從曾經的爛尾樓煥新升級為全新商業體，從默默無聞到現在繁華商圈的商業地標，十年成長期，重慶觀音橋大融城逐漸磨礪成存量改造的典范，也承載銘刻了商業地產行業發展十年的變遷。
金秋，重慶觀音橋大融城迎來了這座商業體的第一個十年，也交出了疫情之后令人矚目的業績答卷：國慶期間，客流總計突破138萬人，同比提升35%，銷售過6500萬，同比提升41%，因疫情而放緩的外立面及建筑內裝全面升級煥新也重啟加速，一個更現代、更交互的商業體將迎來更多消費者的關注。
而另一端，在資本市場，觀音橋大融城也成績斐然，2019年光大安石百億商業儲架類REITs第二期產品——“光證資管-光控安石商業地產第2期觀音橋大融城資產支持專項計劃”成功設立，發行總規模29億元，這是中國境內第一單承續發行的股權型類REITs，在公募REITs渠道尚未開放的今天，對境內現存各類股權型類REITs產品的退出方式均有著示范性意義。
這一切，離不開幕后操盤手光大安石。從戰略思維到精細化運營，打通“募、投、管、退 ”全產業鏈。究竟光大安石在盤活存量資產方面有何秘訣，如何挖掘被低估的商業價值，又是如何進行戰略布局？贏商網對話光大嘉寶副總裁、光大安石首席運營官周頌明，探尋到了答案。
1
商業首作的走紅
光大安石的商業之路起步于重慶，更確切地說，來自于觀音橋大融城的打造。
2009年底，光大安石與聯想控股旗下融科智地拿下名為“現代廣場”的爛尾樓，對其進行調整改造。2013年，原本只是財務投資人的光大安石，全面接手觀音橋大融城的經營管理，迅速梳理組建了全新的運營團隊，一年間，項目根據客群和競爭優勢重塑了項目定位，調整優化近40%的商業面積，變身為重慶首家“青年主題購物公園”，為之后穩定持續的經營打下了堅實的基礎。
正是由于細分市場，定位精準，讓觀音橋大融城在百貨商場、購物中心集聚的觀音橋商圈中脫穎而出。2019年7月，贏商大數據與中城商業研究院聯合發布了“2019年上半年全國購物中心客流規模指數榜單”，觀音橋大融城在全國已開業的3745個購物中心中位列前三。目前觀音橋大融城的平均日均客流達到10萬人次，周末節假日超15萬人次，實現了資產價值的不斷提升。
實際上，定位只是第一步，持續不斷優化升級，才是項目的立足之本。在采訪中，周頌明回顧了項目操盤之初的一系列動作，包含：
周頌明告訴贏商網，觀音橋大融城每年都在積極調整，根據經營數據和市場變化，以超過20%的主動調整比例，保持項目的“常態化煥新”。
2
因地制宜，多產品線應運而生
以資本的角度挖掘存量市場，找尋被價值低估的商業項目，通過重塑定位、硬件改造、業態組合等方式再造商業項目，是光大安石的盤活存量資產的關鍵。
“因地制宜”是光大安石長期遵循的操盤理念，每進駐一個城市，都會根據項目周邊的競爭格局、商業特點、目標人群進行定位，深度挖掘其潛在價值，而非按照統一的模式，流程化地打造商業標品。在此商業模式下，光大安石打造了重慶觀音橋大融城、上海靜安大融城、西安大融城等諸多不同商業形態的成功案例。
■ 在上海靜安，大融城所處區域以住宅人群為主，密度極高，項目定位為全客層。在客流與銷售基數穩步攀升的基礎上，項目又以其街區為顯著優勢，打造更為開放、空間尺度更高維的舒適生活場景；在外區，以運動為主軸，打造國際標準的球場，為項目吸附更多的年輕流量。
◎上海靜安大融城
■ 在西安，首次進駐北城的大融城，直面已成熟運維且大體量的熙地港項目，打極致的差異化路線，定位輕奢，引入18個國際一線化妝品品牌，以豐富的市場活動和細致化的運維管理，迅速晉級為西安城市級潮流地標。
◎西安大融城
與此同時，光大安石依據資產形態的不同，定制化開發了豐富多維的產品線，包含：Art Park大融城、IMIX PARK大融城、大融城生活館、文旅商業中心，及占據重慶專業市場頭部的大融匯。
贏商網獲悉，光大安石在商業板塊打造的全新品質生活產品線—Art Park即將亮相。這是一個以建筑致敬城市的產品線，踐行藝術浸潤、自由創造、回歸本真和健康生活的品牌精神，致力于為新消費形式下的新人群，締造更多元、現代的互聯空間。目前，該產品線在上海、北京均有布局，分別是上海虹橋中心Art Park大融城、北京新光大中心Art Park大融城、北京中關村Art Park大融城。
◎北京新光大中心Art Park大融城（在建）
◎上海虹橋中心Art Park大融城（在建）
◎北京中關村Art Park大融城（在建）
“消費是需要引導的，需要關注商業場景中人與人的交互，隨著物質消費向精神消費過渡，消費者更注重內心的感覺。基于此，我們打造了Art Park大融城這一產品線，著重強調生活品質，并根據不同人群的屬性，增加相應的社交功能屬性和主題”，對于該產品線的誕生，周頌明如是回應道。
▽▽▽
值得關注的是，“輕重并舉”也是光大安石布局全國的核心戰略。周頌明表示，在擴張的過程中，也考慮與地產商合作進行輕資產管理輸出。不過，在城市和項目的選擇上，還是會保持一貫的慎重，尤其是對于新進入的市場，會有一定的風控要求。“光大安石不會一味追求規模，而是看整體的聲譽、品質與回報。”
基于此，光大安石以“核心城市”+“區域聚焦”的策略布局長三角、大灣區、京津冀、成渝陜等核心城市、經濟發達地區，截止目前，已形成了“全國10城19座商業項目”的版圖布局，總管理規模過200萬平方米。
◎光大安石商業全國布局圖
3
基金與商業地產的高度融合
作為光大控股與光大嘉寶在房地產領域的唯一排他性投資和資管平臺，光大安石連續六年榮膺“中國房地產基金綜合能力TOP10”榜首，其資本能力是毋庸置疑的，而自觀音橋大融城后，光大安石投身于商業地產運營，也讓業界看到了其強大的精細化管理能力。
2018年末，光大安石100億規模的儲架式商業地產類REITs獲批，成為中國首單成功獲批的地產基金儲架式商業地產類REITs產品，并先后成功設立了上海靜安大融城、重慶觀音橋大融城、西安大融城共3期資產支持專項計劃，實現百億商業儲架發行圓滿收官，為企業資金回流、提升回報、促進企業可持續發展提供了保障。
作為國內極少數的投融管退全鏈條運作的不動產基金管理人，光大安石是以資產退出為起點，倒推資產獲取的判斷標準和運營管理要求，其一體化能力是其他地產商無法比擬的。
截至2020年9月末，通過各種機會型、增值型基金，光大安石累計管理規模超過1260億人民幣，在管基金規模480億，已成功退出超過780億投資、118個項目。
對于光大安石目前取得的成就，周頌明認為，除了商業模式的創新、產品靈活性外，還應歸功于團隊。在長期的不動產投資與資產管理實踐中，光大安石培育了資深的本土投資及運營管理團隊，正是團隊的務實、自我驅動精神，為光大安石的商業版圖，奠定了堅實的基礎。
