可以說，房地產投資行業落后與其流程復雜有很大一部分關系，畢竟僅融資一項就會涉及金融、銀行、證券等行業。不過，也正是因為這一行業牽涉范圍廣，加之捆綁了“錦繡前途”，吸引了很多“有志之士”加入。目前，這一行業的從業人員大體分為四大流派：技術流、資源流、串串流和吹牛逼流。
如果說過去的房地產投資行業是一個“喝喝酒、談談地、開口閉口幾個億!”的粗暴行業，那么，未來取而代之的將是以85后為主，經歷過完整的高等教育，對市場、對數據更加理性，普遍有著財、稅、法的基礎運用能力，懂得談判，邏輯條理能力強，時間管理能力強，項目推進有條不紊，同時善于學習的技術咖。
報告指出，房地產投資管理行業大多數人仍在使用電子表格等通用軟件來滿足主要日常工作需求，重點不是因為缺乏意愿，而是缺乏對相關解決方案的了解，高達56%的CRE高管表示只愿意投資經過市場驗證的技術。
另外一點就是技術企業過多。截至2020年8月，約有8000家PropTech初創企業已經上市，這也就不難理解為什么89%的CRE高管建議在大規模采用PropTech之前需要進行市場整合了。
簡言之，行業急需成熟、易操作的技術。
圖6是房地產投資管理技術初創公司圖譜，
這些公司最適用于本報告中概述的特定工作職能和低效率
Part 1
募資和投資者管理
01 / 資金籌集
數字會議工具產生破壞性影響
也許籌資過程中的最大變化是源于COVID-19引發的“全球大封鎖”。截至2020年6月14日，微軟Teams的使用量比2月17日一周的基本使用量增長了894%；同期，Zoom的使用增長了677%。雖然這些視頻會議平臺代表的是通用軟件，但它們的廣泛應用為房地產公司融資方式帶來了巨大的文化轉變。
這可能會對PropTech市場產生很大沖擊，因為房地產行業正試圖將所有現有的模擬系統轉換為特定的、數字的、基于云的解決方案，以在遠程工作增加的情況下保證效率。
據報道，82%的房地產公司希望在不久的將來投資家庭工作和數字會議工具，而第二大偏好（50%）是投資與市場建立更強數字聯系的技術。61%的CRE高管認為，在線技術將對該行業產生重大破壞性影響，而大多數CRE公司在最近的交易中使用了在線技術，還有很多公司計劃在未來增加對這項技術的使用。
Source Central試圖創建一個將機構房地產投資者與基金及其管理團隊相匹配的數字融資市場。他們的產品提供了一個基于交互式真實資產基金數據的、安全的雙邊網絡，促進了最初的交互，然后可以進行后續演示和潛在投資。Lend Invest則與一些全球最大、最成熟的機構投資者合作，通過證券化、遠期融資和其他債務工具，尋求房地產債務敞口，來創建數字市場。
圖源：Source Central官網
軟件解決方案現在也能夠提供關于潛在投資者如何看待管理者的洞察，為那些試圖籌集資金的人提供了一個新視角。例如， 初創公司Appfolio Investment Manager允許投資管理團隊追蹤個人投資者在其綜合投資管理和投資者門戶網站上的互動情況，以此獲得更個性化和更有針對性的優惠，節省資金籌集時間，并增加資本獲取的機會。
一旦連接得到便利，就可以使用安全的、基于云的數據室和投資門戶，如Drooms省去了郵寄或親自提交信息的繁瑣步驟，將整個簽約過程在線傳送。數據室、電子簽名軟件（如DocuSign, RegTech/KYC）和入職解決方案的結合，意味著我們可以設想這樣一個場景：無需舉行面對面會議或進行實體文件交換，就可以從大型機構投資者那里籌集資金。
02 / 投資者關系和報告
數據標準機構開始初步集成
大型機構投資者越來越需要與基金經理建立戰略關系，通過他們獲得研究、分析和建議。然而，60%的公司（值得注意的是）仍利用電子表格作為主要工具來履行投資者報告職能。
與此同時，Yardi IM、MRI IM、 Juniper Square、Argus Voyanta、Coyote、Cherre和RealPage AIM等產品都提供人工智能驅動的自動分析，通過匯集不同的數據源和平臺，為編寫這些報告提供一站式數據服務。
為了克服這些孤立的軟件解決方案中缺乏數據可移植性的問題，數據標準機構OSCRE目前正在對MRI、Yardi和VTS進行初步集成，希望在整個投資管理價值鏈中促進更開放和連接的技術棧。
圖源：OSCRE官網
03 / 運營、合規、財務和基金結構
法律技術和RegTech市場創新
傳統上，機構房地產投資經理控制所有投資工具的結構，并限制合格投資者獲得這些工具，通常以最低投資規模縮小潛在投資者基礎，這增加了“民主化”的呼聲。
而新興公司正試圖利用技術將更多的投資決定權交給投資者（比如促進對單一物業單元的投資）。任何實現資產所有權民主化的PropTech公司，最終都將依賴于法律技術和RegTech市場的創新，以合規和經濟高效的方式達成。
隨著合規機制通過Vauban等平臺日益數字化，圍繞任何單一資產或未來基金建立一個完全監管、易于分割的公司包裝的整個過程將更具時間和成本效益，同時可能還會為商業地產民主化的突破奠定必要的基礎。然而，即使這些另類金融產品最終因我們概述的眾多額外障礙而失敗，但針對投資管理行業的LegalTech增長最終將降低運營成本，從而降低所需回報。
法律要求投資經理對所有參與基金的投資者進行KYC（“了解你的客戶”）和AML（“反洗錢”）檢查，以確保所有通過的資金都合法。這就為更有效的房地產投資帶來了另一個障礙。而這種被設計用來處理“進入流程”的技術被稱為RegTech。
64%的金融機構稱，孤島式的系統和無法交叉使用的ID是新投資者進入時的一個共同痛點。許多金融機構使用各種工具來訪問和核實客戶信息，這花費了客戶經理多達20-30%的時間，目前的內部流程導致了工作和文件的重復，拖延了進度，并損害了投資回報。
正確識別最終用戶至關重要。一旦安全的數字身份（如eEstonia）或近乎即時的數字身份檢查軟件（如ID.me）成為主流，新興資產和基金結構的細分和二級交易的另一個障礙將被消除。許多人認為，建立區塊鏈技術的一個最強大用例是它能夠創建安全和可信的數字身份框架。
04 / 業績分析
提高市場透明度至關重要
和其他業務一樣，投資經理關注可持續收入、利潤和市場份額，也關心競爭對手和業務風險。這就引發了相對于行業基準的回報和績效的精確定位。
基準測試為有限合伙人（LPs）和普通合伙人（gp）提供了一種衡量單個基金和投資組合相對于同行表現的方式，并對更廣泛的業績指標進行評估。然而，由于基準歷來缺乏透明度、準確性和即時性，可能會造成衡量失誤，這是投資者在支付與業績相關的費用時面臨的一個特殊問題。由于VTS市場等新的開放式基準模型的出現，這種情況正在慢慢改變。VTS 市場使得CRE專業人士將他們的實時表現與市場進行比較。
據報道，41%的公司已經能夠自動化基準測試和績效分析過程，這是房地產行業中最高級的流程。然而，除了節省時間之外，這種自動化并不一定會創造任何額外價值。要做到這一點，企業需要揭示能夠反饋到投資決策中的新見解。人工智能或機器學習系統為此提供了很有前景的技術，但利用率仍相對較低（11%），很可能是因為缺乏這些系統所需的標準化數字數據。
使用技術將模擬數據和數字電子表格整合為一個結構化的和特定的數據庫，是投資管理公司數據戰略中必要的第一步。例如，PATRIZIA已將Cognotekt和EVANA AG的服務納入旗下，利用它們的自然語言處理和文檔存儲能力，在其450億歐元的AUM中創建一個包含從發票到租約等所有資產相關信息的數字數據庫。
像Architrave這樣的公司現在可以在一個包中提供文檔掃描、存儲和分析。前面提到的Yardi IM, MRI IM, Juniper Square、Argus Voyanta、Coyote、Cherre和RealPage AIM，都聲稱執行類似的功能。只有達到了一個干凈的內部數據水平，公司才能開始轉向更先進的技術來提供附加值。
仲量聯行報告了市場透明度與智能建筑、物聯網和大數據等領域采用地產科技之間的直接聯系。市場透明度的增加使所有業績分析和基準制定都更加準確和可靠。例如，隨著越來越多的投資者和企業關注資產和城市層面的可持續發展資質，房地產業就需要在投資標準中滿足ESG標準。
更為關鍵的是，透明度吸引了投資者。如果可以準確了解投資經理的工作方式和地點與基準相匹配或優于基準，他們就更有可能繼續提供資金，同時吸引投資經理到經營條件有利、市場行為透明、數據和業績基準容易獲得的國家進行投資。
Part 2
建造和投資流程
紙質營銷手冊的分發、對當地專家的依賴、現場訪問、手寫文件、人工評估、手工調查，以及以古英語形式書寫的難懂的租約，都受到了市場創新和新興技術的威脅。那些采用技術并接受快速變化的投資經理，應該開始尋找更好的資產，協商更優惠的條件，更準確地管理和預測風險，并毫不拖延地進行交易。
然而，雖然分銷和投資者管理是一個在其他行業就已被顛覆或簡化的客戶-供應商匹配過程，但投資流程要復雜得多。房地產投資組合策略和資產計劃對市場知識（或數據）的廣度和深度提出特別高的要求，還需要定制工具進行測量和分析。
01 / 數據源
機器學習衍生的新興市場力量崛起
據說，目前私募基金市場上有大量過剩資本，準備迎接大流行后的不良資產購買狂潮。截至2020年5月，這一未動用資金價值為32890億美元，約占所有未上市基金價值的1%，這在近年來并不罕見，但它越來越多地集中在少數人手中。
而在供應端，由于只有這么多優質倉庫和數據中心等資產可供分配，這就導致了投資者對新興行業和地區的廣泛搜尋，以期鎖定下一個增長市場。
許多房地產基金經理以自己的股票投資渠道為榮，這要么是因為大規模的經營導致了大量的交易，要么是因為他們與市場上的經紀人和賣家精心維系的關系。場外買盤已成為做好交易的代名詞，而為基金經理選擇提供建議的顧問往往非常關注基金經理獲取市場信息和買入機會的情況。
諸如Datscha、Biproxi和Reonomy等專業門戶網站本身為目標地區提供商業、多戶型和土地資產的全部供應。投資經理能夠通過資產類型、資產規模、銷售歷史、債務歷史、租戶、所有權、稅收歷史和更多標準過濾搜索結果來獲取場外交易。然而，隨著越來越多的數據公開化，作為數據保管者的市場力量逐漸減弱。取而代之的是，一種由機器學習衍生出來的新型自主市場力量正在崛起。
機器學習技術解決方案通過訪問API（軟件包之間的鏈接）和連接各種數據庫來自動收集數據，進行數據分析。Skyline AI聲稱使用了一個全面的商業模型，該模型使用了涵蓋50年的130個數據源，包括股市表現、利率、財務指標、商業房地產分析和人口統計數據等信息。這使他們能夠建立一套基于城市環境的房地產算法，并圍繞資產業績做出15年的預測。
圖源：Skyline AI官網
在住宅領域，機器學習軟件正被用于為ibuyer（“即時買家”的縮寫）確定合適的收購目標，如Opendoor提供7天內完成的交易。針對住宅投資者，REalyse聲稱將所有可用的住宅物業數據集整合在一起，通過功能強大、易于使用的分析工具來呈現，使投資者更容易對風險和機會進行明確的、可量化的評估。
圖源：REalyse官網
02 / 評估
非房地產數據也發揮著重要作用
在做房產購買決策時的關鍵一步是雇傭內部或外部房產專家對房產進行評估。這包括委托編制一份估價報告，涉及整理有關當地市場實力的可比證據和意見，并評估按反映其風險的比率貼現的預期收益的現值......根據之前的調查，51%的CRE公司仍在使用通用電子表格進行估值和現金流分析，而45%的公司正在使用通用電子表格進行預算編制和預測。
新興技術正在使收集和分析數據的過程以及洞察變得更有效，新的和非常規的數據來源也變得越來越重要。租戶體驗調查、手機位置數據和當地酒店的在線評論都有助于識別超本地化模式。宏觀經濟和人口指標，如一個地區的犯罪率或年齡中位數，也有助于長期市場預測。雖然這些信息傳統上被認為是非房地產數據，但將這些數據點拼接在一起可以更準確地預測具有巨大價格升值潛力的超局部地區。
移動位置分析很可能會在房地產評估中發揮作用。依靠手機數據，Placense、Gyana或Geoblink等應用程序提供聚合和匿名的實時位置信息。所涵蓋的指標包括客戶訪問次數、訪問時間、訪問頻率、客戶行程路徑、性別、年齡、收入水平、交通方式以及其他相關的人口特征。當涉及到零售業不斷變化的本質和商業街的未來時，這些人口數據被證明在了解建筑的可出租價值方面不可或缺，還會影響其估價。
案例分析：在決定辦公組合的位置時WeWork公司使用了各種數據指標。
與數據公司Factual合作，WeWork對在線來源的位置信息進行數字地圖繪制和分類，并聲稱將超過52個國家的社區和數據治理、當地地標、交通基礎設施、醫療、商業和其他可取服務的數據納入其中，以在任何潛在的辦公地點附近建立必備設施索引。這個規模的數據集本身已經成為一個收入流，被傳遞給Uber、Amazon、Apple和Square Space等。從這個數據集，WeWork可以立即評估一個辦公室的潛在位置是否符合他們理想的便利設施和目標租戶人口。
現場檢查和性能分析將來可能部分或全部被某些能夠捕獲、存儲和呈現可比數據集的技術所取代。例如無人機、3D成像軟件和虛擬旅游、智能建筑（依賴于物聯網傳感器）、建筑護照、數字孿生和BIM。
Hollis（原為專業建筑測量實踐）提供了一個完全虛擬的盡職調查過程。通過在線數據中心，買家、供應商和資產管理公司可以在交易前中后查看建筑，并獲得所有必要的技術盡職調查信息。
估值對市場價值的新驅動力也很敏感，如可持續發展認證（包括BREEAM、LEED和WELL認證）；有跡象表明正在出現“棕色折扣”，即沒認證的房屋以較低價格出租或出售。如今，技術正在使更深入的ESG基準測試成為可能，并使以前不可估量的社會（“S”）標準得以確立，這些標準一旦正式確立，也必將影響資產價值。這些新興的社會基準大多聚焦于建筑的“智能”。WiredScore就是一個領先的例子，提供了一個基于數字連接和網絡能力的認證建筑。隨著時間推移，預計將出現一種以居住者為中心的建筑價值新模式，主要由大眾滿意度和生產力基準（如酒店中廣泛使用的基準）等驅動。
租戶參與平臺，如Office App，為用戶提供可評估特定服務或空間體驗的系統。對于投資或資產管理公司來說，這些數據可以極大地幫助提高租金價值和估值。通過了解用戶偏好并提供數字反饋機制，這些應用程序將越來越多地使實時數字數據的收集成為可能，數據被輸入人工智能系統，從而增強對員工福祉和滿意度的了解。未來，一個跨子市場或整個單個投資組合的綜合基準將流入資產估值，并幫助投資經理發現和糾正不良資產。
和位置一樣，兩座用傳統指標評估的看似相同的建筑，在采用非傳統數據分析時，可能會經歷非常不同的增長軌跡。很容易想象，當在一系列投資中應用這種個別建筑水平的差異時，將會在投資組合層面產生多么巨大的影響。
最后，現在存在的地理信息系統軟件能夠提供基于地圖、房產研究、分析、管理和展示的能力。諸如Land Tech、DigMap 的Land Vision 、Deepblocks 和Nimbus Maps等產品提供了大量基于地理定位的人工智能數據，以幫助項目開發。
03 / 談判
最有前景的技術是“建筑或房產護照”
收購中，最漫長的是談判期（以從提議出售的第一次廣告發布到達成價格協議的時間來計算）。并且，這也是投資管理領域最難實現數字化的過程，需要依靠人際關系技巧和人的決策。
談判過程的性質顯然助長了這一資產類別的流動性不足。為了提高效率，人們經常采取一些措施，比如鼓勵供應商保留足夠的信息，以使房產保持待售狀態。克服這一障礙最有前景的技術是 “建筑或房產護照”（building or property passport）：這是一個存儲與個人房產有關的所有信息的獨特數字數據文件，由業主或租戶維護，并隨產權一起轉移。
不過，房產護照上的數據必須由一份保險合同來支持，以鼓勵買家能夠信賴所提供的數據。當然，也可以向房東提供更準確的信息，以換取更低的保險費，從而更準確地預測風險。貸款機構也可以提供類似的強化條款，因為它們對收集盡可能準確和最新的物業信息方面有既得利益。
房產拍賣是減少談判時間的另一種常用工具，通常僅需要最低限度的盡職調查。這一過程目前正在網上推動，可能會大大增加其吸引力。例如，Bid X1為注冊的在線用戶提供了幾乎即時購買土地、住宅和小型商業地產的機會。
圖源：Bid X1官網
04 / 交易（收購和出售）
交易過程的最大機會來自區塊鏈技術應用
現有產權轉讓的行政程序是代表買方的律師和代表賣方的律師進行交涉，并且包括盡職調查期間和交換后期所有必要的法律工作。除了將當前的工作流程數字化，以及提供比基于紙張的流程更有效的信息傳遞之外，商業產權轉讓行業目前的技術水平還不能自動化更艱巨的任務。
建立一個單一的系統，把所有提供有關房產轉讓信息的機構連接起來，可以減輕公司或個人轉讓的負擔。這個單一的門戶系統通常被稱為“電子交易”。在那里，交易所需的所有文件（未來的房產護照）都可以通過一個單一的在線平臺向參與交易的各方提供。到目前為止，我們只知道一個運作良好且成功的全球電子交易平臺，那就是澳大利亞的PEXA，它是在被澳大利亞政府強制實施后才克服了許多障礙。
圖源：PEXA官網
https://www.pexa.com.au
改變交易過程的最大機會來自區塊鏈技術的應用。該系統的設計是完全安全的，不可能進行回顧性更改的。2019年，大多數CRE高管認為區塊鏈將比任何其他房地產用例更適用于房地產交易。然而，同樣的受訪者也將區塊鏈排在了多種新興技術列表的末尾，無論是考慮到它對未來的影響，還是考慮到公司的預期采用。除了隨后出現的一系列小規模住宅交易和一些政府支持的在線土地登記試點項目外，區塊鏈到目前為止還沒有達到商業地產行業的預期。
盡管如此，初創公司Coadjute已經為自己設定了通過區塊鏈技術“數字化連接房地產世界”的目標。2019年3月，Coadjute以其之前的名稱Instant Property Network運營，成功演示了一種基于區塊鏈的智能合約執行的房地產交易。這項試驗的參與者包括英國金融巨頭巴克萊、蘇格蘭皇家銀行（RBS）、全球最大律師事務所之一Clifford Chance在內的40家貸款機構、律所和房地產公司，從開始到結束只用了36分鐘。雖然區塊鏈在應用上仍然面臨許多障礙，但這也許是一次突破，其中包括充分的市場透明度、共同的數據標準和協作方法。
05 / 投資組合管理
租金減免將是商業地產的常規特征
要有效地管理投資組合，就需要深入了解風險因素及其對實現基金或投資組合目標所需現金流預測的影響。由于投資組合中的某些資產之間存在不同程度的相關性（正和負），所以投資組合中的總風險應小于每項資產的單個風險之和。但有些風險是系統性的，這些風險無法分散。
根據投資者和基金經理本人的說法，目前房地產面臨的最大的系統性風險是氣候變化和政府監管。
Kamma通過實時識別資產或區域層面的房地產許可和監管要求，為監管風險提供了對沖。私營租賃部門的投資管理人員利用他們的平臺，可以省去昂貴的人工檢查，并確保履行其房產許可義務。
來源：KAMMA官網
https://www.kammadata.com
房地產數據和分析平臺Cherre提供了針對特定投資組合的氣候風險的新測量辦法，最近還宣布與智能自然災害情報平臺Redzone建立合作關系，這將推動將野火和颶風建模與核心房地產數據結合起來，用于更具戰略性的氣候相關風險分析和規劃。
與這些“不可預見的事件”相關的風險比許多人認為的更經常發生。自上世紀90年代初以來，房地產資本市場大約每隔四年就會出現某種形式的危機。
鑒于目前的疫情，值得注意的是，“傳染病”僅被列為2020年最有可能發生的全球風險事件的第十名。在被認為更有可能發生的九種災害中，預計所有災害的破壞性都更大。這里傳達的信息不是我們應該能夠預測未來，而是我們應該做好準備。租金減免請求不太可能僅限于COVID-19的世界，很可能是未來商業地產的一個常規特征。
技術可以在幾個方面幫助業主解決這些難題：
Proda和SpaceQuant等平臺提高了租金手冊處理的效率和精度。這些軟件業務使用機器學習（AI）來整合非結構化的內容。首先對數據進行接收、分析、合并和標準化，然后準備后續處理或轉發經標準化和驗證的租金登記數據。這項技術的目的是使Excel格式的租房登記冊處理自動化，以避免出錯。
06 / 資產管理
ESG投資是資產經理領先市場的機會
近年來，出現了幾種自動化和標準化維護、檢查、租賃、查看和工作流流程的資產管理解決方案，減少了多達75%的管理工作負載，節省大量時間。
Assetti為投資經理提供了一個從制定投資組合策略到確保租金滾動的工具。它們能夠簡化資產經理和投資組合經理之間的財務報告，提供績效基準的自動化、可視化。他們的平臺還能夠與現有的軟件集成，這意味著價值鏈中的每個人都不需要在相同的軟件包中接受培訓來交付意見，并且能夠使用各自最滿意的供應商。
在法律技術市場，租賃自動化工具能夠縮短從簽署意向書到簽署租約的時間。LeasePilot利用人工智能管理商業租賃中復雜的、相互依賴的條款，跟蹤每個依賴項，并隨著租賃規范的變化自動調整條款。考慮到疫情所需的租賃創新規模，這可能是一個有用的工具。
鑒于目前主要零售商戶面臨的不確定性，業主不得不調整租賃條款，否則將面臨大面積空置。前不久，L&G宣布，其45億英鎊的零售和休閑投資組合將轉向基于營業額的租金。房地產代理公司高力國際（Colliers International）和數據咨詢公司CACI正在計劃一種新的租賃模式，即將租金與客流量和網上銷售聯系起來。
在辦公領域，近年來討論的聯合辦公模式也激發了類似的租賃條款拆分。就像Airbnb為房東提供了直接與客戶聯系的權利，而無需酒店的指示。目前許多運營商都在使用Essensys軟件系統管理靈活的空間，而Essensys剛剛推出了一個預訂平臺STEP，可以讓房東和資產所有者從被動的房地產模式轉變為靈活模式，而無需運營商。
其他進入這個市場的公司，還有Office R&D，為希望推出自己的聯合辦公服務的房東提供合同、預訂和租戶預約平臺等。
來源：Essensys官網
https://essensys.tech/
這種租賃解決方案的市場規模相當可觀。2019年，美國約有13%的辦公空間仍未出租。據報道，在新冠疫情爆發前，倫敦市中心的工作站平均成本為每公頃1750萬英鎊，而辦公桌平均利用率僅為45%。在一個典型的包含500個工作站的倫敦辦公室里，這相當于光是房租就浪費了500萬英鎊。考慮到未來工作場所的不確定性，以及通過增加便利設施（如休息區、托兒所或健身房）來改善居住者福利的關注，可能會增加利用占用監測解決方案來減少或重新利用廢棄空間的機會。
隨著新的、眾包的資產績效社會指標通過租戶體驗應用程序或辦公室預訂平臺實現，行業基準也將擴展到包括建筑物智能度的衡量標準，那些堅持ESG投資的業主將會證實收取更高的租金，隨后增加資產處置價值。
麻省理工學院（MIT）的一項研究為工作場所的業績與資產的財務價值之間的聯系提供了迄今為止最確鑿的證據：在1337份曼哈頓寫字樓租賃的樣本中，那些在Gensler的工作場所表現指數中得分較高的資產平均有效租金溢價為29%。鑒于目前只有44%的房地產基金經理在投資機會方面優先考慮ESG指標，這是資產經理領先市場的機會。
一次圓桌會議上，與會者一致贊同，只有當ESG指標沖擊到一家公司的損益（P&L）時，它才會真正得到重視，但由于能量測量和歸因方面的不足，實現這一目標的進展被推遲。
據廣泛報道，到2050年零碳排期限前將投入使用的70%的資產已經建成。目前業界衡量這些建筑能源效率的嘗試在很大程度上是微不足道和不可靠的。比如，有證據表明，商業建筑的EPC評級、英國政府強制執行的建筑能源效率全行業指標以及計量資產的實際碳使用之間沒有相關性。平均而言，建筑物的運行效率比設計時的預期效率低3.8倍，而且有報告說，一項資產的運行性能比預期差十倍，并獲得了BREEAM可持續發展評級的“優秀”。
當目前所依賴的基準不足以達到這一目的時，投資經理又該如何了解其不良資產所面臨的監管風險呢? 一種方法是依賴諸如初創企業Demand Logic提供的顆粒數據，這些數據提供了關于建筑物運作方式的實時數據，尤其是供暖、通風和空調（HVAC）系統、公共用表和任何內部環境傳感器（如用于溫度、二氧化碳、空氣質量、濕度和入住率的傳感器）。
建筑的供熱、通風、空調和照明系統的最佳性能也被證明對居住者的健康、滿意度和生產力有積極的影響，導致員工的平均生產力提高2.7%。此外，還通過減少因生病而曠工的員工人數和提高留職率，從而減少重新培訓新員工所浪費的工作時間，實現了更多的經濟效益。
假設一家擁有820名員工的公司，占地15萬平方英尺，每名員工可以獲得3395美元的收益（每平方英尺18.56美元，總計2.78）。假如為高性能建筑支付的保守成本溢價為每平方英尺20美元，那么十年內，每位員工的凈現值為21172美元，即每平方英尺115美元。
然而，智能建筑的概念并不局限于HVAC系統和環境傳感器。它還基于使用嵌入式技術來監控和自動化設施管理。對于資產管理公司來說，了解如何在空間和能源系統方面利用資產，可以讓他們制定更有效和高效的戰略，同時降低融資風險。要做到這一點，需要一個可互操作的設備和傳感器網絡，以測量從辦公桌使用情況、房間預訂、環境溫度、二氧化碳水平、自然光和植物等，這代表了一個以技術為重點的初創企業的巨大市場。
這個市場的吸引力如此之大，以至于微軟（Microsoft）和三星（Samsung）的競爭很快就會加劇。最近，微軟和三星宣布將三星的智能設備和微軟的數字云技術相結合，旨在改善建筑運營和維護，同時為服務技術人員創造更好的體驗。在類似的嘗試中，霍尼韋爾（Honeywell）和SAP（SAP）最近也展開了合作，旨在通過集成的、基于云的業務和運營技術數據來提高性能。他們提供了一個統一的數據體系結構，將霍尼韋爾的建筑數據與SAP的房地產和財務數據連接起來，希望通過節約成本和新確定的效率，使設施經理和建筑業主能夠重新定位他們的投資組合。
總結
長期以來，許多房地產投資公司都是基于直覺和過去的數據結合來做決策。如今，大量的變量分析使我們能夠以前所未有的粒度，越來越清晰地描繪出資產潛在的風險和新機遇。盡管許多技術仍處于相對初期的階段，但它們的預測能力已不容小覷。
對投資經理來說，最迫切的就是對已有數據進行結構化、標準化和數字化，以便準確和有效地定位其投資組合。只有做到這一點，其他數據源產生的洞察才能揭示新的價值。比如ESG認證產生的市場溢價以及基于手機和位置信息的客流數據驅動的零售價值。
目前，我們尚未發現能夠在投資管理價值鏈的所有流程中提供精簡功能的平臺，也尚不清楚這一預期的可行性。但是，能夠整合曾經完全不同的數據集和自動顯示數據分析的技術平臺已出現，這節省了創建和管理電子表格方面所浪費的時間。盡管這些“可持續技術”不一定會改變房地產投資管理行業，但它們將使現有流程更有效，并有助于產生更可靠的回報。
要徹底改變投資管理的性質，就需要“顛覆性技術”，比如區塊鏈。盡管基于區塊鏈的嘗試似乎比為部分單一資產提供民主化準入和二級市場流動性的破壞性更大，但預期和現實仍有很大差距，證券化或代幣化的成功案例寥寥無幾。
此外，由于大型投資管理公司很可能會增加其市場份額，這傳達出一個明顯信號：如果你還沒有嘗試使用替代大數據、專有機器學習模型和新興的數字平臺，你就有可能成為即將發生的數字轉型的犧牲品。我們應該記住阿馬拉定律：我們往往傾向于高估新科技的短期影響，卻低估了它的長期影響。許多地產投資經理選擇退后觀望他人對新科技影響的高估。然而，更深遠的長期影響遲早會到來。
