最后的救贖——論“商業(yè)運(yùn)行性能化設(shè)計(jì)”作用

   2019年11月21日下午友人來訪，帶來江蘇昆山市某社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目平面圖:

 

 

該項(xiàng)目商業(yè)平面總共只有3萬多平方米，分為五層，地下一層商業(yè)，地上四層商業(yè)，每一層投影商業(yè)面積約6000平方米。

 

友人介紹說他們公司已經(jīng)與物業(yè)出租方談妥協(xié)議，包租該社區(qū)商業(yè)20年，整租單價(jià)不貴：每平方米日租金單價(jià)只有1元多。

 

物業(yè)設(shè)計(jì)好了現(xiàn)已經(jīng)開工建造，正在進(jìn)行基礎(chǔ)施工。承租方現(xiàn)在正在做商業(yè)規(guī)劃，遇到了三個(gè)大問題：

 

1）得房率極低：

 

把擬定引進(jìn)的商家放到各層平面圖上，發(fā)現(xiàn)物業(yè)內(nèi)可被利用招商空間不足整個(gè)樓層平面的60%；

 

2）交通動(dòng)線不便：

 

該物業(yè)東西長159米，南北進(jìn)深平均40米，只設(shè)中間一個(gè)中庭上下，樓層上一根單一動(dòng)線一走就是70多米，顧客容易疲勞；

 

3）物流動(dòng)線不足：

 

整個(gè)樓層只設(shè)一臺(tái)貨梯，且沒有后勤通道，未來餐飲廚余垃圾出運(yùn)必須全部走客流公共通道，環(huán)境保潔難于維持。而北側(cè)臨街面五分之四竟然都被消防樓梯占了：

 

筆者分析研究了這個(gè)平面圖以后對友人說：

 

貴公司租用的這個(gè)物業(yè)是“通用商業(yè)開發(fā)模式設(shè)計(jì)”物業(yè)——物業(yè)出租方希望這個(gè)物業(yè)設(shè)計(jì)適用于未來入駐的任何商業(yè)業(yè)態(tài)，而不是按照特定業(yè)態(tài)與商業(yè)組合落戶與運(yùn)行要求設(shè)計(jì)的。

 

按照這種商業(yè)設(shè)計(jì)蓋起來的樓，未來就招不進(jìn)來對物業(yè)使用有特殊要求的商家，這種通用商業(yè)設(shè)計(jì)就變成了“統(tǒng)統(tǒng)不能用的商業(yè)了”。

 

而現(xiàn)如今這樣的物業(yè)在全國各地屢見不鮮：

 

上圖顯示的是上海某五萬平方米的社區(qū)商業(yè)。其按照“通用商業(yè)開發(fā)模式設(shè)計(jì)”建造起來了，竣工五年一直招不來商，主要原因是甲方想引進(jìn)的超市、溜冰場、影劇院、體育會(huì)所等商戶組合在落戶時(shí)發(fā)現(xiàn)：

 

現(xiàn)有物業(yè)“層高”、“面積”、“荷載”、“位置”等方面均不符合這些商家的落戶與運(yùn)行要求。

 

所以，我對友人說，如果按照“通用商業(yè)開發(fā)模式”設(shè)計(jì)的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)蓋好了，“木已成舟”，就會(huì)發(fā)生類似于上海這個(gè)社區(qū)商業(yè)一樣的招不進(jìn)商的問題；

 

但是貴司項(xiàng)目目前只是設(shè)計(jì)好了圖紙剛開始建基礎(chǔ)，拿了這種“通用商業(yè)開發(fā)模式”設(shè)計(jì)的商業(yè)物業(yè)圖紙招商過程中發(fā)現(xiàn)商家沒法落戶而招不進(jìn)商時(shí)，開發(fā)商應(yīng)該立即停止按圖施工建設(shè)，對這個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行“商業(yè)運(yùn)行性能化設(shè)計(jì)”——

 

通過預(yù)招商商家落戶與商業(yè)運(yùn)行性能化設(shè)計(jì)，來修改這個(gè)物業(yè)設(shè)計(jì)，創(chuàng)造擬引進(jìn)商家的落戶與運(yùn)行條件，使原設(shè)計(jì)商業(yè)物業(yè)變成能夠容納預(yù)定入駐商家落戶，以及為他們創(chuàng)造好運(yùn)行條件新設(shè)計(jì)，這就是“商業(yè)運(yùn)行性能化設(shè)計(jì)”。

 

可以說，“商業(yè)運(yùn)行性能化設(shè)計(jì)”是大型零售類商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)到這個(gè)階段避免失敗做的“最后的救贖”：

 

如果設(shè)計(jì)完成剛開始建設(shè)就發(fā)現(xiàn)了招商招不進(jìn)的情況，然后對項(xiàng)目實(shí)施了“商業(yè)運(yùn)行性能化設(shè)計(jì)”，非常有可能把一個(gè)本來招不進(jìn)商家的商業(yè)物業(yè)變成非常成功的商業(yè)項(xiàng)目；若開發(fā)商下不了決心，不去做這件事，類似于像上海這個(gè)項(xiàng)目發(fā)生的招不進(jìn)商的情況不可避免。

 

有些開發(fā)商朋友看到這兒或許認(rèn)為筆者在夸大其詞，那么筆者究竟是不是在危言聳聽呢？讓我們用事實(shí)說話，今天筆者就來介紹一個(gè)直觀案例——深圳梅林卓悅匯購物中心。

 

該項(xiàng)目是如何從一個(gè)招不進(jìn)商的項(xiàng)目，通過委托筆者公司做“商業(yè)運(yùn)行性能化設(shè)計(jì)”停工優(yōu)化設(shè)計(jì)半年到成功招商開業(yè)，躋身成為深圳市福田區(qū)最聚人氣的購物中心呢？

 

請看本文——

 

1

開工建設(shè)，發(fā)現(xiàn)問題

 

深圳梅林卓悅匯購物中心是卓越集團(tuán)2012年開發(fā)的首個(gè)大型購物中心，選址位于深圳地鐵4號線上梅林站地鐵上蓋，地理位置優(yōu)越。

 

當(dāng)時(shí)集團(tuán)上下傾注了大量精力，斥下巨資：請全球著名的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)公司貝諾（BENOY）設(shè)計(jì)了建筑方案；請深圳當(dāng)?shù)刂O(shè)計(jì)院做了施工圖設(shè)計(jì)；請全球著名的商業(yè)地產(chǎn)咨詢公司第一太平戴維斯做了商業(yè)策劃與商業(yè)定位工作。同時(shí)也招聘了一批專業(yè)商業(yè)管理人員開展項(xiàng)目的招商工作。

 

 

經(jīng)過2012年精心準(zhǔn)備，2013年初梅林卓悅匯購物中心開工建設(shè)商管團(tuán)隊(duì)使用設(shè)計(jì)院完成的建筑平面圖，按照第一太平戴維斯提供的商業(yè)定位尋找擬引進(jìn)的主力店商家去談判時(shí)，卻遇到了很大的阻力：

 

幾乎所有在概念方案階段與甲方簽有入駐意向書的主力店（精品超市、主力餐飲、KTV、影院、運(yùn)動(dòng)館、SPA等等潛在商家）看了當(dāng)時(shí)的施工圖以后，紛紛表示不能入駐！

 

這是為什么呢？筆者分析研究，主要問題集中在：

01

商家落戶空間被擠占：

 

施工圖設(shè)計(jì)建筑平面圖與當(dāng)時(shí)的建筑方案圖相比，因消防方案與設(shè)備方案落地?cái)D占了商業(yè)使用空間，也就是在方案階段有空間落戶的主力商家使用空間到了施工圖階段因消防方案、設(shè)備系統(tǒng)與功能性拓展而受到了擠占，原先選定的地方變成無法使用了。

 

例如B2層原打算落戶一家投影面積達(dá)8000平方米的AEON永旺中型超市、一個(gè)2000平方米的美食廣場作為主力店落戶，如下圖第一太平戴維斯提供的B2層商家落戶示意圖：

 

 

而實(shí)際上施工圖設(shè)計(jì)完全沒有考慮這些重要商家落戶與運(yùn)行要求，現(xiàn)設(shè)計(jì)的平面圖如下圖所示：

 

兩個(gè)圓陀型的汽車坡道占據(jù)了超市想要落戶的重要部位達(dá)3000多平方米，超市根本無法落戶，美食廣場落戶也有難題。

 

除了B2層問題以外，各樓層主力店落戶空間與運(yùn)行條件在施工圖設(shè)計(jì)中都受到擠占，“KTV”、“大型餐飲”、“SPA”等等，主力店招商受挫，其他商家都在觀望，招商工作陷入僵局。

 

02

垂直交通系統(tǒng)不充分：

 

筆者研究發(fā)現(xiàn)特別嚴(yán)重的問題有四個(gè)：

 

1)主動(dòng)線上整體設(shè)置的垂直交通不充分，如建筑樓層?xùn)|西180多米長而商業(yè)樓層之間溝通的自動(dòng)扶梯只有兩組還是錯(cuò)層布置上下不對齊造成顧客沿主動(dòng)線上下樓需要走60多米遠(yuǎn)，會(huì)導(dǎo)致顧客疲憊；

 

2）從B3-B4停車庫直上商業(yè)裙房的電梯布置不足且分布不勻；

 

3）溝通地下配貨通道的垂直貨梯嚴(yán)重不足，商場許多部位需要走上百米路才能到達(dá)貨梯；

 

4）沒有給某些重點(diǎn)商戶設(shè)置獨(dú)用上下電梯，因這些重點(diǎn)商戶營業(yè)時(shí)間段長于商場整體營業(yè)時(shí)間，在商場公共交通體系關(guān)閉以后繼續(xù)營業(yè)，請見下面梅林卓悅匯垂直交通設(shè)施布置分析圖：

03

套路型機(jī)電設(shè)計(jì)

 

我們把“套規(guī)范”而不是“按需求”設(shè)計(jì)稱為“套路型設(shè)計(jì)”。這種套路型設(shè)計(jì)完全不能滿足擬引進(jìn)商家特別是主力店的物業(yè)技術(shù)條件個(gè)性需求。特別嚴(yán)重的問題三個(gè)：

 

1）供電系統(tǒng)設(shè)計(jì)套規(guī)范而實(shí)際使用是用電要求高的商戶與低的商戶相比差距十多倍，負(fù)荷均布設(shè)計(jì)完全不符合實(shí)際需要；

 

2）空調(diào)系統(tǒng)套規(guī)范設(shè)計(jì)而實(shí)際使用中冷負(fù)荷要求高的商戶與低的商戶相差數(shù)倍，冷負(fù)荷均布設(shè)計(jì)完全不符合實(shí)際需要；

 

3）最大的難題是從負(fù)二層到六層屋頂層總共幾萬平方米的餐飲排油煙井道設(shè)計(jì)嚴(yán)重不足且布置不合理，這嚴(yán)重影響到商業(yè)定位需要引進(jìn)的餐飲商戶能否入駐問題。

 

2

最后救贖，停工整改

上述問題充分暴露以后，甲方領(lǐng)導(dǎo)在全國范圍內(nèi)尋找專家試圖改善梅林卓悅匯現(xiàn)設(shè)計(jì)的問題，創(chuàng)造擬引進(jìn)的這些重要商家的落戶條件，改善整個(gè)商場的商業(yè)運(yùn)行條件。

 

于是在2013年3月甲方找到了筆者，問我能否幫助優(yōu)化合格項(xiàng)目的設(shè)計(jì)使想要引進(jìn)的商家落戶。筆者對該項(xiàng)目的現(xiàn)場進(jìn)行了考察并對現(xiàn)設(shè)計(jì)做了充分研究以后認(rèn)為，只要對現(xiàn)設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化，甲方想要落戶的下面圖示這些商家全部可以落戶：

 

 

除了上述以外，我認(rèn)為等商家落戶完畢，垂直交通系統(tǒng)優(yōu)化以及機(jī)電系統(tǒng)設(shè)計(jì)按照落戶要求進(jìn)行適用性改造也是可能的，條件有三條：

 

1）工程施工停工半年，等建筑結(jié)構(gòu)系統(tǒng)設(shè)計(jì)優(yōu)化完成以后復(fù)工；

 

2）設(shè)計(jì)部門必須推動(dòng)設(shè)計(jì)院無條件落實(shí)我提出的設(shè)計(jì)修改要求；

 

3）領(lǐng)導(dǎo)必須無條件支持并提供資源落實(shí)我提出的設(shè)計(jì)修改要求。

 

甲方領(lǐng)導(dǎo)答應(yīng)了上述要求，優(yōu)化設(shè)計(jì)工作開始了。筆者把這項(xiàng)優(yōu)化工作稱作為“商業(yè)運(yùn)行性能化設(shè)計(jì)”，開始組織推動(dòng)如下工作：

 

01

商業(yè)空間優(yōu)化

 

商業(yè)空間優(yōu)化，主要擬引進(jìn)商家全部落戶：

 

擬落戶商家位置通過合并設(shè)備井道、移動(dòng)防火分區(qū)、消防樓梯、局部更改用材、變更車道以及輔助用房位置等方法修改設(shè)計(jì)，把全部主力店與次主力店落戶下去了，如最最困難的B2層，把兩個(gè)圓陀型的汽車坡道改成來回車道，一下子把超市落戶的場地給優(yōu)化出來了，做好商業(yè)空間優(yōu)化商家落戶以后圖面：

02

垂直交通系統(tǒng)大優(yōu)化：

 

1）溝通B2層商場到屋頂層六層商場增加了一組14臺(tái)自動(dòng)扶梯并把主動(dòng)線共享空間進(jìn)行了優(yōu)化；

 

2）特別增加了4臺(tái)貨梯以及5臺(tái)溝通B3、B4停車場到各商業(yè)樓層的垂直電梯，見優(yōu)化以后的垂直交通分析圖：

 

03

機(jī)電系統(tǒng)重整合

 

末端全部按照就位商家實(shí)際需求精算配置：

 

最新落戶的商家布局，提出了平面布局落戶主要商家物業(yè)技術(shù)條件需求，包括主要商戶的用水、用電、用氣、空調(diào)、排水、排污、排油煙、樓層荷載、客流通行、貨流通行、垃圾出運(yùn)、營業(yè)時(shí)間段、設(shè)備運(yùn)行噪音等，量化需求并匯編成冊。

 

并將平面布局主要落戶商家運(yùn)行物業(yè)技術(shù)條件研究成果交設(shè)計(jì)院，幫助設(shè)計(jì)院完成項(xiàng)目給排水、電氣、中央空調(diào)參數(shù)確定和系統(tǒng)選擇、完善設(shè)備設(shè)施和物業(yè)功能設(shè)計(jì)，指導(dǎo)設(shè)計(jì)院在修改設(shè)計(jì)過程中逐步落實(shí)主要目標(biāo)商家的物業(yè)技術(shù)條件。

 

在機(jī)電設(shè)計(jì)方面最難的是落實(shí)整個(gè)樓內(nèi)兩萬多平方米餐飲配置所需要的巨大排油煙需求，特別是商業(yè)裙房上插了兩個(gè)高達(dá)150多米的塔樓，很大一部分的油煙必須排到塔樓屋頂。經(jīng)過精心優(yōu)化，最終我們還是妥善化解了這個(gè)難題，請見下面優(yōu)化表樣板：

3

開業(yè)成功，持續(xù)輝煌

 

經(jīng)過六個(gè)月的性能化設(shè)計(jì)優(yōu)化，深圳梅林卓悅匯購物中心招商工作大獲成功：

 

時(shí)尚人氣零售品牌有H&M，優(yōu)衣庫、CK Jeans、影兒、歐時(shí)力、JACK & JONES等；

 

特色餐飲有潤園四季椰子雞、點(diǎn)都德、外婆家、圣豐城、西貝莜面村、云海肴、巴蜀風(fēng)、港麗餐廳、元?dú)鈮鬯尽Ⅵ翁┑取?/p>

 

兒童母嬰、藝術(shù)、培訓(xùn)教育、親子體驗(yàn)一站式親子品牌有楊梅紅、悠游堂、奇樂兒、星際傳奇、七田真等。

 

開業(yè)當(dāng)天人氣爆棚盛況

 

2016年8月26日，該購物中心隆重開業(yè)，開業(yè)前三天來客數(shù)超過60萬人次，前三天銷售超過4000萬，來客數(shù)與初期銷售雙雙創(chuàng)造了深圳歷史上大型商業(yè)項(xiàng)目的開業(yè)記錄。

 

據(jù)公開資料報(bào)道2017年度是其第一個(gè)完整經(jīng)營年度，年銷售總額達(dá)到14億人民幣，來客數(shù)超過2000萬人次，租金與其他收入合計(jì)達(dá)2億元人民幣，零售商業(yè)建筑面積年坪效超過人民幣2000元，開業(yè)后第一個(gè)完整銷售年就跨入了盈利行列，成為國內(nèi)大中型房企開發(fā)的大量大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中屈指可數(shù)的成功案例代表。

 

自開業(yè)以來，工作日每天客流穩(wěn)定在在3到4萬左右，周末翻番達(dá)到6到8萬人次，月客流達(dá)150萬以上。下圖為筆者學(xué)生2018年五月去考察時(shí)的餐飲排隊(duì)盛況：每家餐飲都在排隊(duì)，最多的一家甚至還有99桌在等候！

 

 

4

小結(jié)

 

如甲方所愿，在2013年3月起停工半年時(shí)間里，從商場優(yōu)化空間、商家落戶、商業(yè)動(dòng)線、垂直交通完畢，到設(shè)計(jì)院修改設(shè)計(jì)到位出圖，建筑結(jié)構(gòu)圖優(yōu)化好后，兩個(gè)月內(nèi)，所有的主力店與次主力店完成招商簽約，后面半年之內(nèi)其余中小商鋪招商滿鋪；

 

然后延續(xù)了將近一年時(shí)間，完成根據(jù)全面落戶的商家平面進(jìn)行機(jī)電系統(tǒng)與末端配置優(yōu)化設(shè)計(jì)；

 

后面進(jìn)入全面建設(shè)期，一直到2016年8月26日開業(yè)一炮打響，商場內(nèi)經(jīng)過優(yōu)化的設(shè)施設(shè)備經(jīng)歷受住了超大客流運(yùn)行考驗(yàn)，表現(xiàn)良好。

 

現(xiàn)在經(jīng)過三整年?duì)I運(yùn)，深圳梅林卓悅匯購物中心已經(jīng)成為深圳市福田區(qū)梅林地區(qū)代名詞，在深圳百姓中講“梅林”就會(huì)有人提到“卓悅匯”，講“卓悅匯”大家就明白了這是“梅林”。

 

能夠做好梅林卓悅匯購物中心“商業(yè)運(yùn)行性能化設(shè)計(jì)”，落實(shí)我提出的這些優(yōu)化設(shè)計(jì)要求其實(shí)是一件非常不容易的事情，下面幾個(gè)要素一個(gè)也不能少：

 

01

甲方老板強(qiáng)力支持：

 

2019年10月我在同濟(jì)大學(xué)經(jīng)管學(xué)院給MEM工程碩士班講授《大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目價(jià)值設(shè)計(jì)管理》課上提到過去十年我?guī)椭鞯亻_發(fā)商做成功了八個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)有同學(xué)提問：

 

“老師您是如何說服這八個(gè)開發(fā)商老板接受您的優(yōu)化要求的？”

 

我回答：

 

“我做顧問只給老板做顧問，不給老板的雇員做顧問，因?yàn)橹挥欣习逵H自抓落實(shí)我的咨詢成果，這個(gè)項(xiàng)目才有可能做好，我不給任何別的人做顧問”。

 

老板自己想要做好做成功這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，一定要老板親自掛帥才能夠推動(dòng)落實(shí)專家咨詢意見。我說我只給真心想要做好做成功自己項(xiàng)目的老板當(dāng)顧問。這就是為什么我能說服這些老板接受并貫徹落實(shí)我的咨詢成果，最后使得這些項(xiàng)目獲得巨大成功！

 

02

顧問具備能力：

 

顧問必須具備“打破規(guī)范又能修復(fù)回到滿足規(guī)范要求”的能力。

 

為了落戶主力店與次主力店，必須要做合并設(shè)備井道、移動(dòng)防火分區(qū)、消防樓梯、局部更改用材、變更車道以及輔助用房位置等方法修改設(shè)計(jì)，這些動(dòng)作必須打破了一些規(guī)范的要求，但是動(dòng)了這些部位又能通過變更部分內(nèi)容使這些變動(dòng)過的部位又能符合規(guī)范要求，這就是本公司掌握的“核心技術(shù)”。

 

當(dāng)然，甲方設(shè)計(jì)部門與設(shè)計(jì)院抗拒落實(shí)這樣的優(yōu)化要求非常常見，但最終需要通過技術(shù)手段證明這樣改動(dòng)以后仍能符合規(guī)范要求。

03

細(xì)節(jié)決定成敗:

 

“商業(yè)運(yùn)行性能化設(shè)計(jì)”必須要把該做到的細(xì)節(jié)全部做到位，特別是“三點(diǎn)四線一空間”與“商家運(yùn)行技術(shù)條件”必須堅(jiān)決做到位。

 

凡是影響到“人流集散點(diǎn)、物流集散點(diǎn)與車流集散點(diǎn)”；影響到“人流動(dòng)線、物流動(dòng)線、車流動(dòng)線與垂直交通動(dòng)線”；影響到“主力店次主力店商家落戶空間的”以及“所有商家運(yùn)行所需的技術(shù)條件”的，這些必須堅(jiān)決做到位，絕不允許留有遺憾。

 

不能讓“缺陷”與“陷阱”澆筑到混凝土里面去把建筑物變成“終身殘疾”建筑。“商業(yè)運(yùn)行性能化設(shè)計(jì)”就是要把影響商家落戶與未來商業(yè)運(yùn)行的“病灶與病根”全部去除干凈。

04

最后的救贖，不可不察：

 

一般地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)最終的投資回報(bào)方式不同，決定了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)必須以使用價(jià)值為先來統(tǒng)領(lǐng)開發(fā)全過程，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)是要靠未來經(jīng)營收取租金來獲取投資回報(bào)的。

 

商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)好了要開工了去對接市場，讓商家確認(rèn)能否入駐是一個(gè)非常非常重要的“節(jié)點(diǎn)”，如果在這個(gè)節(jié)骨眼上發(fā)現(xiàn)問題，像梅林卓悅匯甲方一樣采取果斷措施進(jìn)行優(yōu)化，實(shí)施“商業(yè)運(yùn)行性能化設(shè)計(jì)”，其實(shí)是這個(gè)項(xiàng)目走向成功的關(guān)鍵一役。

 

如果甲方領(lǐng)導(dǎo)沒有覺察到這個(gè)問題，或下不了決心解決這個(gè)問題，仍繼續(xù)推進(jìn)工程建設(shè)，那可能只是在深圳街頭眾多爛尾商業(yè)樓中徒增一個(gè)而已。