作為商業(yè)地產(chǎn)人,這些商業(yè)概念你真的懂嗎?
來(lái)源:未知 作者:網(wǎng)絡(luò) 時(shí)間:2019-07-23 08:59
01 CBD
中央商務(wù)區(qū)(Central Business District,簡(jiǎn)稱(chēng)CBD)指一個(gè)國(guó)家或大城市里主要商業(yè)活動(dòng)進(jìn)行的地區(qū)。其概念最早產(chǎn)生于1923年的美國(guó),當(dāng)時(shí)定義為“商業(yè)會(huì)聚之處”。
隨后,CBD的內(nèi)容不斷發(fā)展豐富,成為一個(gè)城市、一個(gè)區(qū)域乃至一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中樞。 一般而言,CBD高度集中了城市的經(jīng)濟(jì)、科技和文化力量,作為城市的核心,應(yīng)具備金融、貿(mào)易、服務(wù)、展覽、咨詢(xún)等多種功能,并配以完善的市政交通與通訊條件。
■ 構(gòu)成要素及特征
中心性
CBD具有區(qū)域中最高的中心性(Centrality),CBD所提供的所有貨物和各種服務(wù)具有最高的水準(zhǔn),CBD是各類(lèi)精華最集中的所在,在CBD所從事的交易和交流都是最高檔次的;
可達(dá)性
CBD具有最高的可達(dá)性(Accessibility)和擁擠程度。即CBD具有城市和區(qū)域中最發(fā)達(dá)的內(nèi)部交通和外部交通聯(lián)系,CBD給予辦事者以單位時(shí)間內(nèi)最高的辦事通達(dá)機(jī)會(huì),與此同時(shí),CBD的擁擠程度(人流、車(chē)流、建筑)在城市和區(qū)域中又是最高的;
交流性
CBD具有最高的人際和信息交流量,它的24小時(shí)人口擁有量最高,但24小時(shí)人口變化的對(duì)比值也 深圳福田CBD最高,即白天為鬧城,夜晚為“鬼城”;
高地價(jià)
CBD具有最高的土地價(jià)格,其中,商業(yè)用地價(jià)格通常超出金融、保險(xiǎn)等經(jīng)濟(jì)性服務(wù)和大公司總部、政府各部等管理性服務(wù)的用地價(jià)格;
交通管制
CBD具有最集中和最高檔的零售業(yè)。通常,在零售業(yè)集中的小區(qū),為了滿足高密度人流的流動(dòng),相應(yīng)設(shè)置有最多的交通管制(步行區(qū)、單行路、人車(chē)分流等);
服務(wù)集中
CBD具有最高的服務(wù)集中性(ServiceIntensity)。CBD所提供的服務(wù),涵蓋經(jīng)濟(jì)的、行政的、管理的、娛樂(lè)和文化的服務(wù)多個(gè)方面。
02 CCD
中央文化區(qū)(Central Culture District,簡(jiǎn)稱(chēng)CCD),是指隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段,位于城市中心地帶,并具有城市一流生活素質(zhì)、高尚人文內(nèi)涵和完美生態(tài)環(huán)境的居住區(qū)域。
中央文化區(qū)由若干功能區(qū)組成,可滿足城市主流人群集中居住、消費(fèi)、娛樂(lè)、教育需求,在西方發(fā)達(dá)國(guó)家,中央文化區(qū)已經(jīng)存在和發(fā)展了若干年,如紐約的曼哈頓中央花園、巴黎的香榭麗舍大道等,而在國(guó)內(nèi),上海的“徐家匯——虹橋”、深圳的香蜜湖、武漢的首義片區(qū)等也開(kāi)始朝著這一方向發(fā)力。
03 CLD
CLD的中文意思就是中央生活區(qū),英文全稱(chēng)為 Central Living District。 CLD的定義則是在一個(gè)大型城市中,在總體規(guī)劃引導(dǎo)下,隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段,人們的工作、生活等行為模式發(fā)生了功能分化,那些由若干個(gè)居住區(qū)組成的,可滿足城市主流人群集中居住、教育、消費(fèi)、娛樂(lè)、健身的區(qū)域,位于城市居住中心地帶,又有城市一流的生活和高尚人文、生態(tài)環(huán)境的居住區(qū)域。
■ 特點(diǎn)
CLD除了區(qū)域內(nèi)具有高尚的樓盤(pán)品質(zhì)外, CLD對(duì)環(huán)境及配套設(shè)施的要求也非常高。因此它必須位于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展成熟地段,社區(qū)配套設(shè)施完善,社區(qū)成員有機(jī)會(huì)在第一時(shí)間獲得市場(chǎng)資訊,享受信息資源并能及時(shí)做出相應(yīng)反應(yīng)。這種高度的集中,包括了生活資源的集中、特殊居住群體的集中、品質(zhì)服務(wù)的集中、能源供給和標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施的集中。
CLD最重要的兩個(gè)因素是空間和環(huán)境。 CLD的基點(diǎn)在“生活”。從狹義上講, CLD可以是一個(gè)居住社區(qū),但它必然需要一個(gè)整體環(huán)境的支持。因此, CLD不僅僅是一個(gè)居住區(qū)的概念,它涵蓋了周邊地區(qū)的種種因素。因此 CLD區(qū)域內(nèi)必須有大型城市綠地,便捷的交通路網(wǎng)及良好的配套服務(wù)設(shè)施及形成規(guī)模的居住區(qū)。
CLD不是項(xiàng)目概念,而是地域概念,隨著社會(huì)的進(jìn)步,以及人們對(duì)自身居住追求的提高, CLD其本身的素質(zhì)也應(yīng)不斷提高。CLD的項(xiàng)目除了醫(yī)院、銀行、便利的交通設(shè)施等之外,也必須注重自己的小環(huán)境的營(yíng)造,如豐富的社區(qū)配套、大量的綠地等。要求周邊的配套設(shè)施較為完善,使小區(qū)住戶足不出區(qū)就能完成主要的生活內(nèi)容。
04 CID
CID即中央科技區(qū),顧名思義,是高新產(chǎn)業(yè)最集中的區(qū)域。是指具備了如下特征的城市區(qū)域,一是高科技產(chǎn)業(yè)中心,二是知識(shí)經(jīng)濟(jì)的發(fā)源地,三是匯聚了時(shí)代最有活力的新經(jīng)濟(jì)模式,四是科學(xué)、教育、文化高度集中,五是一流的人才、超前的創(chuàng)業(yè)模式。
05 CRD
從英文釋義角度,CRD為休閑娛樂(lè)中心區(qū)。
——Capital:意為“首都、首府”,同時(shí)也有“重要的”含義。既在地理上明確了地域,又在服務(wù)層次上明確了其在全市乃至全國(guó)的領(lǐng)先地位,明確了其服務(wù)的外向性本質(zhì)。
——Recreation:根據(jù)國(guó)外對(duì)Recreation的概念解釋?zhuān)琑ecreation包括所有能夠達(dá)到消遣和娛樂(lè)目的的活動(dòng)。
——District:表明是“區(qū)域、地域”,也有“行政區(qū)”的含義。
從中文釋義角度,休閑娛樂(lè)中心區(qū)的定位明確了區(qū)域的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向和地理位置。“休閑娛樂(lè)”一方面揭示出區(qū)域未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基調(diào),體現(xiàn)出其主導(dǎo)作用;另一方面也體現(xiàn)出其作為產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)而非涵蓋全部產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵的實(shí)質(zhì)。
從目標(biāo)市場(chǎng)角度,CRD是服務(wù)北京,引領(lǐng)全國(guó),面向世界,以三外人群(外區(qū)、外地、外國(guó))為主要服務(wù)對(duì)象的休閑娛樂(lè)消費(fèi)中心。
從產(chǎn)業(yè)構(gòu)成角度,CRD是以休閑娛樂(lè)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚中心。休閑、娛樂(lè)等時(shí)尚文化產(chǎn)業(yè)將成為新經(jīng)濟(jì)引擎,帶動(dòng)整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從工業(yè)化向服務(wù)化轉(zhuǎn)變升級(jí)。休閑娛樂(lè)業(yè)并非產(chǎn)業(yè)體系的全部,卻是產(chǎn)業(yè)的核心組成,產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)的中樞,是產(chǎn)業(yè)鏈形成、資源集聚的內(nèi)核。
從城市景觀角度,CRD是以都市山水、生態(tài)花園城區(qū)為特色的景觀中心。
從價(jià)值鏈角度,CRD是占據(jù)休閑娛樂(lè)鏈條高端的創(chuàng)新中心。
06 HOPSCA
HOPSCA是指在城市中的居住、辦公、商務(wù)、出行、購(gòu)物、文化娛樂(lè)、社交、游憩等各類(lèi)功能復(fù)合、相互作用、互為價(jià)值鏈的高度集約的街區(qū)建筑群體。HOPSCA為HOTEL、OFFICE、PARK、SHOPPINGMALL、Convention、APARTMENT構(gòu)成。HOPSCA包含商務(wù)辦公、居住、酒店、商業(yè)、休閑娛樂(lè)、交通及停車(chē)系統(tǒng)等各種城市功能;它具備完整的街區(qū)特點(diǎn),是建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價(jià)值復(fù)合化、城市功能集約化發(fā)展的結(jié)果;同時(shí)HOPSCA通過(guò)街區(qū)作用,實(shí)現(xiàn)了與外部城市空間的有機(jī)結(jié)合,交通系統(tǒng)的有效聯(lián)系,成為城市功能混合使用中心,延展了城市的空間價(jià)值。
■ 價(jià)值體現(xiàn)
1. HOPSCA將為城市帶來(lái)巨大的增值價(jià)值
現(xiàn)代城市中心區(qū)通過(guò)綜合性的開(kāi)發(fā),結(jié)合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)和城市總體規(guī)劃要求,來(lái)獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。這種開(kāi)發(fā)建設(shè)需要建設(shè)全過(guò)程的互相配合、協(xié)同發(fā)展。HOPSCA在這樣的城市發(fā)展背景下成為卓有成效的開(kāi)發(fā)模式。
一個(gè)成功的HOPSCA項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng),會(huì)帶來(lái)巨大的社會(huì)價(jià)值,為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)巨大的品牌價(jià)值,隨著城市的不斷發(fā)展,其物業(yè)自身也具有升值潛力。無(wú)論從業(yè)態(tài)組合還是資源聚合的本質(zhì),HOPSCA對(duì)城市的影響不能單純地看作是個(gè)地產(chǎn)模式。HOPSCA是一個(gè)強(qiáng)大的磁場(chǎng),她融匯城市各種資源;她也是個(gè)開(kāi)放式的交流中心,不間斷地與城市交流自身的資源;她更是個(gè)核心,影響甚至能帶動(dòng)整個(gè)城市發(fā)展。這就是HOPSCA特有的城市精神——“融匯、交流、影響”。一個(gè)“資源共生、聚合增值”的全新地產(chǎn)模式
2. HOPSCA代表了一種全新的生活方式
HOPSCA六大業(yè)態(tài)集合了商務(wù)資源、辦公資源、商業(yè)資源、景觀資源、休閑資源、居住資源,各個(gè)業(yè)態(tài)既相對(duì)獨(dú)立又相互影響互補(bǔ)。
HOPSCA不僅能滿足人們?cè)谏钌细鞣矫娴男枨螅覙I(yè)態(tài)與業(yè)態(tài)之間的互動(dòng)及依賴(lài)更體現(xiàn)出HOPSCA業(yè)態(tài)的科學(xué)性及聯(lián)動(dòng)性。例如:住宅與商業(yè)之間所產(chǎn)生的生活配套互動(dòng),住宅與寫(xiě)字樓、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所之間的配套互動(dòng)等,讓人們辦公、購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑就在家門(mén)口,享受繁華、便捷的都市生活。
07 SHOPPING MALL
SHOPPING MALL的定義是:“大型零售業(yè)為主體,眾多專(zhuān)業(yè)店為輔助業(yè)態(tài)和多功能商業(yè)服務(wù)設(shè)施形成的聚合體。” MALL全稱(chēng)SHOPPINGMALL,在中國(guó)一般音譯“摩爾”或“銷(xiāo)品貿(mào)”,意為超大型購(gòu)物中心,屬于一種新興的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)。西方國(guó)家也稱(chēng)SHOPPINGCENTER,即“購(gòu)物中心”。
一個(gè)真正意義上的shoppingmall大體包括主力百貨店、大型超市、專(zhuān)賣(mài)店、美食街、快餐店、高檔餐廳、電影院、影視精品廊、滑冰場(chǎng)、大柵欄的茶館、酒吧、游泳館、主題公園,另外還配有停車(chē)場(chǎng)等。
這樣大的購(gòu)物空間以及各種娛樂(lè)設(shè)施,即使逛上一整天都逛不完,最適合消費(fèi)者全家出動(dòng)。一個(gè)shopping-mall其實(shí)是一個(gè)小型社區(qū)。這個(gè)公共場(chǎng)所為人們提供吃、喝、玩、樂(lè)的一站式服務(wù),同時(shí)在建筑物的遮蔽下,不論天氣如何,都可以進(jìn)行購(gòu)物、游玩、休閑或聚會(huì)。
■ 特征
比較通俗的觀點(diǎn)認(rèn)為shopping-mall具有如下2個(gè)特征:
一是大:占地面積大、公用空間大、停車(chē)場(chǎng)大、建筑規(guī)模大。由若干個(gè)主力店、眾多專(zhuān)業(yè)店和商業(yè)走廊形成封閉式商業(yè)集合體,從嚴(yán)格意義上講,大于10萬(wàn)平方米且業(yè)態(tài)復(fù)合度高的方可稱(chēng)作mall。
二是全:功能全,集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、旅游甚至金融、文化功能于一體,進(jìn)行全方位服務(wù)。
這種商業(yè)地產(chǎn)投資巨大,對(duì)發(fā)展商的資金、管理、招商提出了很高的要求。
Shopping—mall跟百貨商場(chǎng)最大的區(qū)別就是,shopping—mall經(jīng)營(yíng)的是業(yè)態(tài),是各種各樣的商店,而百貨商場(chǎng)里經(jīng)營(yíng)的是各種各樣的品牌。一個(gè)完整意義上的shopping-mall必須擁有多種不同業(yè)態(tài)的主力店。
08 BLOCK STREET
BLOCK STREET,在中國(guó)稱(chēng)為“布洛克模塊街區(qū)”,它是街區(qū)的一種形式,塔發(fā)揮著各個(gè)單體的“通道”功能,構(gòu)成“公共生活空間”,提供單體發(fā)展的“建筑背景”和“視野”,同時(shí)提供給發(fā)展商最為重要的商業(yè)和人文“生活文脈”。
“布洛克模塊街區(qū)”應(yīng)該包含兩個(gè)指標(biāo):一是硬件,在項(xiàng)目建筑空間的營(yíng)造上,有傾向性的選擇了時(shí)尚元素比較高的社區(qū)配套,是一個(gè)集酒店、辦公樓、生態(tài)公園、購(gòu)物、會(huì)所、高尚住宅于一體的城市綜合體;二是軟件。這是BLOCK STREET的核心體系,即對(duì)生活在這個(gè)街區(qū)的人的生活習(xí)慣、人生價(jià)值定位等方面的指導(dǎo)。
(brook street依據(jù)網(wǎng)上英文資料所知布魯克斯街區(qū)是一種城鎮(zhèn)規(guī)劃建筑風(fēng)格,在英國(guó)有她的典型案例,目前經(jīng)有針對(duì)性的進(jìn)行保護(hù),她是在特定的經(jīng)濟(jì)時(shí)期所產(chǎn)生,城鎮(zhèn)景觀由含郊區(qū)風(fēng)格建筑、郊區(qū)梯田、合理有序方便的街道等組成,城鎮(zhèn)功能包括居住、娛樂(lè)休閑、為滿足生活的服務(wù)性商業(yè)等。布魯克斯城鎮(zhèn)呈現(xiàn)一個(gè)和諧、便捷、舒適的以居住功能為主繁榮景象。)
09 OUTLETS
奧特萊斯(OUTLETS) 是英文OUTLETS的中文直譯。其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思,在零售商業(yè)中專(zhuān)指由銷(xiāo)售名牌過(guò)季、下架、斷碼商品的商店組成的購(gòu)物中心,因此也被稱(chēng)為“品牌直銷(xiāo)購(gòu)物中心”。
■ 特點(diǎn)
1、奧特萊斯購(gòu)物中心一般位于市郊,在遠(yuǎn)離城市的地帶能吸引大量的顧客群體,必定有它獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。
2、奧特萊斯的優(yōu)勢(shì)之一是名牌商品。奧特萊斯的商品都是名牌下架商品、過(guò)季商品及斷碼商品。這些全新商品,由高檔專(zhuān)賣(mài)店或商場(chǎng)下架后直接轉(zhuǎn)到奧特萊斯銷(xiāo)售。其次是價(jià)格,奧特萊斯的商品與市中心的百貨商場(chǎng)比較,同樣的商品在價(jià)格上普遍偏低60% ,甚至更多。
3、奧特萊斯的另一個(gè)優(yōu)勢(shì)是購(gòu)物環(huán)境。每一個(gè)奧特萊斯中心的購(gòu)物面積都很大,以美國(guó)為例,奧特萊斯中心的面積由幾萬(wàn)平方米到幾十萬(wàn)平方米都有。而每一個(gè)購(gòu)物中心都有自己的特點(diǎn)和環(huán)境,有配套的服務(wù)設(shè)計(jì)和便捷的交通。因此成為人們購(gòu)物休閑的理想場(chǎng)所。
4、奧特萊斯最令人心動(dòng)的是商品的價(jià)格,它的商品能夠銷(xiāo)售得如此便宜,其中的秘密在于:一是運(yùn)營(yíng)成本低。奧特萊斯購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所一般都遠(yuǎn)離城市,地價(jià)低;商業(yè)設(shè)施簡(jiǎn)潔,投入少;銷(xiāo)售方式簡(jiǎn)單,費(fèi)用低。運(yùn)營(yíng)的低成本使經(jīng)營(yíng)者能夠盡可能地降低商品價(jià)格。二是過(guò)季名品降價(jià)銷(xiāo)售具有吸引力。一個(gè)著名品牌當(dāng)季價(jià)格是100%(正價(jià))的銷(xiāo)售,第二年就會(huì)半價(jià)出售,第三年則以三折出售。
10 TOWNHOUSE
Townhouse是一種3層左右、獨(dú)門(mén)獨(dú)戶、前后有私家花園及車(chē)庫(kù)(車(chē)位)的聯(lián)排式住宅,從形式上說(shuō),確實(shí)接近于聯(lián)排別墅。
Townhouse是由幾幢小于三層的單戶別墅并聯(lián)組成聯(lián)排式住宅,建筑面積一般是每戶150至250平方米,每戶獨(dú)門(mén)獨(dú)院,擁有一個(gè)"有天有地"的自己的院落,大都為50平方米左右,有的達(dá)到近100平方米。每戶設(shè)有1至2個(gè)車(chē)位,還有地下室。
Townhouse是公寓和別墅的中間形態(tài)。公寓因城市土地資源寶貴而高密度、高容積率,有多層、小高層、高層、塔式、板式、蝶式等多種形式,大多為第一居所;別墅Villa為低密度、低容積率,私家花園占地很大,私密性極強(qiáng),價(jià)格昂貴,是住宅發(fā)展的終極方向。
居住人群為經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、居住品質(zhì)要求高的"新貴一族",是適宜度假的第二居所;Townhouse既屬于城市范疇又不是市中心,既滿足了人們親近自然、實(shí)現(xiàn)別墅夢(mèng)想的愿望,又有比較方便的交通條件,為城市邊緣地帶的住宅。
密度較低,容積率在0.5到0.8之間。花園不太大卻每戶都有,居住品質(zhì)較高。價(jià)格也在別墅與公寓之間,適合更多的有一定購(gòu)買(mǎi)能力的人接受。可作為第一居所,也可作為第二居所。主要有雙拼(兩棟相連)、疊拼(比如A戶為一層加二層?xùn)|半部;B戶為三層加二層西半部,從院里直接上樓梯至二層門(mén)戶)、連排(三棟以上并聯(lián))三種類(lèi)型。
11 LOFT
現(xiàn)在所謂LOFT所指的是那些“由舊工廠或舊倉(cāng)庫(kù)改造而成的,少有內(nèi)墻隔斷的高挑開(kāi)敞空間”,這個(gè)含義誕生于紐約SOHO區(qū)。 LOFT的內(nèi)涵是高大而敞開(kāi)的空間,具有流動(dòng)性、開(kāi)發(fā)性、透明性、藝術(shù)性等特征!
loft戶型通常是小戶型,高舉架,面積在30-50平米,層高在3.6-5.2米左右。 雖然銷(xiāo)售時(shí)按一層的建筑面積計(jì)算,但實(shí)際使用面積卻可達(dá)到銷(xiāo)售面積的近2倍;高層高空間變化豐富,購(gòu)買(mǎi)者可以根據(jù)自己的喜好隨意設(shè)計(jì)。
12 SOHO
SOHO,即Small OfficeHome Office,家居辦公,大多指那些專(zhuān)門(mén)的自由職業(yè)者:自由撰稿人、平面設(shè)計(jì)師、工藝品設(shè)計(jì)人員、藝術(shù)家、音樂(lè)創(chuàng)作人、產(chǎn)品銷(xiāo)售員、平面設(shè)計(jì)、廣告制作、服裝設(shè)計(jì)、商務(wù)代理、做期貨、網(wǎng)站等等。
SOHO現(xiàn)代城是SOHO中國(guó)的第一個(gè)項(xiàng)目工程。它位于北京中央商務(wù)區(qū),中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心的東面。該項(xiàng)目總建筑面積為48萬(wàn)平米,它擁有48家店鋪,283套辦公室,1897套公寓。1997年,SOHO中國(guó)預(yù)見(jiàn)到中小公司的迅速崛起以及他們對(duì)居住和工作空間混合的需求越來(lái)越大,便首次向市場(chǎng)推出“小型辦公,居家辦公”(SOHO)這一概念,給業(yè)主提供了靈活多功能的空間。