凱德為例，實際是集房地產開發商、房地產運營商和資產管理人三個角色為一體。
這種模式，由于對長期發展的土地要素和市場要素的不確定性，造就了房地產企業“輕資產”運營的特點，本質是金融資管屬性，核心是需要成熟的REITS市場。
· 多元覆蓋的日本模式
土地要素充足，市場需求平穩，金融資本強大，政策波動很大，經歷地產泡沫破滅之后的日本地產走向了多元覆蓋規避風險的發展階段。
日本已經進入到成熟社會，老齡化嚴重，房地產需求多樣，同時由于總體上日本是一個大財團統治的經濟結構，造成了地產發展模式是通過橫向囊括多個業態和縱向覆蓋各個價值鏈環節，所形成的的綜合發展優勢。橫向囊括辦公、商業、住宅、物流、酒店、工業、會館、度假村和房地產金融等多個業態。縱向覆蓋開發銷售、持有租賃、物業管理、資產管理、房屋經紀等多個環節。簡單來說，就是無所不包，只要和地產相關的領域，都涵蓋。
但其中最核心的收入來源，還是來自于租賃收入。日本房企開發業務收入占比近年來均維持在30%左右，基本維持體量。而租賃業務則擴容明顯，從營業利潤貢獻數據來看，2019財年三井不動產租賃業務營業利潤占比52%，三菱地所和住友不動產則為63%和72%。日本大和房建，連續12年是世界500強，也是日本最大住宅建筑商，也是日本最大的貨運物流運營商，且租賃業務也在日本常年穩居第一，2020年整個營業收入住宅領域和商業領域占比分別為47%和43%，生活服務領域占比9.7%……
這種模式，本質是一種全產業鏈全覆蓋的發展模式，有多元化和精細化的特點。日本的財閥經濟特點支撐了這種模式的形成，有比較強的壟斷性，但是這種模式最有價值的點是：不完全依靠資本力量的驅動，更多的是對房地產價值鏈的精準挖掘，從橫向和縱向、產品和服務各個維度實現綜合收益。
當前，不論是要素供給充分的美國模式，還是土地緊縮的香港模式，還是資管運營的新加坡模式，還是多元覆蓋的日本模式，在中國的地產發展企業都有所借鑒。
比如萬科在很長時間借鑒美國模式，萬達、華潤和龍湖借鑒了香港模式，越秀部分借鑒了新加坡模式，但是忽略了“土地—資本—市場—政策”這三個常量和一個變量的影響因子，對這些模式的前提條件了解不充分，單純就模式談模式就很容易犯“鄭人買履”或者“削足適履”的錯誤。
中國地產未來的發展邏輯
中央經濟工作會議指出：要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。
這里有三個關鍵點：
一是房地產業會探索新的發展模式。
二是供給側改革，保商并重、租售并舉，更好的滿足合理住房需求。
三是因城施策，進入到精細化管理階段，不會搞一刀切，促進產業健康發展。
就今天中國房地產而言，四大要素中，政策要素的天平指向了房住不炒，土地供給走向了平穩有序，市場需求出現了結構性分化，金融走向了集中度管理。
簡單說，隨著內循環為主的形勢轉換，共同富裕的提出，三次分配時代，中國經濟進入到下半場，房地產業正在從“規模”發展，切換為“多元”發展，從“資本”驅動，切換成“運營”驅動。
從“規模”發展切換到“多元”發展
中國房地產將進入到“房達峰”的下降通道，房地產業已經開始變成了一個民生產業，現在已不缺房子，缺的是房子的有效配置，如何把需要的房子送到需要的人手里去；現在已經不缺產品，缺的是好產品，能滿足高品質更美好生活需求的產品。
從各國房地產發展規律來看，房地產業增加值占GDP比，英國為13.89%，美國為11.7%，日本為11.36%，德國為10.9%，中國為6.5%是五國中最低的。
所以從長期來看，房地產在相當長的時間內，還依然會是中國的支柱性產業，只是由于中國不同區域房地產發展水平的差異，以及城市在不同發展階段產品類型也會有很大的不同。
對于地產企業來說，唯有精準把握好“三個常量一個變量”影響因素，做好兩個準備：一是對不同區域的價值進行精準判斷，從而選擇合適的項目運作模式成為關鍵。比如，在人口持續增長、城鎮化發展不充分的地方，依然有高周轉的發展機會；而在核心城市的核心地塊，重持有的香港模式就極為適合；此外隨著REITS的逐漸開放和發展，資管的輕資產模式也會有更多的機會。
二是原有的以住宅開發為主的業務模式，向多元業態的轉變，并不是說一個企業要發展這么多業態，而是以后有更多的機會來自于業態的提升和產業的需要，也會出現越來越多精細化和專業化的地產公司。
從“資本”驅動，切換到“運營”驅動
什么是運營呢？就是資源的有效配置，所謂供給側改革，靠管理、優化、配置去盤活這些資源，使這些資源發揮出更大的社會價值。
萬科提出和強調開發與經營并重，龍湖則是直接提出經營性收入2024年能否完成1000億的目標，從資本驅動向運營驅動，成為大型房企轉型的必選動作。
未來地產大類最好的投資方向已經不是純開發，除非拿地邏輯和定價邏輯有變化。即使是高度市場化的美國，純開發企業也比REITS（美國房地產證券市場的主體）、物業企業（如FSV），中介企業（如zillow）估值要明顯更低。因此，物管、商管、酒管、代建、物流、產業園、地產后服務等都是更好的發展方向。
那如何做好運營驅動呢？我認為要關注好“三高”——高維度、高流量、高密度。
高維度主要講場景和內容的創新，強調產品的特色，強調精細化的品質和優質的內容，比如阿那亞和麓湖就是通過降維打擊，以營造高品質生活社群和社區，創造了市場。
高流量主要講依托流量轉化創造持續的經營收益，比如龍湖的TOD綜合開發模式，以及告莊西雙景通過星光夜市創造的文旅地產模式。
最厲害的是高密度，聚焦于某一個區域，通過對市場高飽和度的覆蓋，來延伸地產服務的鏈條，創造多元化的經營收益，比如河南建業，在河南一域的市場覆蓋率接近10%，擁有非常龐大和緊密的客群群體，從地產開發業務為主向房地產服務業務轉變創造了無限可能，實現了從賣產品到賣生活。
河南建業投資60億打造《只有河南·戲劇幻城》
王志綱老師2021年說到了一句話是：好人賺錢的時代到了。中國真正的好時代才剛剛開始，因為從“資本”到“運營”的升級，其意義不僅再在于社會的邏輯不一樣了，更大的意義在于，它能使社會主流價值觀發生轉變。讓一個人、讓一家企業都在沉下心來做產品、做內容。重運營的時代，才是健康的時代，才是最好的時代。
野蠻生長的時代過去了，未來是精耕細作的時代；淘金的時代過去了，未來是煉金的時代。對于地產行業來說，現在依然是最好的時代。
