購物中心經營的最終目的是資產的保值增值。
例：領展在2018財年投入10.19億完成了11個改造項目，這11個項目預計平均投資回報率約19.4%，改造后noi預期提升1.98億，按香港零售物業4%的資本化率，則改造完成后資產增值為：
1.98/4%-10.19=39.25億元
從資本的角度來看，投資回報率至少要不低于資本市場要求的資本化率。
某地產基金要求：一線城市約5%，二線城市約6%，三線城市約7.5%
例：某三線城市購物中心投資回報率測算示意
針對該三線城市購物中心，以上簡化測算中用到的關鍵假設包括：
1、綜合使用率65%
2、拿地價格200萬每畝
3、建造成本6000元每平米
4、按商業建面口徑的全場平均租費水平80元/平米/月
5、營業費用率35%
該購物中心投資回報率5.57%，低于資本市場對三線城市資本化率7.5%的要求。如何對該項目進行優化，使之達到資本要求的投資回報率？
投資回報率是拿地、設計、成本、運營、財務各因素綜合作用的結果，
1、降低地價（投資部）；
2、提高綜合使用率（規劃設計部）；
3、降低開發成本（成本部）；
4、提升租金（運營團隊）；
5、降低營業費用率（運營、財務）；
......
不同因素對投資回報率影響分別有多大？我們對該項目的地價、開發成本、綜合使用率和租金水平做一敏感性分析。
1、地價
地價降低5%，投資回報率提升：
5.6%-5.57%=0.03%
2、開發成本
開發成本降低5%，投資回報率提升：
5.82%-5.57%=0.25%
3、綜合使用率
綜合使用率提升5%，投資回報率提升：
5.84%-5.57%=0.27%
4、租金水平
租金提升5%，投資回報率提升：
5.84%-5.57%=0.27%
理論上通過以上參數的不同組合，即可調整至我們希望的目標投資回報率；但實踐中是否可行，還有賴于各部門的專業判斷，畢竟數字是死的人是活的。
