土地成交溢價(jià)率年內(nèi)首次回落，頭部房企“拿地”熱情不減

　　近日，多家市場(chǎng)監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)陸續(xù)發(fā)布了前7月土地市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)報(bào)告。數(shù)據(jù)顯示，土地成交面積、土地出讓金和土地溢價(jià)率等多項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)開(kāi)始下滑。

　　易居研究院數(shù)據(jù)顯示，7月40城整體土地成交面積微增，移動(dòng)平均地價(jià)環(huán)比上漲2.7%，漲幅明顯收窄，7月單月地價(jià)下跌明顯。土地出讓金環(huán)比下跌6.1%，40個(gè)典型城市土地成交溢價(jià)率為19.9%，相比6月下降1.7個(gè)百分點(diǎn)，結(jié)束連續(xù)6個(gè)月上升的趨勢(shì)。

　　易居研究院研究員王若辰表示：“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”給未來(lái)一年兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控定了調(diào)，歷史上每逢經(jīng)濟(jì)下行時(shí)期便刺激房地產(chǎn)的預(yù)期被打破，同時(shí)在融資端的不斷收緊下，房企需要調(diào)整戰(zhàn)略，下半年土地市場(chǎng)或降溫。

　　7月土地成交溢價(jià)率19.9%

　　易居數(shù)據(jù)顯示，7月40個(gè)典型城市土地成交溢價(jià)率為19.9%，相比6月下降1.7個(gè)百分點(diǎn)，結(jié)束連續(xù)6個(gè)月上升的趨勢(shì)。

　　分城市來(lái)看，7月40城中土地成交溢價(jià)率排名前5的城市分別為惠州、荊州、揚(yáng)州、金華和北海，土地成交溢價(jià)率分別為44%、41%、36%、36%和36%，主要為三四線城市。深圳2019年來(lái)僅6月份出讓5宗住宅用地，并且有限價(jià)限售等條件限制，7月份仍無(wú)土地出讓。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，7月100個(gè)大中城市供應(yīng)土地1060宗，供應(yīng)土地面積4327萬(wàn)平米，環(huán)比下降21.63%，同比下降27.26%。

　　成交方面，易居研究院數(shù)據(jù)顯示，從受其監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市來(lái)看，土地市場(chǎng)成交量方面，7月40個(gè)典型城市土地成交建筑面積5273.4萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.0%，已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月環(huán)比增幅為正。40個(gè)典型城市土地出讓金收入為2774.1億元，環(huán)比下降6.1%，同比增長(zhǎng)20.0%，土地出讓金收入增幅由正轉(zhuǎn)負(fù)。另外，7月單月地價(jià)下跌明顯，土地市場(chǎng)降溫。

　　值得注意的是，反映市場(chǎng)熱度重要指標(biāo)的溢價(jià)率出現(xiàn)降溫現(xiàn)象。7月，40個(gè)典型城市土地成交溢價(jià)率為19.9%，相比6月下降1.7個(gè)百分點(diǎn)，結(jié)束連續(xù)6個(gè)月上升的趨勢(shì)。

　　一些監(jiān)測(cè)范圍更大，包括了更多三四線城市的機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)則顯示，在三四線城市土地市場(chǎng)集體走弱的背景下，土地市場(chǎng)在成交面積、土地出讓金等多項(xiàng)數(shù)據(jù)，全線負(fù)增長(zhǎng)。

　　CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，受其監(jiān)測(cè)的全國(guó)300個(gè)城市，7月土地市場(chǎng)成交達(dá)到6709萬(wàn)平米，環(huán)比下降23%，同比下降31%。同時(shí)，完成土地出讓金3760億元，同比下降9%，環(huán)比下降25%。溢價(jià)率為13%，環(huán)比下降6%。

　　具體來(lái)看，CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，一線城市成交面積達(dá)266萬(wàn)平米，較上月微增，但出讓金為425億元，縮水逾四成，溢價(jià)率約為4%。二線城市則在成交方面環(huán)比量?jī)r(jià)齊跌，成交3061萬(wàn)平米，完成出讓金2156億元，昆明（樓盤）攬金近304億元居首。三四線城市，則在供應(yīng)量減少近一成的同時(shí)，完成土地出讓金總額1179億元，同比下滑近三成。

　　頭部房企“拿地”熱情不減

　　土地市場(chǎng)逐步降溫，但頭部房企拿地?zé)崆橐琅f不減。

　　相比去年，2019年上半年土地市場(chǎng)無(wú)論拿地金額還是拿地面積，TOP房企呈現(xiàn)積極一面，但分化趨勢(shì)凸顯。TOP房企拿地呈現(xiàn)分化現(xiàn)象，千億規(guī)模房企拿地兇猛，500億之后房企拿地緩慢。一二線城市供地力度同比有所提升，成交量同比分別上漲了20%和9%。

　　數(shù)據(jù)顯示，TOP10企業(yè)1—7月拿地總額6605億元，占TOP100企業(yè)的36.5%；TOP30企業(yè)1—7月拿地總額11682億元，占TOP100企業(yè)的64.5%；TOP10房企拿地總面積14924萬(wàn)平方米，占TOP100房企拿地面積的39.3%。

　　房企拿地積極性高，說(shuō)明近期供地增加，部分房企還是有機(jī)會(huì)拿地的，但從全國(guó)市場(chǎng)數(shù)據(jù)看，土地市場(chǎng)其實(shí)是有所降溫了。這也體現(xiàn)了不同房企的心態(tài)。

　　“對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，部分企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模需要，必然會(huì)積極拿地。而對(duì)于其他房企來(lái)說(shuō)，資金上的壓力會(huì)使得拿地方面偏向于保守。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，類似房企拿地回歸理性，說(shuō)明對(duì)于市場(chǎng)的周期判斷是不一致的，部分是會(huì)通過(guò)壓縮拿地來(lái)降低投資方面的節(jié)奏，以及控制財(cái)務(wù)方面的成本。

　　天風(fēng)證券近日則在報(bào)告中指出，隨著土地市場(chǎng)降溫，融資優(yōu)勢(shì)房企韌性較強(qiáng)。目前資金面、多地政策邊際收緊，預(yù)計(jì)銷售端或承壓，當(dāng)前政策已經(jīng)偏緊，但總體相對(duì)好于去年下半年。考慮到3季度隨高基數(shù)效應(yīng)退去，總體增速或保持穩(wěn)健，龍頭、二線房企有望持續(xù)保持相對(duì)優(yōu)勢(shì)。