2020南京商業(yè)地產最新趨勢，今天大咖現(xiàn)場透露...

今天（1月14日），仲量聯(lián)行南京房地產市場2019年回顧及2020年展望媒體發(fā)布會上都透露了哪些最新消息？

2019年第四季度，南京優(yōu)質辦公樓市場凈吸納量創(chuàng)年內以來最高，同時市場租金跌幅放緩。零售物業(yè)租賃需求保持活躍，空置率創(chuàng)近五年新低，租金增長小幅加速。

活動現(xiàn)場，仲量聯(lián)行南京、杭州、武漢總經理辛毅表示：“盡管2019年經濟增長放緩，南京整體辦公樓租賃市場的需求增勢有所減弱，但隨著南京‘招商突破年’的持續(xù)發(fā)力，以及高品質項目入市的帶動，甲級辦公樓凈吸納量不降反升。

在長三角一體化背景下，通過強化南京都市圈與杭州都市圈協(xié)調聯(lián)動，南京有望憑借江蘇省會、東部地區(qū)重要中心城市和長三角特大城市的城市定位，吸引更多重量級企業(yè)總部落點。”

一、南京辦公樓市場需求回暖

金融和專業(yè)服務類企業(yè)仍領跑市場租賃需求。

2019 年第四季度，較為活躍的租賃需求推動了凈吸納量上升，南京優(yōu)質辦公樓市場的凈吸納量錄得 8.1 萬平方米。內資金融和專業(yè)服務類企業(yè)繼續(xù)保持擴張意愿及良好的承租能力。

自 2018 年第四季度以來，南京甲級辦公樓市場平均租金的持續(xù)下降及可租賃面積的增加在一定程度上帶動了企業(yè)升級需求的加速釋放，如友邦保險、錦天城律師事務所均在四季度從乙級辦公樓升級入駐了新的甲級辦公項目。

▼活躍的市場需求推動南京甲級辦公樓市場凈吸納量環(huán)比上升 48.6%。

數據來源：2019仲量聯(lián)行

兩個甲級辦公樓項目入市，但整體空置率未受顯著影響。

2019 年四季度共有兩棟甲級辦公項目竣工入市——位于河西板塊的金鷹世界 A 塔，提供了約為 83,000 平米的新增供應；而位于新街口板塊的金鷹 A 座，為原僑鴻皇冠假日酒店升級改造的甲級辦公樓，全部位于樓層高區(qū)，體量約為 3.2 萬平方米。

金鷹世界

新街口金鷹

▼兩個甲級項目的入市推動了甲級辦公樓市場空置率小幅上升，環(huán)比上升 1.2 個百分點至 26.0%。

數據來源：2019仲量聯(lián)行

需求回暖未帶動租金回升，2019 年第四季度南京優(yōu)質辦公樓市場租金環(huán)比微跌0.6%，至人民幣 3.8 元每平方米每天。

在租戶主導的市場現(xiàn)狀下，核心中央商務區(qū)和新興區(qū)域的業(yè)主均采取靈活的租金策略，這成為租金微幅下跌的主要原因。

同時，科技新媒體行業(yè)雖然在年底展現(xiàn)了較強的活躍度，但受限于租賃面積和租金承受能力，其并未對整體市場租金產生積極影響。

優(yōu)質辦公樓市場總結：

2019 年，宏觀經濟環(huán)境的不確定因素使企業(yè)趨于保守，而充足的新增供應使得整體租金同比下降 2.3%，空置率同比上升 5.3 個百分點。

在經濟環(huán)境面臨挑戰(zhàn)、新增需求羸弱的背景下，金融行業(yè)及專業(yè)服務類企業(yè)需求延續(xù)了相對穩(wěn)定的趨勢。但隨著消費結構調整和升級，對健康和子女教育的愈加重視助推了大健康和教育行業(yè)企業(yè)的良好發(fā)展態(tài)勢，其搬遷和擴張需求在科研辦公市場中依舊活躍。

南京通過借力軟件產業(yè)優(yōu)勢基礎，推動數字經濟與實體經濟融合發(fā)展，科技新媒體行業(yè)勢頭持續(xù)快速擴張，以南京軟件谷為代表的成熟產業(yè)聚集區(qū)，租金維持穩(wěn)定增長，與辦公樓市場共同形成多元產業(yè)載體格局。

展望 2020 年：

南京辦公樓市場將持續(xù)放量，預計將有 84 萬平方米的優(yōu)質辦公體量入市，其中 85%的甲級辦公新增供應位于河西板塊。其中新鴻基的南京國金中心一期也于 2019 年交付，并取得了良好的預租率。

河西中央商務區(qū)建設進程正在加速，與其一江之隔的南京自貿區(qū)正式落地，有望集聚高端產業(yè)及優(yōu)質人才，為河西中央商務區(qū)提供新興產業(yè)支撐。

而核心商務區(qū)通過產品更新迭代，輔以政策支持，或將獲得外資金融、科技新媒體等行業(yè)的青睞，成為新的需求驅動。

仲量聯(lián)行南京商業(yè)地產部總監(jiān)楊帆表示：“隨著新增項目的不斷入市，業(yè)主為保證項目入駐率，或將持續(xù)調整租賃價格以吸引優(yōu)質租戶，使得市場平均租金持續(xù)面臨下行壓力。2020 年租戶將持續(xù)在供大于求的市場環(huán)境下受益。”

二、零售物業(yè)市場空置率創(chuàng)五年新低

零售業(yè)態(tài)與場景不斷升級與創(chuàng)新。

線上線下融合與電商平臺的發(fā)展之間正在形成一種良性互動，京東、一條、口碑、唯品會等線上平臺紛紛在南京正式開設線下實體店。

11 月南京城市智慧商圈的上線，通過智慧收銀系統(tǒng)及大數據應用等技術升級促進線下商圈和線上平臺實現(xiàn)資源互補、深度融合。

在空間場景營造方面，部分優(yōu)質零售項目已不滿足于普通的美陳展示，逐步與休閑生活與旅游度假相結合，引入海底世界、室內動物園、文創(chuàng)市集，使零售場景的打造從靜態(tài)向深度互動體驗升級。

一條江蘇首店

政策加持，首店經濟促消費。

南京市政府于 2019 年 10 月出臺《打造“夜之金陵”品牌的實施方案》及《進一步促進商業(yè)品牌首店、連鎖便利店發(fā)展的若干措施》，通過政策支持促進消費升級。

2019年全年南京共有 34家城市或以上級別首店入駐南京，其中下半年新開首店占全年新開店數量的 62%。近四分之三品牌布局南京時，仍首選新街口商圈。

新街口商圈實拍，圖片來源：熊偉

新增供應及空置率均創(chuàng)近五年新低。

2019 年第四季度有 3 個商業(yè)項目開業(yè)，分別為位于六合的慕斯薈和龍湖天街，以及旺角廣場。

2019 年全年新增供應面積合計達68.8 萬平方米，其中市區(qū)優(yōu)質商業(yè)新增供應較去年減少近 35%。

在供應放緩以及新項目大多實現(xiàn)較高的開業(yè)率的影響下，全市優(yōu)質零售物業(yè)市場空置率同比下降 1.7 個百分點至 6.0%，為 2014 年以來最低水平。

六合天街12月21日開業(yè)實拍

租賃需求保持活躍，租金增長小幅加速。

國潮品牌和國內外運動服飾零售商保持活躍，波司登、Fila、中國李寧時尚店、Adidas、Puma 等品牌在全市核心地段擴張。

受益于資本注入，茶飲料擴張迅速；喜茶、奈雪の茶、樂樂茶三大茶飲品牌 2019 年在南京合計新開 13 家門店，接近 2018 年新開門店數的一倍。

得益于活躍的租賃需求，及業(yè)主方積極的品牌結構調整策略，2019 年全市零售物業(yè)首層租金同比上漲2.9％至人民幣 17.3 元每平方米每天。

樂樂茶景楓店9月28日開業(yè)實拍

優(yōu)質零售物業(yè)市場展望：經濟預期下調推動租金增長放緩。

2020年至2021年，全市零售物業(yè)市場將引來新一輪供應高峰，合計22個項目將在未來兩年相繼入市，70%以上為中大型綜合型購物中心，填補各個商圈配套空白。

盡管多數項目開發(fā)運營商富有經驗及商業(yè)資源，新增供應仍會為市場帶來壓力，預計未來兩年空置率將略微上升。

社會消費品零售總額同比增長呈小幅放緩趨勢，在經濟面臨不確定性和供應壓力下，預計零售商將對擴張持相對謹慎態(tài)度，而業(yè)主方在對于租金增長方面可能轉為保守，從而推動2020年租金漲幅放緩。