新出爐！鄭州首份商業(yè)地產(chǎn)白皮書發(fā)布

2019年，商業(yè)地產(chǎn)更新的飛輪在加速。

  這一年家樂(lè)福投向蘇寧、麥德龍聯(lián)姻物美、華潤(rùn)萬(wàn)家戰(zhàn)線收縮，傳統(tǒng)零售行業(yè)呈現(xiàn)低迷；而SKP-S、盒馬里歲寶等“新物種”，為實(shí)體商業(yè)帶來(lái)曙光。同時(shí)受政策和需求的雙重助推，“首店經(jīng)濟(jì)”、“夜經(jīng)濟(jì)”多地開花；不斷攀升的“國(guó)潮熱”與“盲盒經(jīng)濟(jì)”，又為消費(fèi)這架馬車注入新動(dòng)能。具體到城市，有“特大城市”與“萬(wàn)億城市”雙角色的鄭州，又會(huì)是何種景象？同比“中部四小龍”，今年中原商業(yè)的成長(zhǎng)性在哪？棚改收官、數(shù)字化浪潮席卷下，鄭州的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，又將走向何方？

  1月7日，在RET睿意德、中商數(shù)據(jù)與河南商報(bào)聯(lián)合下，“2019鄭州商業(yè)年終盤點(diǎn)暨鄭州商業(yè)白皮書發(fā)布”盛會(huì)在楷林中心舉辦。RET睿意德董事索珊、RET睿意德華中區(qū)總經(jīng)理石俊東作為主要分享嘉賓，優(yōu)澤匯商業(yè)董事長(zhǎng)皇甫立志，永威商業(yè)總經(jīng)理張林，阿里巴巴戰(zhàn)略發(fā)展部總監(jiān)王延哲，美國(guó)NeXT SCENE合伙人張鵬等作為論壇嘉賓，分別從“變局下的新價(jià)值發(fā)掘、數(shù)字化浪潮中的智慧商業(yè)轉(zhuǎn)型及鄭州商業(yè)發(fā)展、潛力、趨勢(shì)”等多個(gè)角度，對(duì)過(guò)去一年鄭州商業(yè)變化和未來(lái)走向，進(jìn)行了多維度、全方位的深刻洞察。本次活動(dòng)吸引了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、品牌方、相關(guān)機(jī)構(gòu)專業(yè)人士以及多家媒體共約400人到場(chǎng)參與，同時(shí)超10.2萬(wàn)人在線上同步見證這一事件的發(fā)布。

  （一）

  拉動(dòng)內(nèi)需商業(yè)地產(chǎn)人成生力軍，數(shù)字化已成行業(yè)革新“必選題”

 

  索珊認(rèn)為，穿越經(jīng)濟(jì)周期，商業(yè)地產(chǎn)人是生力軍。目前，中國(guó)消費(fèi)經(jīng)濟(jì)對(duì)經(jīng)濟(jì)支撐超過(guò)60%，拉動(dòng)內(nèi)需是轉(zhuǎn)型期的關(guān)注事件，而拉動(dòng)內(nèi)需則需聚焦商業(yè)。

  在地產(chǎn)開發(fā)層面，本年度無(wú)論是港資及外資，還是內(nèi)地開發(fā)商，都在加大對(duì)新市場(chǎng)的開拓。一線及新一線姣好的租金回報(bào)增加了港資及外資開發(fā)商持續(xù)發(fā)展高端物業(yè)的信心，內(nèi)地開發(fā)商則持續(xù)下沉，50%的待開業(yè)項(xiàng)目布局在二三線城市。

  值得注意的是，從上海、西安乃至鄭州來(lái)看，存量改造項(xiàng)目及小體量社區(qū)商業(yè)正在成為一線及新一線城市新增項(xiàng)目的趨勢(shì)，市場(chǎng)將對(duì)項(xiàng)目的定位、硬件改造及品牌組合能力提出更高要求。

  就商業(yè)活力而言，鄭州是區(qū)域商業(yè)活力的增量市場(chǎng)。與2018年相比，2019年鄭州商業(yè)活力指數(shù)排名前進(jìn)一位。它的活力應(yīng)該怎樣激發(fā)？

  索珊說(shuō)，新一線及二線城市雖在商業(yè)資源豐富度上無(wú)法與頭部城市抗衡，但是將夜經(jīng)濟(jì)、首店經(jīng)濟(jì)等時(shí)下消費(fèi)熱點(diǎn)，與自身城市消費(fèi)文化基因相結(jié)合，不失為差異化競(jìng)爭(zhēng)的出路。 索珊說(shuō)，對(duì)鄭州來(lái)說(shuō)，在全球首店的競(jìng)爭(zhēng)中，與一線城市的競(jìng)爭(zhēng)中肯定有劣勢(shì)，但是鄭州卻可以多開發(fā)其他類型的首店。比如河南當(dāng)?shù)乩献痔?hào)的“活化”；此外就是支持本土原創(chuàng)品牌的發(fā)展，讓他們將自己的首店放在鄭州。

  商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)作為受到互聯(lián)網(wǎng)沖擊的典型傳統(tǒng)行業(yè)，數(shù)字化浪潮下，行業(yè)升級(jí)刻不容緩。目前，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)數(shù)字化從局部走向全域，并展現(xiàn)出智能化、系統(tǒng)化革新的趨勢(shì)。

  （二）

  數(shù)字化浪潮下，鄭州商業(yè)開啟智慧轉(zhuǎn)型

  經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，行業(yè)需要新的增長(zhǎng)動(dòng)能，5G、區(qū)塊鏈等新技術(shù)不斷被提及與探討。在此背景下，“新零售”、“智慧商業(yè)”等“新物種”誕生。那么什么是智慧商業(yè)？能做到什么？又如何在自有領(lǐng)域與新商業(yè)相結(jié)合？“對(duì)話未來(lái)”的論壇環(huán)節(jié)，優(yōu)澤匯商業(yè)董事長(zhǎng)皇甫立志、阿里巴巴戰(zhàn)略發(fā)展部總監(jiān)王延哲、永威商業(yè)總經(jīng)理張林、美國(guó)NeXT SCENE合伙人張鵬、RET睿意德董事索珊都從各自視角，對(duì)這一問(wèn)題給出了多維度的回答。

  皇甫立志認(rèn)為，智慧商業(yè)是商業(yè)的未來(lái)趨勢(shì)。新技術(shù)不僅有助于精準(zhǔn)營(yíng)銷的實(shí)現(xiàn)，線上線下的融合也能提升價(jià)值用戶與商業(yè)用戶的重合度。

  張林則以永威木色的運(yùn)營(yíng)心得出發(fā)，結(jié)合目標(biāo)客戶的消費(fèi)特性在初期規(guī)劃、品牌招商與業(yè)態(tài)布局上有舍有得，他認(rèn)為，未來(lái)購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)的核心資產(chǎn)還是客流，怎么把客人吸引過(guò)來(lái)，再把客人留住是其內(nèi)核。

  RET睿意德董事索珊認(rèn)為，從消費(fèi)視角來(lái)看，未來(lái)商業(yè)無(wú)疑是更加便捷的，讓消費(fèi)者更有效率地實(shí)現(xiàn)滿足，體驗(yàn)購(gòu)物的愉悅。商業(yè)體數(shù)字化現(xiàn)階段需要頂層設(shè)計(jì)、戰(zhàn)略布局，以最小的投入和最優(yōu)的產(chǎn)出完成數(shù)字化布局。

  在沉浸式體驗(yàn)大行其道的今天，張鵬認(rèn)為，數(shù)字化將使線上線下的融合更為緊密，為消費(fèi)者提供更好的商業(yè)體驗(yàn)。年輕化群體越來(lái)越需要社交化的場(chǎng)景，商業(yè)不僅應(yīng)當(dāng)順應(yīng)用戶的變化，還要把用戶的消費(fèi)行為沉淀下來(lái)形成數(shù)據(jù)。

  （三） 

  鄭州商業(yè)全景掃描 首份白皮書發(fā)布

  一、“GDP破萬(wàn)億”后 城市開發(fā)需要精耕細(xì)作

  從鄭縣到國(guó)家中心城市，再到“常住人口過(guò)千萬(wàn)的萬(wàn)億GDP”城市，我們見證了大都市的崛起，步入“GDP萬(wàn)億”的新階段，鄭州將如何借力，又會(huì)走向何方？

  石俊東認(rèn)為，從武漢、杭州等典型城市發(fā)展路徑來(lái)看，城市GDP破萬(wàn)億后，將處于快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快。對(duì)于城市新區(qū)開發(fā)而言，總體呈現(xiàn)“先揚(yáng)后抑”的趨勢(shì)，目前鄭州城區(qū)人均擁有建設(shè)面積已達(dá)171.65㎡/人，超過(guò)武漢的151.93㎡/人與杭州的140.19/㎡/人，城市開發(fā)逐步邁入精耕細(xì)作時(shí)代，對(duì)房地產(chǎn)的依賴變低。此時(shí)，現(xiàn)代高新產(chǎn)業(yè)將成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要帶動(dòng)力，文化娛樂(lè)與休閑商業(yè)將促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)。

  從城市短期發(fā)展方向來(lái)看，其一，新區(qū)開發(fā)分化，以白沙、濱河新城、常西湖、商都新區(qū)為鄭州新區(qū)的短期發(fā)展主力區(qū)域。東南注重產(chǎn)業(yè)發(fā)展，西北注重生態(tài)文化建設(shè)；其二，城市由野蠻擴(kuò)張向內(nèi)容優(yōu)化過(guò)渡，注重文化創(chuàng)意、現(xiàn)代商業(yè)等功能發(fā)展。

  二、存量時(shí)代 考驗(yàn)“造血”能力

  與GDP萬(wàn)億相伴的是，城市開發(fā)降速換擋，進(jìn)入存量比拼的時(shí)代加快。2019年，鄭州有83.2萬(wàn)㎡優(yōu)質(zhì)商業(yè)入市，略低于去年，供應(yīng)仍維持高位，人均商業(yè)面積突破1㎡，告別不飽和階段。商辦物業(yè)存量將近900萬(wàn)㎡，高漲不下。

  2018年，由銀興·悠客廣場(chǎng)、泰得城、關(guān)照先生開啟的鄭州商業(yè)存量改造，于2019年艱難顯現(xiàn)，歷經(jīng)“空鋪”與“易手”。隨著地產(chǎn)端“輸血”能力減弱，融資難度加大，商業(yè)項(xiàng)目必須擁有“造血”功能。

  面臨挑戰(zhàn)的還有影院市場(chǎng)。2019年鄭州影院市場(chǎng)在經(jīng)歷了多年1億元以上規(guī)模增長(zhǎng)后，增量首次降落在5千萬(wàn)左右規(guī)模，主要購(gòu)物中心票房下降明顯，市場(chǎng)容量已觸頂。

  “跨界”便利店的三全，或?yàn)樽晕彝黄铺峁┬滤悸贰＝柚�發(fā)達(dá)的配送物流技術(shù)，拿下7-11河南特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的三全，通過(guò)“餐飲+便利店”模式，不僅完成了終端布局需要，也將以社區(qū)廚房或城市廚房場(chǎng)景，革新餐飲的生存模式。

  夜經(jīng)濟(jì)、首店經(jīng)濟(jì)等新經(jīng)濟(jì)形式成為刺激龐大內(nèi)需的著力點(diǎn)

  由政策及需求助推的新經(jīng)濟(jì)形式，則為商業(yè)發(fā)展賦予新動(dòng)能。

  從商業(yè)發(fā)達(dá)城市啟蒙的“首店經(jīng)濟(jì)”，其價(jià)值于2019年被鄭州購(gòu)物中心廣泛察覺。今年5家涉及首店的開業(yè)項(xiàng)目，貢獻(xiàn)了44%的鄭州年度“首店經(jīng)濟(jì)”。據(jù)RET睿意德統(tǒng)計(jì)，2019年鄭州共開業(yè)各類首店品牌112家。與上海、西安等城市相比，雖在數(shù)量上不具優(yōu)勢(shì)，但在商圈及標(biāo)桿購(gòu)物中心的共同吸附下，從Saint Laurent等奢侈品，到NARS、POLA等國(guó)際美妝，失重餐廳、言幾又等特色體驗(yàn)，首店質(zhì)量可圈可點(diǎn)。

  當(dāng)消費(fèi)持續(xù)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中扮演重要角色，“夜經(jīng)濟(jì)”的隱藏價(jià)值被挖掘。于鄭州而言，在CBD商圈、高鐵商圈標(biāo)桿項(xiàng)目的帶動(dòng)下，夜生活陣地逐漸東移。但是與西安、武漢等同級(jí)別城市相比，鄭州城市旅游功能的缺失則是夜間活力不足的重要原因，可通過(guò)城市夜景、音樂(lè)噴泉、燈光秀等景點(diǎn)再造，并與現(xiàn)有商業(yè)體產(chǎn)生連接與互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)補(bǔ)足。 

  95后、00后新消費(fèi)群體崛起帶動(dòng)的國(guó)潮等個(gè)性化消費(fèi)，新中產(chǎn)催生的盲盒等不確定消費(fèi)，反映了旺盛的文化及情感消費(fèi)需求，也顯示出消費(fèi)分級(jí)下，消費(fèi)潛力釋放的巨大機(jī)會(huì)。

 

新出爐！鄭州首份商業(yè)地產(chǎn)白皮

 

  鄭州商業(yè)新增量，在城市功能提升與技術(shù)賦能

  那么，關(guān)于鄭州商業(yè)，該如何挖掘新的“增量”？

  石俊東認(rèn)為，從城市運(yùn)營(yíng)角度，老舊物業(yè)改造將迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)會(huì)；二七商圈、商都?xì)v史文化區(qū)等將迎來(lái)新的活力。新加坡濱海灣乃至廣州珠江新城等國(guó)內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)告訴我們，融合城市景觀建筑、城市文化展示、城市旅游休閑、極致商業(yè)、高端商務(wù)居住的新型城市功能區(qū)將是未來(lái)的發(fā)展提升方向。

  從業(yè)態(tài)來(lái)說(shuō)，社區(qū)賽道依然火熱。緊抓1km范圍內(nèi)社區(qū)居民的剛性需求，通過(guò)高頻的剛需消費(fèi)形成強(qiáng)客戶粘性，將形成獨(dú)特的生存之道，今年錢大媽、叮咚買菜等生鮮的成功，皆源于在最后一公里，搶占先機(jī)。

  而明年盒馬鮮生于鄭州落地，其與“盒馬里”、“七范兒”代表的新零售升級(jí)，打開數(shù)據(jù)賦能的充分想象。互聯(lián)網(wǎng)提供流量和精準(zhǔn)匹配，剩下的就是如何把場(chǎng)景做實(shí)，把人留住，延長(zhǎng)客群留置時(shí)間。

  將近4小時(shí)的"2019鄭州商業(yè)年終盤點(diǎn)暨鄭州商業(yè)白皮書發(fā)布"大會(huì)，以未來(lái)、全局的眼光，既深入分析了鄭州商業(yè)的發(fā)展水平，又為“后GDP萬(wàn)億時(shí)代”的鄭州商業(yè)，提供了可行的發(fā)展路徑。對(duì)于鄭州而言，人口紅利將在可預(yù)見的未來(lái)一直存在。從典型城市的發(fā)展軌跡來(lái)看，鄭州的城市化進(jìn)程將呈現(xiàn)“先揚(yáng)后抑”，逐步轉(zhuǎn)向存量時(shí)代。目前城市商業(yè)“填空階段”基本完成，在新一輪的政策利好及新經(jīng)濟(jì)、新商業(yè)形式應(yīng)用的刺激下，鄭州商業(yè)發(fā)展未來(lái)可期。