用“社區(qū)營(yíng)造”提升辦公環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)力

大家好，很高興又來到深圳，深圳是一座充滿魅力充滿活力的城市，F(xiàn)TA也被她所吸引，在這里開設(shè)了我們的分部。

先簡(jiǎn)單介紹一下FTA，F(xiàn)TA從2003年來一直專注于辦公與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的一體化設(shè)計(jì)，提供從策劃定位到城市設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、室內(nèi)等一體化設(shè)計(jì)服務(wù)。FTA三個(gè)字母代表的是，用技術(shù)(Technology)與藝術(shù)(Art)設(shè)計(jì)未來(Future)，這也是我們一直所追求的。

2020年的世界變化很大，特別是年初一場(chǎng)突如其來的相關(guān)疫情打破了所有人的計(jì)劃。我們可能都經(jīng)歷過云開會(huì)云招商云聚餐的情景，但在座的都是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的人，最關(guān)心一個(gè)指標(biāo)就是空置率 —

根據(jù)世邦魏理仕集團(tuán)的數(shù)據(jù)顯示，今年第二季度，上海和深圳兩個(gè)城市的高檔寫字樓空置率分別攀升至20%和21%，均為2008年金融危機(jī)以來的最高水平。北京的空置率達(dá)15.5%，為2009年以來最高。

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即使國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)在復(fù)蘇階段，但慣性使然，不少企業(yè)開始偏向保守。數(shù)據(jù)顯示，75%的人希望能靈活在家辦公，一些科技巨頭，比如twitter出臺(tái)政策，允許員工永久在家辦公；美國(guó)摩根大通銀行也透露，可能在美國(guó)疫情結(jié)束后繼續(xù)讓部分員工在家工作。

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空置率上升，對(duì)空間的需求斷崖式下降，租金卻劇烈下滑，疊加經(jīng)濟(jì)來到下行周期，在家辦公數(shù)字辦公的趨勢(shì)深入人心，商辦空間以及產(chǎn)業(yè)空間的壓力日益劇增，那么是否意味著，未來一片暗淡了嗎？

這個(gè)時(shí)候我們要退一步思考一下，辦公空間的本質(zhì)究竟是什么？

我本人是一位設(shè)計(jì)師，同時(shí)也一個(gè)做企業(yè)的人，我還是一個(gè)喜歡問問題的人。所以我問了身邊很多的朋友很多問題。比如，辦公空間對(duì)于你來說究竟是什么？你喜歡什么樣的辦公空間？什么樣的空間會(huì)讓你更有工作效率，什么樣的空間能夠促使你創(chuàng)新什么樣的空間能夠讓你的企業(yè)得到成長(zhǎng)，你為什么選擇從一個(gè)地方搬到另外一個(gè)地方？

朋友們給了我很多的答案，結(jié)合我自己的思考，我覺得辦公空間其實(shí)它是一個(gè)生產(chǎn)工具，目的就是為了讓我們企業(yè)作為一個(gè)組織得到最大的利益，實(shí)現(xiàn)最快的增長(zhǎng)。辦公空間是工具，本質(zhì)上跟我們用的網(wǎng)絡(luò)是辦公工具一樣的道理，你用的是3G還是用的是4G用的是5G，工具不一樣，效率不一樣，產(chǎn)出自然會(huì)不一樣，競(jìng)爭(zhēng)力也會(huì)拉開差距。

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那什么樣的辦公空間才能算是一個(gè)好的工具呢？

我先拋一個(gè)答案——

有社區(qū)感的辦公空間才能擁有未來。

那什么是社區(qū)感?

在我看來，社區(qū)感是一種身份歸屬，是一個(gè)我們對(duì)自己認(rèn)知的標(biāo)簽。好的辦公空間，不僅僅是一個(gè)空間，更是一種體驗(yàn)，在這種空間內(nèi)，能激發(fā)工作狀態(tài)，迸發(fā)更多創(chuàng)意，高效完成目標(biāo)，帶來一種成就感。

我們?cè)谵k公空間中如何營(yíng)造社區(qū)感？

01

為了打造有魅力的辦公社區(qū)

首先要做的就是打開自己，迎接多樣性 。

上海寶鋼大廈是我們?cè)谏虾Ｐ￡懠易鞏|擴(kuò)板塊的一個(gè)建筑更新改造的項(xiàng)目，總體7萬方的體量。面對(duì)升級(jí)的工作方式與新生代使用者，寶鋼大廈亟待更新。大家可以看到，之前的樓宇跟城市之間是斷裂的。

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于是我們?cè)谧龈碌臅r(shí)候，對(duì)室外景觀也做了處理，增加流暢線條的景觀，延伸外部休閑平臺(tái)，打破原有建筑與城市空間之間的隔閡，營(yíng)造非正式交流空間氛圍，增進(jìn)辦公社區(qū)的活力。

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同時(shí)在底層空間，將層高做高，增強(qiáng)空間體驗(yàn)，這讓疊加辦公、共享、商業(yè)的復(fù)合業(yè)態(tài)成為可能，有效地提升了建筑的核心價(jià)值與未來的運(yùn)營(yíng)價(jià)值。

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02

做社區(qū)

最不可忽視的一點(diǎn)是做連接。

 

 

FTA最近幾年一直在提“溫度”這個(gè)詞，溫度是一種能溫暖人心的東西，它是連接。在《失控》這本書里，凱文·凱利說：單個(gè)進(jìn)化體的價(jià)值，由他和這個(gè)系統(tǒng)連接的數(shù)量與質(zhì)量來決定。

那我們?nèi)绾未龠M(jìn)連接的數(shù)量與質(zhì)量呢？

一個(gè)成功的例子是我們FTA入駐的寶地廣場(chǎng)。

寶地廣場(chǎng)（A廣場(chǎng)）離地鐵線有一街之隔，在地鐵上蓋的有另一個(gè)辦公社區(qū)（B廣場(chǎng)）。大家猜猜看，哪一個(gè)的租金更高？

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一般來說，地段更好更便捷的租金自然更高。但此處寶地廣場(chǎng)卻在逆襲 — 寶地廣場(chǎng)的租金比更好地段的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手還高出1塊錢。別小看這1塊錢，以90%的入駐率算，一年增加的收入就多出近5000萬。

那，高一塊錢背后的邏輯是什么？

寶地廣場(chǎng)的連接做得更好。

寶地廣場(chǎng)與FTA聯(lián)手共同打造了不少第三空間，F(xiàn)TA通過增加商業(yè)外擺設(shè)計(jì)、集裝箱商業(yè)設(shè)計(jì)與網(wǎng)紅洗手間，創(chuàng)造了更合適人行尺度的活力步道，也制造了話題，提升了物業(yè)體驗(yàn)，更增加了商業(yè)面積，讓第三空間更具活力，可謂一石兩鳥。

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現(xiàn)在有很多的辦公空間，它一建成可能就已經(jīng)過時(shí)了，但是其實(shí)只需要做一些微小的改動(dòng)，他就可以非常好地去提升物業(yè)的品質(zhì)跟他的活力，這也就是我們說的微更新，寶地廣場(chǎng)就是一個(gè)非常好的案例。

我們做的?？涂Х瑞^也是如此。溫馨舒適的咖啡館，希望通過咖啡館這一媒介，為園區(qū)打造一個(gè)社交中心，連接以前在建筑里孤獨(dú)的個(gè)人，同時(shí)滿足不同企業(yè)，不同人群的空間使用需求。

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最后03

很重要，但是很難做到的

就是營(yíng)造社區(qū)生態(tài)

一個(gè)社區(qū)是否有持續(xù)的魅力與吸引力，最關(guān)鍵的是，要在這里形成一個(gè)循環(huán)的生態(tài)系統(tǒng)。這里做得非常好的就是上海市北高新的靜安國(guó)際科創(chuàng)社區(qū)。

有一句話說的是，“如果你在金融行業(yè)，你就去陸家嘴；如果你在大數(shù)據(jù)行業(yè)，你就來市北”

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做為運(yùn)營(yíng)方，市北高新提出了*五位一體*的的大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)生態(tài)模型：包括交易機(jī)構(gòu)、創(chuàng)新基地，研發(fā)中心、產(chǎn)業(yè)基金、發(fā)展聯(lián)盟。

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拿產(chǎn)業(yè)基金來說，市北高新發(fā)起了大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)基金，規(guī)模為10億元人民幣，主要投資于大數(shù)據(jù)與人工智能領(lǐng)域的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，發(fā)掘和培育細(xì)分領(lǐng)域龍頭企業(yè)，幫助企業(yè)對(duì)標(biāo)科創(chuàng)板上市條件。這不僅僅是一個(gè)基金，也是一個(gè)社區(qū)內(nèi)企業(yè)相互交流相互學(xué)習(xí)的平臺(tái)。

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再比如發(fā)展聯(lián)盟，2019年7月，市北高新舉辦了首屆GMIS峰會(huì)；8月，第二屆世界人工智能大會(huì)圓滿落幕；9月，靜安國(guó)際大數(shù)據(jù)論壇如期而至——世界級(jí)的頂級(jí)行業(yè)論壇，讓園區(qū)內(nèi)的企業(yè)得以與行業(yè)內(nèi)最優(yōu)秀的大腦相互對(duì)話。

每年這樣的活動(dòng)場(chǎng)數(shù)超過300場(chǎng)，高品質(zhì)的活動(dòng)不僅為市北提供了區(qū)域內(nèi)人才公司交流及展示的平臺(tái)；并樹立起在大數(shù)據(jù)、人工智能領(lǐng)域的品牌勢(shì)能，對(duì)相關(guān)人才及產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生不可小覷的磁石效應(yīng)。

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在過去10年，我們看到辦公空間已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，相信未來，辦公空間的變化將會(huì)非常迅速，并伴隨著社會(huì)、技術(shù)與用戶行為的沖擊，它的不確定也會(huì)越來越大。

但我相信，這個(gè)變化，永遠(yuǎn)根植于人的需求，商業(yè)的邏輯。

我希望，在未來，有更多“社區(qū)感”的辦公空間會(huì)蓬勃而生，讓我們?cè)缟系臅r(shí)候起床，激情滿滿地去創(chuàng)造，晚上回來，充滿成就感。