從“重資產(chǎn)”到“重運(yùn)營” 銷售型商業(yè)街區(qū)如何玩出新花樣？

20多年間，中國商業(yè)經(jīng)歷了從Mall到街區(qū)，從圍合到開放，室外商業(yè)街正在逐步改寫國內(nèi)外的商業(yè)形態(tài)。

　　然而，商業(yè)空間的發(fā)展要想與時俱進(jìn)，傳統(tǒng)的模式和經(jīng)營已經(jīng)很難滿足消費(fèi)者需求。因此，特色化的塑造顯得愈加迫切和重要，尤其是對于銷售型商業(yè)街區(qū)來說。

　　但是，究竟要如何才能成功運(yùn)營一條銷售型商業(yè)街區(qū)？成為各大開發(fā)商們最為關(guān)注和持續(xù)探索的要點(diǎn)。

　　摸準(zhǔn)“脈門” 銷售型商業(yè)街區(qū)運(yùn)營不是夢

　　一直以來，關(guān)于商業(yè)經(jīng)營模式的爭論未曾停止，“銷售”還是“自持”？到底該選擇哪一種商業(yè)模式，才能夠?qū)崿F(xiàn)利益最大化？以往普遍的觀點(diǎn)認(rèn)為，銷售能迅速回籠資金，自持則著眼長遠(yuǎn)。其實(shí)，早有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在物業(yè)價值明確的前提下，自持或出售只是持有者另一層面的策略選擇。但無論自持還是出售，運(yùn)營管理都是不可或缺的部分。尤其對于銷售型物業(yè)，運(yùn)營管理的成功很大程度上會直接影響物業(yè)的資產(chǎn)價值。

　　在業(yè)內(nèi)，銷售型商業(yè)項目的成功其實(shí)并不鮮見，成功的關(guān)鍵在于，開發(fā)商是否明確長期與短期收益，能否做到有舍有得。

　　2016年，龍湖推出銷售型商業(yè)3.0模式，并在新壹街三街區(qū)采用這個全新的商業(yè)運(yùn)營模式。其實(shí)，從金蘋果計劃與5:5共贏結(jié)合的銷售型商業(yè)模式1.0，到以點(diǎn)鋪成金與三年推廣運(yùn)營為主的銷售型商業(yè)模式2.0，龍湖以自身的實(shí)力和敏銳的商業(yè)目光打造了一個個銷售型商業(yè)的成功范本。

　　中糧在首度布局大西南商業(yè)時，就推出了一條全新產(chǎn)品線----體驗(yàn)式主題區(qū)【悅街】，一個銷售型商業(yè)街區(qū)。而作為成都大悅城三大主力業(yè)態(tài)的悅街，在一開盤就取得了攬金2.1億的戰(zhàn)績。

　　藍(lán)光地產(chǎn)推出“藍(lán)商街”，在賣鋪的同時通過“金種子計劃價值平臺”的執(zhí)行方案從7個維度來保證投資者利益。

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　　不難看出，銷售型商業(yè)多以街區(qū)商業(yè)方式呈現(xiàn)。為何諸如龍湖、中糧等開發(fā)商敢做這“一賣就死”的銷售型商業(yè)街區(qū)？正是因其摸準(zhǔn)“脈門”，致力保持旺盛的生命力，讓投資客、品牌商、開發(fā)商三方受益。

　　實(shí)際上，銷售型街區(qū)商業(yè)，通過合理規(guī)劃銷售商鋪的大小，保證鋪位的均好性，把脈市場需求精準(zhǔn)定位，找準(zhǔn)核心客戶群，后期保證定位、招商、運(yùn)營、管理的“四統(tǒng)一”，成功運(yùn)營將只是時間問題。

　　以商業(yè)運(yùn)營為邏輯 銷售型街區(qū)實(shí)現(xiàn)增值變現(xiàn)

　　近年來，隨著消費(fèi)需求不斷提升，零售地產(chǎn)經(jīng)歷了從街鋪時代到購物中心，再回歸主題街區(qū)的過程。如今各種主題的商業(yè)街區(qū)在各大城市遍地開花，縱觀全國市場，幾乎每個城市都有一座能折射出城市商業(yè)文化的商業(yè)街。

　　以泉州為例，隨著消費(fèi)模式與生活方式的改變，室外商業(yè)街已成為城市年輕一族的“潮”圣地，其數(shù)量雖多，但能夠占得一席之地的屈指可數(shù)。

　　沿湖而建是浦西萬達(dá)金街最大的硬件優(yōu)勢，其萬花筒式的經(jīng)營品類滿足了消費(fèi)者較為全方位的需求；

　　領(lǐng)SHOW天地作為“三舊改造”的示范項目，在舊廠房注入新生命，因此而成為潮流、創(chuàng)意和文化的聚集地；

　　泉州中駿世界城·樂活里，獨(dú)辟蹊徑規(guī)劃成的“25小時時光街區(qū)”也成為泉州市場上獨(dú)具創(chuàng)意的“時間游戲空間”。

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　　其中，被譽(yù)為“泉州最美的2.0版本的商業(yè)步行街”的泉州中駿世界城·樂活里，創(chuàng)造了25天簽約47間商鋪的成績，2年之內(nèi)，將莓超瘋、宴遇江南等原創(chuàng)品牌培育成福建乃至全國的連鎖品牌。

　　作為銷售型商業(yè)街區(qū)，中駿世界城·樂活里可以取得如此成績，正是堅持“以商業(yè)運(yùn)營為邏輯的銷售型街區(qū)管理”。

泉州中駿世界城·樂活里

　　何為“以商業(yè)運(yùn)營為邏輯的銷售型街區(qū)管理”？據(jù)中駿商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理呂芙萍介紹，這是相對于那些“銷售不運(yùn)營”狀態(tài)下的銷售型街區(qū)項目而言的，“商業(yè)運(yùn)營是資產(chǎn)管理的物質(zhì)基礎(chǔ)，只有通過項目運(yùn)營讓銷售型街區(qū)實(shí)現(xiàn)價值增值，才能通往價值增值后的變現(xiàn)”，如果沒有商業(yè)運(yùn)營的思維方式和運(yùn)作模式去管理銷售型的室外街區(qū)項目，那從根本上就不具備變現(xiàn)的可能。

　　兩大策略“護(hù)航” 中駿商業(yè)有了個“樂活時區(qū)”

　　一個商業(yè)項目，硬件條件過關(guān)是加分項，但是更考手藝的還是項目的定位、招商、運(yùn)營等方面的軟實(shí)力。

　　據(jù)了解，項目的定位、招商、運(yùn)營和管理，中駿商業(yè)都秉持著商業(yè)運(yùn)營的邏輯。

　　以泉州中駿世界城·樂活里為例，其定位為“25小時時光街區(qū)”，倡導(dǎo)“多一點(diǎn)時光 多一點(diǎn)樂活里”和“讓時間go die，樂才能活過來”理念，將這一街區(qū)打造成擁有25個小時的“樂活時區(qū)”，希冀人們能脫離現(xiàn)實(shí)生活中的時間束縛，從多出來的一個小時里獲得更多的驚喜，通過這一善意的“時間游戲”，得到一個有關(guān)快樂獲取的提示，再通過IP化的場景導(dǎo)視以及融入商戶的聯(lián)動計劃（如街區(qū)開展的“吃棒棒糖逛樂活里計劃”、“樂活時間 我請你”計劃、“時間藝術(shù)邀請展計劃”等），讓整個街區(qū)創(chuàng)新獨(dú)立于泉州、福建乃至全國市場。

泉州中駿世界城·樂活里實(shí)景圖

　　當(dāng)瞄準(zhǔn)市場需求精準(zhǔn)定位后，商業(yè)街區(qū)則是通過建筑設(shè)計和招商運(yùn)營管理來實(shí)現(xiàn)差異化。中駿商業(yè)向贏商網(wǎng)表示，其招商運(yùn)營邏輯可歸納為兩大策略，即全局式招商策略和體驗(yàn)式運(yùn)營策略，直擊痛點(diǎn)從根本上去解決或緩解其它商業(yè)街運(yùn)營上常見的弊病。

　　招商團(tuán)隊采用全局式招商策略，通過分級式品牌規(guī)劃、品牌招商落地化及招商管理統(tǒng)一化，形成完善的招商體系，做到招商的同時也服務(wù)品牌。

　　比如，中駿商業(yè)針對優(yōu)質(zhì)原創(chuàng)品牌提出特殊培養(yǎng)政策，運(yùn)營團(tuán)隊對各商家硬件、軟件等全方面給予指導(dǎo)、關(guān)注和幫助，營銷活動上進(jìn)行重點(diǎn)結(jié)合，從大方向到細(xì)節(jié)上都給予培育。例如莓超瘋，進(jìn)駐泉州中駿世界城·樂活里時僅為其第二家分店，后因該分店經(jīng)營業(yè)績優(yōu)異，在2年間開出20多家分店，并在世界城·樂活里先后再創(chuàng)建了新品牌“鮮瘋水果實(shí)驗(yàn)室”和“轟丼”。

泉州中駿世界城·樂活里實(shí)景圖

　　進(jìn)入運(yùn)營環(huán)節(jié)，中駿商業(yè)則是通過營銷活動、優(yōu)化品牌、主題空間、深化服務(wù)多個層級，形成系統(tǒng)的體驗(yàn)式運(yùn)營策略。例如，活動時促進(jìn)商戶與商場聯(lián)動營銷，深化消費(fèi)者和商家的服務(wù)；調(diào)整品牌，優(yōu)化業(yè)態(tài)組合；利用IP打造主題空間等等。

　　中駿廣場·樂活里 下一個“25h時光街區(qū)”

　　在成功運(yùn)營了泉州中駿世界城·樂活里項目后，中駿商業(yè)確定了更加清晰的發(fā)展戰(zhàn)略。中駿商業(yè)將業(yè)務(wù)擴(kuò)展至室外街區(qū)范疇，在銷售式物業(yè)管理上積極推進(jìn)，發(fā)揮商業(yè)管理商的專業(yè)運(yùn)營優(yōu)勢，同時憑借項目的成功經(jīng)驗(yàn)，以“樂活里”為藍(lán)本開啟中駿商業(yè)主題街區(qū)的品牌復(fù)刻之路。

　　據(jù)了解，即將于2017年12月開街的泉州中駿廣場·樂活里，將成為樂活里模式復(fù)刻的第一個項目，其獨(dú)特的運(yùn)營管理之法也將為泉州中駿廣場·樂活里所用。

　　泉州中駿廣場·樂活里，系中駿商業(yè)繼上海中駿廣場之后回歸泉州本土打造的高端產(chǎn)品。項目位于泉州市區(qū)津淮街與坪山路的交叉口，將打造成一個集時尚美食、商務(wù)辦公、休閑娛樂于一體的新一代高端商務(wù)集群，總建筑面積達(dá)23萬㎡。其中商業(yè)面積1.8萬㎡，將充分汲取泉州中駿世界城·樂活里運(yùn)營成功經(jīng)驗(yàn)，再造一個樂活里，復(fù)制25h時光街區(qū)。

泉州中駿廣場·樂活里

　　相比于泉州中駿世界城·樂活里的家庭、學(xué)生等消費(fèi)客群，泉州中駿廣場·樂活里的消費(fèi)客群將集中于中高端商務(wù)人士、創(chuàng)業(yè)者和家庭客群，因此中駿廣場·樂活里更強(qiáng)調(diào)服務(wù)型的復(fù)合業(yè)態(tài)，以多元空間主題精品餐飲為主力，同時配比社群潮流文化、娛樂休閑體驗(yàn)、家庭親子體驗(yàn)等多種業(yè)態(tài)，以期為泉州帶來逗趣的“25h時光街區(qū)”和愜意舒適的精彩生活。

　　值得一提的是，8月26日，泉州中駿廣場·樂活里將于泉州晉江愛樂國際酒店舉辦中駿商業(yè)客戶答謝暨中駿廣場·樂活里招商發(fā)布會，這也預(yù)示著中駿廣場·樂活里招商正式啟動。屆時，中駿廣場·樂活里這一泉州市場上又一創(chuàng)意的“時間游戲空間”也將揭開面紗，它的出現(xiàn)，勢必重塑泉州街區(qū)商業(yè)格局，再造另一番嶄新氣象。