商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)八大誤區(qū)

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)八大誤區(qū)
 
當(dāng)今地產(chǎn)業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)已逐漸替代住宅地產(chǎn)成為眾多開發(fā)商的“寵兒”。但是商業(yè)地產(chǎn)比住宅地產(chǎn)的開發(fā)難度要大很多，進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，應(yīng)該避免哪些誤區(qū)，才能少走彎路呢？
誤區(qū)一：沿用住宅開發(fā)思路
商業(yè)地產(chǎn)和住宅項(xiàng)目有三大區(qū)別。第一，住宅項(xiàng)目可以自己分析市場(chǎng)，根據(jù)對(duì)市場(chǎng)需求的研究做出產(chǎn)品定位，決定戶型的比例以及住宅產(chǎn)品類型。但是商業(yè)地產(chǎn)的銷售對(duì)象是商家，特別是主力店，大部分國(guó)際主力店是采取租賃方式，需要找到主力店，按要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。第二，住宅開發(fā)可以采用滾動(dòng)開發(fā)模式，資金壓力較輕。商業(yè)地產(chǎn)需要一次投資建成，并且不得不采取前幾年租期內(nèi)低租金，甚至部分免租金形式吸引主力店入住，因此需要雄厚的資金實(shí)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。第三，專業(yè)化的顧問機(jī)構(gòu)公司和設(shè)計(jì)師在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中具有更重要的作用。大型商業(yè)地產(chǎn)的評(píng)估、資源整合、主力店招商以及最后管理，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的成功開發(fā)至關(guān)重要。建筑師都可以進(jìn)行住宅設(shè)計(jì)，但不是所有設(shè)計(jì)院都能進(jìn)行綜合商業(yè)設(shè)施設(shè)計(jì)。
誤區(qū)二：缺少支持，運(yùn)營(yíng)困難
商業(yè)設(shè)施開發(fā)的選址，不僅要考慮周邊顧客群體支撐體系，包括周邊人口規(guī)模，收入消費(fèi)水平，消費(fèi)習(xí)慣，職業(yè)與知識(shí)結(jié)構(gòu)，還要分析服務(wù)半徑、新的交通體系、軌道交通與高速公路的銜接等。因此，特別重視城市發(fā)展規(guī)劃和城市交通體系規(guī)劃的影響。
誤區(qū)三：盲目攀比，規(guī)模超越需求
商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模確定是由城市區(qū)域性需求所決定的，而不是由城市人口規(guī)模或城市規(guī)模來(lái)確定的。在投資規(guī)模上不是越大越好，當(dāng)規(guī)模達(dá)到某一臨界點(diǎn)之后，其收益能力反而會(huì)降低，使開發(fā)項(xiàng)目處于競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)。
誤區(qū)四：違背設(shè)計(jì)規(guī)律
一棟4萬(wàn)平方米的商業(yè)建筑，前面或許可以有1萬(wàn)平方米的廣場(chǎng)，但一個(gè)40萬(wàn)平方米的商業(yè)建筑群就不能設(shè)計(jì)10萬(wàn)平方米的中心廣場(chǎng)。采取化整為零的方式，規(guī)劃設(shè)計(jì)一系列尺度較小的廣場(chǎng)群，既保證足夠的城市開敞空間比例，又形成了豐富多彩的宜人的街道廣場(chǎng)空間與充分的商業(yè)沿街店面，達(dá)到較好的效果。商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模與尺度相配合也表現(xiàn)在功能的組合搭配上。
誤區(qū)五：過度重視商業(yè)利益
在爭(zhēng)取商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)的同時(shí)，應(yīng)充分重視商業(yè)建筑對(duì)城市形象和街道空間的貢獻(xiàn)，是商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)期升值、回報(bào)的保障。在保證商業(yè)設(shè)施經(jīng)營(yíng)使用的前提下，重視商業(yè)建筑對(duì)城市廣場(chǎng)、街道空間、城市景觀的貢獻(xiàn)。
誤區(qū)六：拋棄文化商業(yè)重建
傳統(tǒng)建筑遺產(chǎn)是商業(yè)街增值的文化資源，不同城市的歷史文化形成了獨(dú)具特色的傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)，在沒有資源的情況下開發(fā)商有時(shí)需要花大力氣營(yíng)造出某種資源。
誤區(qū)七：購(gòu)物不是唯一目的，體驗(yàn)性消費(fèi)不足
人們?nèi)ス浣郑且环N體驗(yàn)，逛街本身成為目的，而不是去購(gòu)買商品或了解商品價(jià)格信息等。體驗(yàn)性消費(fèi)是現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主要推動(dòng)力之一，因此特色性、文化性、舒適性、互動(dòng)性及業(yè)態(tài)的豐富性越來(lái)越重要。新型需求以及隨之產(chǎn)生的新型的業(yè)態(tài)，在商業(yè)地產(chǎn)中所占的比例越來(lái)越大，應(yīng)該引起重視，及時(shí)更新知識(shí)結(jié)構(gòu)，以掌握主動(dòng)權(quán)，引領(lǐng)潮流。
誤區(qū)八：?jiǎn)我簧虉?chǎng)建設(shè)
傳統(tǒng)的、簡(jiǎn)單的商業(yè)營(yíng)銷設(shè)施，如銷售部分、倉(cāng)儲(chǔ)部分、管理部分等，是商業(yè)設(shè)施的重要部分，但是不充分。展示、表演、活動(dòng)、休閑、餐飲、娛樂等設(shè)施，越來(lái)越成為商業(yè)地產(chǎn)的重要組成部分。比如需要在規(guī)劃設(shè)計(jì)中更多地考慮室內(nèi)外空間的整合，商業(yè)設(shè)施和休閑娛樂設(shè)施的整合。此外，體驗(yàn)性空間和休閑共享空間成為商業(yè)地產(chǎn)吸引客源的精彩亮點(diǎn)。