我始終在思考一個問題：一個真正能活下來的文旅地產最為關鍵的因素是什么？有人說是文旅資源，有人說是文化，有人說是產業，有人說是交通，有人說是創意，這些無疑都是文旅地產活下來的關鍵因素，但最關鍵的因素，也就是決定文旅地產是生是死的因素是什么？
其實說白了，大家都知道——人氣！
沒有人氣就什么都不是！
沒有人氣就什么都沒有！
人氣是決定文旅地產是生是死的最關鍵問題。我們做文旅地產頂層設計首先考慮的就應該是怎樣吸引人氣。
一、文旅地產吸引人氣的前提條件是什么？
一是資源。包括自然資源、文化資源、社會資源。不能僅僅看有沒有這些資源，而是看這些資源有無獨特之處。要么秀美，要么稀缺，要么經典，要么驚奇，平淡的山水林湖沒有個性。
二是交通。大交通有沒有機場高鐵，小交通是否通達順暢。無論是瞄準全國市場還是局部、區域市場，交通時間最好不要超過45分鐘，也就是說從機場高鐵站到達文旅地產項目的最佳時距為45分鐘，從最近的中心城市到文旅地產目的地的最佳時距45分鐘。
三是表達。再好的資源如果不能充分表達，不過就是僅供人們觀賞的一片風光，很難留住隨意的腳步，到此一游、到此一“照”而已。表達需要重新規劃和創造，或是修改，或是整合，或是提升，或是完全創造。表達的一個關鍵問題是與人的情感發生關聯，讓人會心一笑？回眸一笑？哈哈大笑？或者讓人觸景生情、觸景淚奔……
四是推廣的渠道和密度。人間美女何其多?但成為貴妃的有幾人?養在深山無人識，嬌美如花也無顏。
二、文旅地產吸引人氣的核心是什么？
品牌是唯一的因素。麗江也好，桂林也好，如果沒有品牌又會怎樣?喀斯特地貌的秀山麗水不僅僅只有桂林、陽朔，離桂林僅70公里的柳州鹿寨其秀美絲毫不差，就因為沒有品牌而只能是一片野山。
品牌建立的基礎又是什么呢？定位決定品牌。因此，追根溯源，定位才是真正的核心！
三、休閑旅游的消費特征
我們應該了解休閑旅游的消費特征。文旅地產的消費特征包括兩種：一種是觀光型的消費特征，以玩、吃、看、樂、購為主；另外一種是度假型的消費特征。
（一）觀光型游客
觀光消費一般是就近消費。主要有以下幾個特征：
一是時間短。一般以最近的中心城市為主，大約10點左右出門，下午4點多返回。
二是自駕為主。方便、隨意、自己控制時間是自駕游的最大理由。
三是以家庭為單位居多。呼吸新鮮空氣，讓眼睛裝點綠色是主要目的。
四是游玩內容以看為主。所謂走馬觀花就是對觀光游的最好形容。走走看看，拍個照，向藍天揮揮手，對稻田和麥穗問個好，僅此而已。如果有一點古跡、古建筑那就是驚喜。再有博物館、藝術館、兒童樂園、過山車什么的，基本上周末都會人滿為患。
9月，北海銀灘聚集了很多游客 圖源：北海市政府網
五是吃農家樂。必不可少的主打內容，沒什么看的，總得有什么吃的吧。
綜合上面的消費行為我們不難看出，其消費的主要特征是：因為消費時間短，基本沒有住宿和夜間消費，其消費金額有限，門票和農家樂是最大消費。
觀光的主要目的不是度假，就是讓心情和眼睛換個環境，或者說找個有藍天白云、有水有綠的地方伸個懶腰，活動一下四肢。可以說，所有在水泥森林活著的城市人，都有這種需求，就近消費的觀光游客無疑是人氣保證的最大群體。
中旗戰略專注于特色小鎮、鄉村振興、田園綜合體的策劃，是國內最早的“特色小鎮”咨詢服務機構之一。目前已有成功案例22個，均得到當地政府和開發商的肯定。策劃的項目有：新疆戈壁小鎮、清遠大龍湖生態度假小鎮、湖州棲賢小鎮等。中旗戰略策劃團隊由陳仁科領銜，是目前國內最具實操性的專業團隊。
（二）度假型旅客
我們首先要清楚，我們的消費者是“度假人”，不是我們在寫字樓、購物中心、大馬路上擦肩而過的“白領”。
要研究度假需求，首先要分析度假的目的是什么。我們可以歸納為四類：減壓放松類；享受成果類；滿足新奇類；感受情懷類。
在解析度假的目的之前，我們這里先分析度假型消費特征——人為什么需要度假? 人在度假時的心理狀態是怎樣的? 度假的層次如何劃分?度假和日常生活應該有哪些區別?這些問題研究不透，談何度假需求分析?
1、減壓放松型
關鍵詞：隨心所欲、無拘無束
現代人工作太累、壓力太大，偶爾需要投入到一個全新的減壓環境，放慢自己的節奏，讓身心放松。
所謂放松，就是在不突破法度的紅線內，隨心所欲、無拘無束。
2、滿足新奇型
關鍵詞：獵山獵水獵風情、新趣新樂新心境
滿足新奇型的度假，可能是最多人的度假選擇。
獵奇獵新是所有人的本性，當有條件的時候，就會去滿世界走走，尋覓和體驗一些帶給感官、心靈沖擊的事物。所謂新，就是從未看過、吃過、玩過、經歷過、觸碰過、感知過。所謂奇，就是從未想象到的、怎么也不相信的、根本無法判斷的、突破人類極限的。
為什么到海南的人趨之若鶩？因為海南的海浪、沙灘、陽光、椰林在中國獨此一家；為什么陽朔被這樣追捧？因為那奇山奇水還有劉三姐獨此一家；為什么烏鎮成為樣板？因為古樸的江南水鄉風情和文化最具代表。當然新奇不僅表現在山水，科技的進步帶來的游樂制造，同樣讓游客如過江之鯽。
陽朔西街
3、享受成果型
關鍵詞：舒適、享受、奢侈、服侍
享受度假，是度假另一個層次的表現。
我們不懷疑有一種人是以工作為樂的，他們在人類的智力游戲中樂此不彼，在陽謀和陰謀中尋找生存的意義。
有些人以工作為樂，享受工作帶來的滿足感。這種人往往事業有成，但是，他們更清楚，這種非常人可以承受的付出，必須要有更高層次的補償。因此，他們會想來一次蓄謀已久的舒適度假，放肆地享受，毫無顧忌地奢侈、被精心服侍的貴族感受。
4、感受情懷型
關鍵詞：環境、氛圍、情致
度假的最高境界，是靜靜的回歸、靜靜追蹤……從內心到情懷進行一次洗禮，人生被再一次升華！
日常生活中多多少少會有一些缺失，總是不太圓滿，每個人在內心深處都有一種向往，渴望另一個生活環境、生活氛圍、文化或者自然，這是一段精神回歸的旅程。
上述所總結的四類，是從更深層次的度假需求進行分析的，這里沒有重點講度假配套、度假設施、度假服務。但如果將四類分析的關鍵詞進行展開，其實所有的需求都已經包括。如環境、氛圍、情致就包括了建筑布局、風格確定、景觀打造、小品運用、文化注入等等。如舒適、享受、奢侈、服侍，就包含了配套、功能、服務等。
都勻黔南院子的景觀打造
而每一項如何做，這就要根據文旅地產的不同定位進行設計。比如服務，首先要考慮的就是度假人的接送，度假日程安排；對業主還要考慮房子無人住時的通風、采光、衛生和出租等等細節。所以，重點是對上述關鍵詞的理解和想象。
只有真正滿足了度假需求，旅居才能真正實現。只有實現旅居，文旅地產的房地產開發才有基礎。
分析了兩類休閑消費的特征后，不難看出，做文旅地產的人氣并不是想象中的那么難，當然，前提是你必須摸準他們的消費需求。
不同的區域、不同的城市，其消費特征是有很大區別的，如成都人因其得天獨厚的自然資源優勢，周末和節假日，大部分市民都是出城自駕游，而武漢、長沙、鄭州等城市，因為周邊資源有限，更多是在家娛樂，珠三角則以逛街為主，因為周邊實在沒有一個值得去了還想再去的地方。
