產業園區招商為何這么難,如何破解招商難?
來源:未知 作者:陳嘉男 時間:2019-06-26 09:16
對于園區來說,招商是個永恒的課題。對于招商人員來說,招商更是橫亙在他們心頭的一根魚刺。成也招商,敗也招商。業績顯赫時,鮮衣怒馬,談笑間揮斥方遒;招商不利時,所有矛頭直指招商部門,連“無法兌現的高額提成”都能作為攻擊招商不力的最后一根稻草。
當然,產業園區的供求失衡主要是結構性的失衡:一邊是大量廠房面積找不到商家只能閑置,另一邊卻是大量商家無法找到適合的店址;一邊是企業獨棟的遍地開花,一邊卻在物態的檔次和結構上與企業群體格格不入,致使企業依然感覺“不方便、不合適”。
在園區項目規劃、設計、招商、建設之前先要進行詳盡的調研來明確園區的定位,這是產業園區開發的基本原則之一。
同樣,在資金鏈的壓力和“即時贏利”的思維主導下,即使是出租型物業,園區開發商往往也會追求高的租金回報。許多園區開發商的租金水準,不是按照市場同比條件來確定,而是根據自己的投資,加上確定的投資回報率,來倒推租金應該是多少。
然而,很多園區運營者往往身不由己地陷入“想當然”的誤區:市場定位過程中一味追求高檔次;業態組合盲目求全;頑固追求高租金;重招商輕運營……在沒有定位明確的情況下“拔苗助長”,一味追求招商的短、快、利,有這樣的認知,要想讓產業園區不空置也難。
事實上,這些招數和套路在招商之初也確實帶來了很好的效果,然而這往往是一把雙刃劍,當雙方合作愉快時,會給企業帶來極大便利,一旦雙方發生糾紛,解決起來將會極為困難。
對于考察的企業來說,看不到落地的政策與服務,轉身走人;對于已經入住的企業而言,所謂的政策和補貼,基本上輪不到自己;而園區承諾的6大綜合服務、十大服務平臺一直都在籌建中,根本看不到落實的希望,又或者正在落實,但距離自己所亟需服務仍相差甚遠,導致產生極大的心理落差而遷址。
然而,專業人才和團隊的培養絕非一朝一夕之事,所以,園區開發商必須要有人才培養和挽留人才的整套成熟機制,如若不然,順勢時一切都很美好,掩蓋了所有矛盾與分歧;而逆勢時,人才難留,湊齊一個招商團隊都成問題,還談什么園區招商呢!
產業園區招商10大創新模式
一、改革開放初期的“優惠政策主導”階段,外來資金主要向享受特殊政策優惠的地區集中;
三、方興未艾的 “產業環境主導”階段,良好的產業基礎、完善的產業鏈條、完備的產業配套、優質的產業服務成為投資者首先關心的因素。
101 園區PPP,就是政府與社會資本基于產業園區這個公共服務產品的開發運營進行高度合作,以更具活力的完全市場化的手段提升產業園區的運營效率,以平臺整合的思維與路徑去進行軟硬件的搭建,以及產業的集聚與服務,并從園區的長期運營之中獲取合理收益的模式。
2 想要在當前國內激烈的招商引資競爭中分得一杯羹,無異于“虎口里奪食,狼嘴里搶肉”,光有勇氣和魄力,光是腿腳勤優惠大,已經不是什么了不得的優勢了,傳統粗糙、低效的坐地招商行將就木,新時期的園區招商,還真得需要一些技術含量和資本含量。
3 某種程度上,投資營商與基金招商本質相同,都是以資本手段促進產業落地進入園區,但在技術層面的具體操作、進入退出以及投資順序方面有所區別。投資營商更強調的是戰略上的協同,以產業落地促園區形成。
第一步是收購相關的有潛力的企業,形成一個貫穿上下游的產業鏈,可以互相提供市場訂單,形成緊密的價值鏈條,第二步,與地方政府洽談,開發產業園區,將這些企業投進去,并以其為核心,吸引更多的企業進來,形成聚變效應。而與此相并行的,則是產業基金的設立,一般情況下,需要政府投入引導資金,通過政府信用背書實現利益捆綁。最后,則是資產海外證券化,通過園區開發和運營,將骨干企業包裝上市,套現獲利然后退出。
4 這是一種完善園區閉環生態的做法,目前很多政府園區平臺都在這樣操作,僅僅依靠外部招商,逐漸空間逼仄,而很多眾創孵化空間出來的企業又會大量流失到外部去,以“眾創孵化+園區招商”,就是成為一種生態閉環式的對接模式——很多早期的初創團隊在眾創空間和孵化器中成長起來,水到渠成地落戶在園區當中,從而解決了園區這個生態森林良性循環的問題。而這種模式,又可以和前面的基金招商模式與投資營商模式結合起來,效果更佳,更持久。
、雙向對流模式
6 這是園區中國的調研當中發現的一種專門針對于商貿物流這個領域的創新式招商玩法。我們知道,一直以來所謂的商貿物流城,都是一種變相的商業地產形態,打著產業集群的名義在賣商鋪,但是賣完了商鋪以后就成為了鬼城,物流、生活、生產配套都是嚴重不足,商貿和物流之間是嚴重脫節的。這也是很多城市的一個招商餡餅變陷阱的尷尬局面。
7 所謂的聯合招商模式,在商業地產里叫做“主力店”、“旗艦店”,不同的是,產業園區的主力店和旗艦店聚集的并非人氣、人流,而是實實在在的產業鏈效應,這就讓這個主力店、旗艦店本身就成為一個最強有力的招商工具。
8 一般來講這種從城市中心向城市周邊整體遷移的模式可遇而不可求,真的需要在政策口和市場口都有相當的把握才可能做到,而一旦成功,這其中的紅利可非同小可,尤其在產業新城領域的華夏幸福、宏泰發展和商貿物流領域的華南城、卓爾集團,都曾經在這股潮流中獲益匪淺,它們能夠走向資本市場很大程度上是受益于這種整體遷移模式的紅利。
、 “互聯網+”模式
長期以來,企業選址受到產業氛圍、優惠政策、人才資源、配套服務等多重因素影響和制約,互聯網的出現,讓企業能快速、全面、準確地掌握相關信息,在一定程度上有效降低風險,提高選址效率。
10 這是目前正在研究和探索中的一種新型招商模式,通過各個社會資本方(以產業地產運營商為主)結成一個優勢互補、同氣連枝的聯盟形式與地方政府進行對接,由此能夠有更好的議價能力,從而以更優惠的政策、更低廉的地價來鎖定更優質的產業園區或特色小鎮資源,然后根據需求和各自優勢在內部進行分配,并以一種“眾籌、眾包、眾建、眾享”的模式,讓每一個資方能夠對自己所負責的單元進行最有效的資源導入和開發運營。
<span "="" style="margin: 0px; padding: 0px;"> 這種類似于“阿米巴”式的招商承包責任制,不僅將以往難度重重的總體招商化整為零,降低難度,還能夠最大化激活每一個資方的積極性,相當于將整體資方的全國或全球產業資源進行整合嫁接,促進整個園區或小鎮的招商運營效率提升。