華僑城“旅游+ 地產(chǎn)”商業(yè)模式是怎樣運(yùn)作的？

 

一、華僑城“旅游+ 地產(chǎn)”商業(yè)模式是怎樣運(yùn)作的？

 

華僑城1985年成立，隸屬于國(guó)資委，因20世紀(jì)80年代初深圳劃分經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)安置歸國(guó)華僑而得名。業(yè)務(wù)包含房地產(chǎn)及酒店開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、旅游及相關(guān)文化產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)、電子配套包裝產(chǎn)品制造等，旗下?lián)碛腥A僑城控股、華僑城(亞洲)控股、康佳集團(tuán)三家上市公司，擁有錦繡中華、民俗文化村、世界之窗、歡樂(lè)谷、波托菲諾、新浦江城、何香凝美術(shù)館、OCT-LOFT創(chuàng)意文化園、華夏藝術(shù)中心、長(zhǎng)江三峽旅游、華僑城大酒店、威尼斯酒店、茵特拉根大酒店、城市客棧等一系列國(guó)內(nèi)著名的企業(yè)和產(chǎn)品品牌。30年來(lái)華僑城以人工造景的主題公園為旅游吸引核心，帶動(dòng)區(qū)域新城開(kāi)發(fā)，截至2014年，整體游客量已超3000萬(wàn)人次。

 

華僑城最早因主題公園而聲名鵲起。1989年，深圳華僑城第一個(gè)主題公園——“錦繡中華”開(kāi)業(yè)，這是中國(guó)第一個(gè)現(xiàn)代意義上的主題公園，也是世界上最大的微縮景區(qū)。1991年被譽(yù)為中國(guó)第一村的“中國(guó)民俗文化村”開(kāi)業(yè)，1994年“世界之窗”正式開(kāi)業(yè)。這三個(gè)精心打造的“高大炫”項(xiàng)目，讓華僑城在文化、旅游資源相對(duì)匱乏的改革開(kāi)放初期取得巨大成功。

 

1998年，華僑城購(gòu)買(mǎi)先進(jìn)的游樂(lè)設(shè)備，建造了國(guó)內(nèi)第一個(gè)參與類(lèi)主題公園——“歡樂(lè)谷”，這是華僑城主題公園經(jīng)營(yíng)上的一個(gè)標(biāo)志性轉(zhuǎn)折。2007年，華僑城把深圳歡樂(lè)谷主題公園以及“旅游+地產(chǎn)”模式推廣到北京、上海的同時(shí)，在深圳東部啟動(dòng)一個(gè)規(guī)模更大的旅游項(xiàng)目，即擁有50%權(quán)益的“東部華僑城”。2012年逐步開(kāi)放的“歡樂(lè)海岸”是深圳華僑城第四代產(chǎn)品，是集文化、生態(tài)、旅游、娛樂(lè)、購(gòu)物、餐飲、酒店、會(huì)所等多元業(yè)態(tài)于一體的主題商業(yè)模式。

 

按照旅游+地產(chǎn)的依托形式來(lái)劃分的話(huà)，華僑城的旅游地產(chǎn)應(yīng)該屬于人造景觀依托型和自然景觀依托型相結(jié)合的方式。

 

關(guān)于前者，華僑城主要通過(guò)一些人造的旅游景觀而開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目，比如，1989年開(kāi)業(yè)的錦繡中華，通過(guò)微縮景觀的表現(xiàn)方式，再現(xiàn)了中國(guó)歷史和文明的80 余處名勝古跡，創(chuàng)造了“一步跨進(jìn)歷史，一日游遍中華”的歷史，是中國(guó)主題公園的先河之作。

 

華僑城旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)方式是對(duì)全新項(xiàng)目的重新規(guī)劃和定位。例如，旅游主題地產(chǎn)的經(jīng)典--波托菲諾，整個(gè)區(qū)域就是根據(jù)意大利Portofino 為藍(lán)本而重新定位規(guī)劃開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，規(guī)劃建筑面積108 萬(wàn)平方米。

 

二、華僑城商業(yè)模式的核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么？

 

華僑城的旅游地產(chǎn)大多數(shù)建在旅游風(fēng)景區(qū)或度假勝地，附近有青山綠水等優(yōu)質(zhì)的自然環(huán)境，能夠吸引到游客來(lái)旅游度假，這樣就給項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)帶來(lái)了先天的人氣優(yōu)勢(shì)。

 

華僑城是中國(guó)首批“ 國(guó)家文化產(chǎn)業(yè)示范基地”，這是國(guó)家所賦予的職責(zé)和使命，華僑城集團(tuán)同時(shí)是國(guó)資委批準(zhǔn)把文化產(chǎn)業(yè)納入主營(yíng)業(yè)務(wù)的唯一一家央企，更顯示出華僑城對(duì)于整個(gè)中國(guó)文化產(chǎn)業(yè)的重要戰(zhàn)略意義。

 

華僑城的成功有一部分無(wú)疑是源于整體規(guī)劃設(shè)計(jì)的成功，這是一個(gè)動(dòng)態(tài)規(guī)劃設(shè)計(jì)的過(guò)程。

 

從成立之初到現(xiàn)在，華僑城前后進(jìn)行了三次總體規(guī)劃的編制，每次的規(guī)劃都是緊跟著時(shí)代的潮流，不斷地進(jìn)行改進(jìn)和完善。在經(jīng)營(yíng)管理方面，華僑城以創(chuàng)新精神為經(jīng)營(yíng)理念，完備的人才培養(yǎng)機(jī)制，不斷引入新技術(shù)，同時(shí)依托現(xiàn)代傳媒的多樣形式來(lái)宣傳和營(yíng)銷(xiāo)，最終構(gòu)建出一個(gè)適合華僑城的經(jīng)營(yíng)管理體系。

 

華僑城的成功離不開(kāi)其成功的資本運(yùn)作，“ 旅游+ 地產(chǎn)”的資本運(yùn)作模式的核心就是通過(guò)高收益的房地產(chǎn)業(yè)為高投入、高投資的旅游業(yè)提供穩(wěn)定的資金保障和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，從而使得旅游帶動(dòng)地產(chǎn)，地產(chǎn)反哺旅游，使得兩種產(chǎn)業(yè)互動(dòng)發(fā)展、相得益彰。

 

三、華僑城將如何繼續(xù)價(jià)值創(chuàng)造？

 

目前，華僑城的戰(zhàn)略規(guī)劃是“旅游+ 地產(chǎn)”的模式，但是如今旅游地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，要想達(dá)到可持續(xù)的發(fā)展和實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造的目標(biāo)，而且面臨著資金緊張、市場(chǎng)加劇的狀況，華僑城正在加快創(chuàng)新的速度，在現(xiàn)有的商業(yè)模式下尋找新的突破點(diǎn)。

 

眾所周知，旅游地產(chǎn)的盈利點(diǎn)無(wú)非集中于五大板塊，旅游經(jīng)營(yíng)、地產(chǎn)銷(xiāo)售、品牌樹(shù)立、資本運(yùn)作、土地升值，其中旅游經(jīng)營(yíng)與地產(chǎn)銷(xiāo)售是核心盈利環(huán)節(jié)。然而近年來(lái)“旅游搭臺(tái)，地產(chǎn)唱戲”模式難以為繼，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始向旅游經(jīng)營(yíng)和資本運(yùn)作傾斜。

 

華僑城是其中第一個(gè)典型代表。早期依靠地價(jià)優(yōu)勢(shì)、以“旅游+地產(chǎn)”為核心迅速崛起，但近年來(lái)隨著土地政策的改變、旅游地產(chǎn)盈利方式多元化以及游客核心訴求的變化，開(kāi)始逐步轉(zhuǎn)向“旅游+地產(chǎn)+文化服務(wù)多線(xiàn)程共贏”的第四代旅游運(yùn)營(yíng)模式，并逐漸由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，從區(qū)域運(yùn)營(yíng)商向復(fù)合式服務(wù)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商角色轉(zhuǎn)型。

 

由于華僑城的核心旅游產(chǎn)品仍舊是歡樂(lè)谷等主題公園，但是主題公園如果數(shù)量過(guò)多或者是過(guò)于密集，都有可能造游客們的審美疲勞。所以，針對(duì)不同地區(qū)的歡樂(lè)谷，應(yīng)該結(jié)合地方的風(fēng)土人情，建設(shè)具有地域特色的歡樂(lè)谷等主題公園，而不是一味的簡(jiǎn)單復(fù)制深圳歡樂(lè)谷。