疫情的發生，對各行各業來說都是一個“急剎車”，一些大型、中型的購物中心都采取了閉店措施。而社區商業卻因為其“接地氣”的定位、親民的服務和便捷的距離，在疫情中保障了人們的基本生活需求，發揮了巨大的作用。疫情結束之后，伴隨著供銷雙方思維的變化，社區商業將迎來怎樣的新一輪的變革呢？
01
小體量、大作用——
越來越重要的社區商業
2020年初，一場突然到來的疫情使得人們的生活方式發生了巨大的變化，人們足不出戶或者在步行范圍內解決生活所需，社區商業成為人們的“救命稻草”。
社區商業，不言而喻，是為服務周邊社區居民為目的而設置的。一般來講，規模不大，幾千到3-4萬平方米不等，輻射人口通常在20萬人以下。業態設置也相對簡單、明確，以滿足社區剛需為主，能夠有效解決周邊1~3公里消費者必須的生活需求。
在疫情中，由于社區商業減少了遠距離出行采購帶來的風險，人們和社區商業的粘合度愈加緊密。第一太平戴維斯的數據顯示，1月份廣州市域級購物中心項目當月日均客流同比下降34.1%，區域級項目下滑31.8%，而社區級項目僅下滑16.3%。
疫情封閉雖然時間不長，但對人們的消費習慣、供給方商業模式創新有著巨大的推動作用。從消費端來看，人們對于社區商業的依賴度增強，一些新的訴求需要在社區商業中得到滿足。從供給端來看，如何更好的滿足周邊居民，同時實現盈利，答好這份試題也推動了商業模式的創新。
社區商業一直存在于我們的生活中，不管是新加坡的鄰里中心模式，還是美國的社區百貨模式，社區商業始終承擔著社區服務和居民生活保障的重要功能，我們將此類業態叫做社區商業的基礎服務。一般來講，主要包括滿足人們衣食住行的業態，超市、菜場、洗衣店、理發店、餐飲、銀行、藥店等。
在滿足日常剛需消費基礎上，社區商業還關乎城市居民生活水平的提升與優化，我們將此類業態叫做社區商業的附加服務。附加服務由于廣泛的內涵，業態多樣，并且不斷的迭代升級。
而此次疫情之后，不論是基礎服務還是附加服務，供銷雙方的思維都發生了較大的變化，社區商業將面臨充滿機遇和挑戰的時代。
02
供給端創新，基礎服務提升，
社區商業握手大品牌mini店
疫情的發生使得供銷雙方的習慣和思維都發生了變化，為社區商業增加了更多的可能性。
消費者覺得，相比遠隔幾公里的購物中心和大型shopping mall，能方便的買到更重要；開店的人也漸漸覺得，和大型的商超的坪效和成本相比，多開幾家小店更掙錢。
特別是對于提供基礎生活服務的店鋪，業態圍繞生鮮+超市+餐飲+外賣，出現了很多大品牌的mini店。而疫情的發生，更是為這類小店注入了強心劑。
2018年永輝開啟mini模式，目前數量已經超過500家；沃爾瑪也早就提出過“緊湊型大賣場”的概念，并在2018年4月開出社區店業態首店。
2020年，疫情在改變人們場一站式購齊的消費習慣時，也促使賣場圍繞著數字化和社區化進行轉型。他們不得不將門店開到了離用戶最近的社區門口。所有mini小店被賦予相似的期望：補充大店在選址以及用戶觸達方面的空缺。
開小店的好處很明顯：成本低、周轉快、復制快。2019年年中，盒馬鮮生在上海中海環宇薈店開出了第一家盒馬mini（原盒小馬），盒馬mini的面積為500～1000平米左右（甚至更小），門店的品類包括水產、蔬果、肉禽甚至熟食鹵味等4000多種商品，輻射半徑為1.5公里社區的居民。盒馬mini開業三個月，坪效超過盒馬大店，物流配送成本更低，線上訂單占比超過50%，投資成本只是盒馬鮮生大店的十分之一。
小店的選址也十分明確，圍繞著社區選址。永輝mini的面積在300～1000平方米，定位是“家門口的永輝”；大潤發即將落地的mini店也會緊密圍繞社區選址，最好位于小區出入口附近，門店500米半徑內居民在3000戶以上。
因此，伴隨著大品牌mini店的不斷擴張和復制，社區商業的基本服務業態必然迎來一輪的變革和洗禮，在品牌和品質上實現較大的提升。
03
精準對接客群，
社區商業附加服務的又一次調整
疫情的發生，一定程度上改變了人們對于社區商業的訴求，一方面要滿足顧客的生活需求，另一方面，在附加服務上社區商業將承載起家庭“第二客廳”的功能，營造消費黏性與社區歸屬感，提供給消費者一個最舒適的鄰里空間。
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場景一
SOHO模式，自由職業，
你的家可以滿足嗎？
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疫情之下，不少公司開啟了遠程辦公、在家辦公的soho模式。在寸土寸金的一二線城市，居家空間緊湊，很難滿足兩人同時在家辦公的訴求，一方占據了書桌，另一方就只能趴在餐桌上勉為其難。而對于租房一族來說，與合租伙伴一起居家辦公，更是難上加難。
而疫情之后，為控制經營成本及規避風險，未來公司辦公場地更為靈活，溝通方式更加多元，松散辦公的需求大大增加，家里空間難以滿足的辦公需求，將在“家門口”得到安放。因此，共享辦公將會成為未來社區商業值得關注的新業態，為周邊居民提供“第二辦公室、第二書房”。
例如，泰國Samyan Mitrtown于2019年9月開業，與曼谷地鐵山燕站接駁。項目包括辦公樓、住宅和商業等部分，其中商業區租賃面積為3.6萬㎡，旨在為為周邊上班族、學生提打造一個共享友好的消費空間。
在商場里，為周邊的學生和上班族設置了24小時免費開放共享辦公學習空間Samyan CO-OP Co-Learning Space。整個空間1400㎡，通過提供500個座位的閱讀和工作空間、會議室、活動室等功能，每天24小時免費開放。
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場景一
你在辦公，神獸在身旁，
你能Hold住嗎？
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封閉中，遠程辦公才一周，大家紛紛發圈慘叫，“太累了，比去公司上班累多了”；“要開會，又要照顧孩子，真的要累死了……”
未來，伴隨著自由職業的又一次興起，以及周末加班模式的回歸，如何在工作時，能夠放心的把孩子“交出去”，是值得社區商業關注的重點。小孩子要玩好，大孩子要學好，社區商業要為孩子提供精準的業態服務。
萬科的杭州勸學薈Qsquare就以兒童相關業態為主導，直擊居民生活的需求點，為周邊的社區家庭提供便捷的服務。勸學薈Qsquare位于杭州市西北部的良渚文化村，于2019年10月正式開業，規模1.2萬平方米。
親子和教育是勸學薈的亮點業態。在業態上，聚集了豐富多元的親子教育品牌，為社區孩童的全面發展提供服務：匯聚了全國領先的少兒教育品牌，包括編程教育——智慧喵科學活動中心；藝術教育——藝樂多美術、美善音樂、聽浙里舞蹈、歐美思少兒模特；專業輔導——杭州思閱培訓教育、Fiona英語俱樂部；素質教育——沃能優童館；體育教育——時振體育等。
在空間上，在屋頂設置了400米空中跑道，并引入單車傳送帶、飛翔海洋球、魔力傳聲筒等趣味裝置，為家庭提供室外歡聚場。成為不同年齡段人群的舒適、歡聚的場所，實現良渚家門口最后一公里的幸福。
同樣，泰國的The Commons則在商業里開辟專場“寄放”小孩。The Commons于2016年年初開業，位于泰國曼谷通羅，體量5000㎡。主要為周邊居民提供既有趣又充滿活力的社交場所，成人們愿意、喜愛前往的社區活動中心。
在商業內部設置了PLAY YARD-兒童樂園，里面提供樂高積木、益智拼圖、音樂墻、軟墊游藝區等玩樂設施；提供“寄放”小孩的服務，并為親子家庭打造烹飪、烘培、自制手工皂、插花等豐富而有趣的活動。
PLAY YARD
-兒童樂園
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場景三
頭疼感冒，你是冒險去綜合醫院，
還是忍著？
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由于疫情的影響，大家習慣性“光顧”的綜合醫院往往都設置了發熱門診，或者制定了復雜的看病流程，這時候如果身體出現了輕微的不適，既不愿意冒險去綜合醫院，也不愿意忍著，這就給社區周邊的診所提供了生存的土壤。
疫情之后，人們對于醫療、健康的需求也逐漸提升， 對于社區商業而言，引入醫院、專科診所、護理中心等業態有著極佳的實際作用，省去了居民因“小病小痛”就周折輾轉去醫院的徒勞，也能更加及時的對突發狀況進行處理，對于家人而言，近在咫尺的照料也更加便捷。
其實，診所與商業的結合并不是新鮮事，這是美國診所普遍采用的方式，零售診所（retail clinic）這一商業形態在2000年左右發源于美國，之后日益受到零售巨頭的青睞，運營主體以大型商超和連鎖藥店為主。
像兩大藥房——CVS和沃爾格林（Walgreens），以及兩大零售巨頭——沃爾瑪和TARGET都已經在這一領域耕耘多年。2017年底，美國的零售診所已經達到2800家。其優勢就在于診所和地產、商超相結合，跟隨大型商業綜合體，交通方便、人流量大。
目前國內也引入了這種業態，杭州的Medical Mall就位于杭州核心區的杭州大廈501城市生活廣場，是診所入住購物中心的突破和嘗試。而診所和社區商業的結合也在慢慢顯現。例如，強森醫療就以社區診所為主導，在選址上優先考慮社區商業。
除了Medical Mall和社區全科連鎖，零售診所還有很多類型，例如專科診所、藥診店、職場醫療等，這些都可以與社區商業擦出火花。
專科診所可以利用社區商業較低的租房和人力成本，開展以常見病、慢性病為主的診療項目，既能在低成本的前提下實現盈利，也能為周邊居民提供診治、康復的專業服務。
例如，泰國Samyan Mitrtown中設置了康復診所F REHAB，為辦公室綜合征、急慢性疼痛、運動傷害、老年人疼痛等提供評估及治療服務，以方便快捷的服務著稱。
有數據顯示，發展中國家的社區商業僅占比30%，而發達國家的社區商業占比達60%。
疫情的發生，使得“家門口”社區商業的重要性凸顯出來，加速了社區商業的自我演變。而面對消費者需求的變化和供方思維的革新，社區商業也會呈現出更為豐富的形態，催生出更多具有創新性的社區商業。
但客觀的講，2020年后疫情時代的社區商業的熱潮吸引大批玩家入局，但如果只是“復制粘貼”式的招商和運營，將最好的項目縮小變成社區商業mall，再大的藍海也會變成“死海”。
對于主攻“最后一公里”的社區型購物中心，因地制宜變得尤為重要。無論是項目場景打造、業態品牌組合，還是日常的運營服務，都需要操盤手的微創新，去貼近當地老百姓的生活、鄰里關系的維護和功能的滿足、制造消費驚喜，才能真正激發社區商業真正的潛力，進而實現真正的盈利。
如何從粗放式發展，走向精細化的管理，真正探討出資本退出的方式，將是未來社區型購物中心和城市存量商業改造持久的探索，我們也將持續關注。
