特色商業(yè)街開(kāi)發(fā)案例分析——以北京大都市商業(yè)街為例

商業(yè)街是展示城市形象和發(fā)展水平的窗口，是城市商業(yè)發(fā)展的重要一環(huán)。商業(yè)街的發(fā)展與市民的日常生活、商業(yè)文化傳統(tǒng)、商業(yè)流行時(shí)尚、休閑娛樂(lè)、旅游產(chǎn)業(yè)等密切相關(guān)，發(fā)展商業(yè)街能促進(jìn)商業(yè)發(fā)展，滿足市場(chǎng)、旅客多樣化消費(fèi)需求。 

 

北京大都市商業(yè)街東起崇外大街磁器口，西至前門大街珠市口，全長(zhǎng)1.8km，總建筑面積達(dá)到3.0×105m2，由15棟3-4層的建筑對(duì)街而成。北京大都市商業(yè)街自開(kāi)發(fā)初期，就被認(rèn)為是“第2條王府井商業(yè)街”。然而，開(kāi)盤之日卻呈現(xiàn)出“冷落之勢(shì)”，同時(shí)，該街最初開(kāi)創(chuàng)的“只賣不租”的形式，也被“售租并舉”所取代。

 

 

因此，目前總的來(lái)看，大都市商業(yè)街的成熟還需時(shí)日。本文，飆馬商業(yè)地產(chǎn)以大都市商業(yè)街開(kāi)發(fā)為例，分析了其成立的理由，提出了成功開(kāi)發(fā)商業(yè)街的建議。 

 

一、大都市商業(yè)街成立的理由。 

 

 

大都市商業(yè)街成立的理由主要有以下幾點(diǎn)：黃金長(zhǎng)度、業(yè)態(tài)組合、有效的經(jīng)營(yíng)管理等。 

 

1、黃金長(zhǎng)度。

 

從商業(yè)街的普遍規(guī)律看，商業(yè)街的黃金長(zhǎng)度為600m左右。從西單北大街南口到西單商場(chǎng)北墻，大約有600m長(zhǎng)。每當(dāng)人們走近西單商場(chǎng)北貨場(chǎng)，往往徑直離去或掉頭返回；盡管商家一直想把這條街向北延長(zhǎng)，但收效甚微。王府井大街從南口到八面槽十字路口，也大約為600m，盡管后來(lái)該街也延伸到今利生體育用品商店一帶，然而再向北延伸，人們已從心理上產(chǎn)生疲憊。還有，天津的勸業(yè)場(chǎng)、上海的南京路、深圳的沙頭角、武漢的漢正街，這些老商街的長(zhǎng)度也大都在600m左右。

 

有人提出，國(guó)外大都市的商業(yè)街有的長(zhǎng)達(dá)數(shù)千米，但實(shí)際上，大都是隔上一段距離才有一段商業(yè)街區(qū)，而最為繁華的那一段，其長(zhǎng)度也為600m左右。當(dāng)然，并不是所有商業(yè)街的長(zhǎng)度都是600m，從一般觀察角度來(lái)看，商業(yè)街至少可分為300m和600m兩大類。從近年的情況看，馬路集市的長(zhǎng)度大都不超過(guò)300m；大城市老商業(yè)街的有效長(zhǎng)度大都在600m范圍內(nèi)；中小城市的商業(yè)街大都在300m以內(nèi)。 

 

2、業(yè)態(tài)選擇。

 

商業(yè)街的業(yè)態(tài)主要有2種形式：一種是大型商業(yè)街，主要以旗艦店來(lái)聚集客源，輔之以其他服務(wù)型業(yè)態(tài)，如西單、前門商業(yè)街等，其缺點(diǎn)是商品與服務(wù)可替代性差；另一種是由同一性質(zhì)的小型商品專賣店組成，其售賣的商品價(jià)值較低，可比性、可選擇性及可替代性強(qiáng)，并以此形成一定的商業(yè)氛圍，如什剎海酒吧一條街等。 

 

從北京大都市商業(yè)街來(lái)看，其形成商業(yè)街的一個(gè)主要理由就是強(qiáng)烈的集客效應(yīng)，必須依靠一個(gè)旗艦店來(lái)形成集客效應(yīng)。該旗艦店少則4000～5000m2，多則要有4～5萬(wàn)m2，否則，整條商業(yè)街難以形成支撐點(diǎn)。無(wú)論這個(gè)店是什么業(yè)態(tài)，必是該商業(yè)街的地標(biāo)。該店的位置選擇，應(yīng)是商業(yè)街的黃金位置，即要符合黃金分割定律，選在整條商業(yè)街的0.618的位置上。 

 

3、有效的經(jīng)營(yíng)管理。

 

大都市商業(yè)街售完房后，除了日常維護(hù)性的物業(yè)管理，開(kāi)發(fā)商還要進(jìn)一步針對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)和營(yíng)銷進(jìn)行管理。這樣，對(duì)于眾多中小業(yè)主來(lái)說(shuō)，不僅要在一個(gè)全新的商業(yè)區(qū)內(nèi)相互適應(yīng)協(xié)調(diào)以構(gòu)成一個(gè)和諧的整體購(gòu)物場(chǎng)所，同時(shí)，還要考慮通過(guò)某種方式聯(lián)合，以整體的形象進(jìn)行營(yíng)銷并吸引客戶。 

 

 

二、成功開(kāi)發(fā)商業(yè)街的因素。 

 

1、科學(xué)規(guī)劃。

 

商業(yè)街開(kāi)發(fā)是一個(gè)城市規(guī)劃的重要組成部分，特別是步行商業(yè)街的規(guī)劃，更是一個(gè)城市商業(yè)規(guī)劃的“點(diǎn)睛之筆”。一條步行商業(yè)街在進(jìn)行整體規(guī)劃后，對(duì)于一些具體的產(chǎn)品形態(tài)方面的規(guī)劃也是一個(gè)十分重要的問(wèn)題。有些步行商業(yè)街由于在前期產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段沒(méi)有注意或重視開(kāi)發(fā)規(guī)律，特別是一些商業(yè)以外的投資主體進(jìn)入商業(yè)街開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，致使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商業(yè)運(yùn)作之間嚴(yán)重脫節(jié)。 

 

 

2、準(zhǔn)確定位。

 

商業(yè)街的定位，主要基于以下幾個(gè)方面：一是要考慮本地區(qū)城市歷史的淵源和資源，不能過(guò)分脫離自身的歷史淵源；二是所處的商圈狀況。商業(yè)街的定位既要遵循、依托自身所在區(qū)域的商圈情況，也要適當(dāng)擴(kuò)大輻射半徑，如果定位準(zhǔn)確，招商的輻射范圍就有可能很廣，日后經(jīng)營(yíng)銷售的方位也將更為廣泛。 

 

3、慎重選址。

 

近年來(lái)，隨著各地的城市環(huán)境和交通設(shè)施的變化，傳統(tǒng)的商圈概念已經(jīng)發(fā)生很大變化。從目前的情況來(lái)看，商圈不是“圓的”，對(duì)待選址，還需要政府部門的大力支持，交通設(shè)施對(duì)于整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，特別是對(duì)商業(yè)街作用非常重要。 

 

 

4、招商先行。

 

目前，國(guó)內(nèi)一些城市的開(kāi)發(fā)商，在商業(yè)街建設(shè)的前期階段，沒(méi)有很好地與商家結(jié)合，沒(méi)有正確了解商家的需求，其開(kāi)發(fā)帶有一定的盲目性，導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)與其后期招商相互脫節(jié)。如果商業(yè)街項(xiàng)目在前期建設(shè)階段和主力商家結(jié)成聯(lián)盟，那么，在日后的招商與經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，項(xiàng)目成功的可能性將大大提升。 

 

5、規(guī)模適度。

 

從全國(guó)商業(yè)街的建設(shè)情況來(lái)看，存在“求大求洋”的現(xiàn)象，很多商業(yè)街長(zhǎng)度為1～2km，甚至更長(zhǎng)；商業(yè)街的規(guī)模也有無(wú)限擴(kuò)大之勢(shì)。

 

很多開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)商業(yè)街的時(shí)候，更多考慮的是規(guī)模效益，卻忽略了邊際效益，按照經(jīng)濟(jì)學(xué)中的邊際效益理論，最佳規(guī)模才能產(chǎn)生最佳效益。

 

近年的研究結(jié)果表明，一條商業(yè)街有長(zhǎng)、寬、高的比例要求。一般的商業(yè)街，長(zhǎng)度在300m左右為宜，特大城市以600m左右為最佳。商業(yè)街的寬度，應(yīng)在十幾、二十幾米為宜，一些“迷你型”的更窄一些。一般人行走路線是“之”字型的，很少走到一端再回來(lái)，所以，街道過(guò)寬會(huì)使顧客產(chǎn)生疲勞感，喪失商機(jī)。一般商業(yè)街的建筑高度以1-2層為宜，局部主力店鋪可以為3-4層。因?yàn)樯虡I(yè)街中的樓層過(guò)高，大家很難駐足，甚至?xí)a(chǎn)生“高樓效應(yīng)”，使商業(yè)街整體空間產(chǎn)生壓迫感。 

 

6、因地制宜。

 

本地、本區(qū)域所具有的最基本、最原始的特征，應(yīng)該是其商業(yè)街最根本的特色所在。我國(guó)商業(yè)街的形象大都相似，商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計(jì)丟掉了自身的特色，而過(guò)分追求了洋化的東西。 

 

 

7、錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。

 

從近幾年的情況看，我國(guó)零售業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，已經(jīng)從店與店間的競(jìng)爭(zhēng)，發(fā)展到街與街間的競(jìng)爭(zhēng)。并且，街與街間的競(jìng)爭(zhēng)也有了“品牌”之爭(zhēng)。例如，在石家莊，提起商業(yè)街，就是東購(gòu)或北國(guó)；在北京，就是西單或王府井。在商業(yè)街的各種類型中，特色商業(yè)街最具有生命力。而綜合商業(yè)街，特別是在一個(gè)城市如果出現(xiàn)幾條綜合商業(yè)街，或者更多的情況下，其經(jīng)營(yíng)的難度也將會(huì)越來(lái)越大。 

 

8、以人為本。

 

商業(yè)街的發(fā)展過(guò)程大致經(jīng)歷了以下幾個(gè)階段： 第一個(gè)階段單純以購(gòu)物為主；第二個(gè)階段適當(dāng)考慮了一些人文關(guān)懷；第三個(gè)階段是以人為本為原則?，F(xiàn)在一些發(fā)達(dá)國(guó)家非常成功的商業(yè)街，更多的是體現(xiàn)了其社會(huì)活動(dòng)中心的功能。在商業(yè)街中，建議多一些景觀、多一些休息椅、多一些盲人道，為廣大市民提供優(yōu)美的購(gòu)物、休閑環(huán)境。 

 

 

9、商魂培育。

 

一條商業(yè)街應(yīng)該有魂，這個(gè)魂可能是歷史上形成的生活資源，可能是文化品牌，也可能是特色服務(wù)。因此，一條商業(yè)街商魂的培育和樹(shù)立是非常重要的。 

 

10、有機(jī)鏈接。

 

即指在商業(yè)街的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)過(guò)程中，要注意商業(yè)街和周邊原有商業(yè)的鏈接。在街內(nèi)要形成有機(jī)的鏈接，不要割裂；在街的兩側(cè)也要形成鏈接，不要形成單邊的情況。在一條商業(yè)街整體規(guī)劃設(shè)計(jì)中，相關(guān)的鏈接工作非常重要。

 

11、獨(dú)特景觀。

 

目前，在很多城市的商業(yè)設(shè)施建設(shè)中，景觀設(shè)計(jì)越來(lái)越受到重視。特別是對(duì)北京大都市商業(yè)街來(lái)說(shuō)，景觀越獨(dú)特，商機(jī)越無(wú)限。 

 

 

與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)商業(yè)街的開(kāi)發(fā)建設(shè)工作起步較晚，尤其是選擇商業(yè)最繁華的街路建設(shè)商業(yè)街，近幾年才在少數(shù)城市中有所展開(kāi)。發(fā)展大都市商業(yè)街，應(yīng)從現(xiàn)代角度出發(fā)，面向新世紀(jì)，立足高起點(diǎn)，使街區(qū)功能和城市功能、社會(huì)環(huán)境和自然環(huán)境實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代和傳統(tǒng)的完美結(jié)合和協(xié)調(diào)發(fā)展，使社會(huì)資源和自然資源盡可能地融入市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)最佳的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。

 

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