拿來主義不應(yīng)只是簡單抄襲

拿來主義不應(yīng)只是簡單抄襲
目前很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商尤其是剛從其他行業(yè)轉(zhuǎn)過來的開發(fā)商，他們在學(xué)習(xí)方法上盲目跟風(fēng)，簡單地實(shí)行拿來主義，當(dāng)前國內(nèi)不少做商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商都會(huì)出國考察購物中心，然而，由于缺乏專業(yè)技能，這些人去了只是看到表面現(xiàn)象，看到的是店面怎么裝飾，營業(yè)員如何著裝，看到人家賣場怎么布局，貨架怎么陳列，只學(xué)到表面，背后的東西，核心價(jià)值沒學(xué)到，比如怎么降低成本，他的管理制度，供應(yīng)鏈，物流配送系統(tǒng)，怎么增收節(jié)流的辦法等。他們往往只知其然，不知其所以然，缺乏深入透徹的調(diào)查論證，回國后片面模仿按圖索驥，未能突出商業(yè)主題，圍繞商業(yè)做文章，脫離了國情，往往是看起來形似而神不似，難以達(dá)到預(yù)期效果，甚至造成失敗。所以，考察國外購物中心不能只看表面，一定要透過表面看實(shí)質(zhì)，抓住主要問題深入剖析，以他山之石攻自己不足，以他人之長補(bǔ)自己之短，唯有這樣進(jìn)行考察，才能不斷有所收獲有所進(jìn)步。
先進(jìn)的開發(fā)理念應(yīng)該是這樣的：第一步：定位和選址，根據(jù)過去市場發(fā)展軌跡以及未來趨勢，考慮交通、商圈、政府規(guī)劃等因素，進(jìn)行定位。第二步：設(shè)計(jì)與招商。開發(fā)商設(shè)計(jì)出規(guī)劃圖，就可以招商了。有意入駐的商鋪會(huì)簽署意向性協(xié)議，然后根據(jù)需要，提出設(shè)計(jì)要求，形成最終施工圖。招商過程十分漫長，從設(shè)計(jì)階段開始，直到最終建成，一直都在招商。但開發(fā)商只需要與主力店簽約，就可以動(dòng)工建造了。
歐美購物中心的興起發(fā)源于城市郊區(qū)化和汽車經(jīng)濟(jì)的大背景下。當(dāng)前，中國正處在城市化進(jìn)程中間。在中國，城市設(shè)施的進(jìn)步和城市居民人口膨脹的直接后果是注意力向城市中心集中。有鑒于此，飆馬提出“郊區(qū)Mall是國外郊區(qū)化的產(chǎn)物，而城區(qū)Mall是中國城市化的產(chǎn)物。”
不顧國情的盲目效仿國外購物中心，是中國不少購物中心的最大敗筆。我們必須看到，國外的購物中心和中國的購物中心存在幾個(gè)方面的差異：

交通條件差異	歐美國家道路四通八達(dá)，交通便利，私家車普及，Mall一般設(shè)在郊區(qū)，消費(fèi)者往往需要開車購物。反觀國內(nèi)不但交通道路設(shè)施比不上發(fā)達(dá)國家，而且私家車遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能普及。據(jù)統(tǒng)計(jì)，一個(gè)營業(yè)面積達(dá)數(shù)十萬平方米的Mall，每天至少能夠吸引20萬以上人流在這里聚集消費(fèi)，如此一來，將給國內(nèi)目前已經(jīng)不堪重負(fù)的交通和能源造成更大壓力，因此，目前在郊區(qū)開辦大型Mall的市場培育期勢必要長，其風(fēng)險(xiǎn)難以控制
購買力差異	據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，2004年全國人均GDP僅有1000多美元（美國人均GDP為3.6萬美元），城鎮(zhèn)居民可支配收入9422元。截至2004年初，國內(nèi)已建成的大型購物中心有54個(gè)，面積近700萬平方米。目前國內(nèi)在建及立項(xiàng)的購物中心更是多達(dá)200多家，總面積超過3000萬平方米。按每平方米保本銷售額8000元計(jì)算，要達(dá)到2400億元左右的銷售額，這些Mall才能保本經(jīng)營，而目前，國內(nèi)消費(fèi)者的購買能力還足以支撐如此巨大的Mall群體
購物方式差異	國內(nèi)城市人口密度高，私家車擁有量低，開車購物不切實(shí)際，而且中國人日常飲食注重新鮮，喜歡每天購物買菜，因此消費(fèi)者普遍習(xí)慣就近消費(fèi)

  如果Mall經(jīng)營類同，不能做到多元化、差異化，那么消費(fèi)者肯定不會(huì)舍近求遠(yuǎn)去購物。綜上所述，由于國情不同，各國開發(fā)購物中心的路子肯定不同。在澳大利亞郊區(qū)或遠(yuǎn)離人群的地方，開發(fā)大型購物中心和商業(yè)步行街能夠成功，并不證明我們離開國情實(shí)際，生搬硬套國外郊區(qū)型Mall模式開發(fā)，也一樣能夠取得成功。因?yàn)椋瑖鴥?nèi)的居住環(huán)境、人均收入、私家車擁有量、購物消費(fèi)方式、飲食習(xí)慣、生活水平和澳大利亞這樣的發(fā)達(dá)國家相比，差距太大，不能簡單的生搬硬套，東施效顰。只有因地制宜，實(shí)事求是，一切從國情實(shí)際出發(fā)，我們才能創(chuàng)出一條成功開發(fā)Mall的新模式。
  此外，國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也常常簡單地仿效成功案例，上海新天地成功了，全國到處都是“新天地模式”，結(jié)果很多成“爛天爛地”了。其實(shí)每個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)水平、歷史文化背景、人口結(jié)構(gòu)與人口素質(zhì)、消費(fèi)習(xí)慣都是有很大差異的，就算是同一個(gè)城市的不同地段，商業(yè)形態(tài)與氛圍也不同，甚至是同一地段哪怕是隔一條街，其業(yè)態(tài)也要重新考慮。
做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不能簡單模仿，還要考慮地級(jí)市城市容量和當(dāng)?shù)厝藗兊南M(fèi)習(xí)慣，以及人們對這個(gè)商場認(rèn)知程度，不能盲目地以成功案例作為參照標(biāo)本，否則失敗是在所難免的！