3月25日，萬科發布2018年年報，各項業績指標穩健增長。2018年，萬科實現營業收入2976.8億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤337.7億元，同比分別增長22.6%和20.4%；實現銷售金額6069.5億元，同比增長14.5%。
2018年是萬科“城鄉建設與生活服務商”戰略的開局之年，面對危與機并存的“白銀時代”，萬科于去年年中提出“收斂聚焦·鞏固提升基本盤”，強調認清、順應大勢，并以“戰略檢討-業務梳理-組織重建-事人匹配”為經營管理主線，推動公司各業務有質量的增長。
萬科董事會主席郁亮表示，2019年，面對高度的不確定性，萬科應該摒棄一切投機、僥幸心理，跳出路徑依賴和牛市思維，圍繞“城鄉建設與生活服務商”的戰略定位，依托事業合伙人機制，堅持“以客戶為中心，以現金流為基礎，合伙奮斗，持續創造更多真實價值，實現有質量發展”的長期經營指導方針，穩住基本盤。
“基本盤”成最重要詞匯
2018年，我國房地產市場的銷售面積、銷售金額、投資、開工等各項指標再創新高，但全國商品房銷售增速再度放緩。
國家統計局數據顯示，2018年全國商品房銷售面積為17.17億平方米，同比增長1.3%，增速比2017年低6.4個百分點，銷售金額15萬億元，同比增長12.2%，增速比2017年低1.5個百分點。
在萬科看來，“白銀時代”我國的城市化過程并沒有結束。無論從數量還是品質上來看，城市對于空間的需求都依然龐大。但伴隨“少子化”“老齡化”的人口形勢以及行業集中度的提升，市場單邊快速上漲、行業整體快速擴張的時代已經結束。為了支持萬科未來的持續增長，轉型勢在必行。但無論從萬科今天的體量來看，還是從以往的行業環境來看，轉型都絕非易事。
“‘基本盤’將是萬科2019年最重要的詞匯。我們要先求得根基的穩固，才能更好地開枝散葉，先在最基本的業務上深化對商業邏輯的理解、練好經營管理的內功，才能為轉型奠定更堅實的基礎。”郁亮表示。
2018年，萬科實現銷售面積4037.7萬平方米，同比增長12.3%；銷售金額6069.5億元，同比增長14.5%。所銷售的產品中，住宅占比84.9%，144平方米以下的中小戶型占比91.4%。
報告期內，萬科實現結算面積2191.4萬平方米，同比增長10.7%；實現結算收入2846.2億元，同比增長22.1%。截至2018年底，萬科已售未結資源上升，合并報表范圍內有3710.2萬平方米已售資源未竣工結算，同比增長25.2%，合同金額合計約5307.1億元，同比增長28.1%。
在高度的不確定性面前，萬科堅持量入為出、審慎投資，確保投資規模與經營承載力相匹配。2018年，萬科獲取新項目227個，總規劃建筑面積4681.4萬平方米，權益規劃建筑面積2490.2萬平方米。按建筑面積計算，其中72.1%位于一二線城市。
截至2018年末，萬科在建項目總建筑面積約9012.7萬平方米，權益建筑面積約5402.1萬平方米；規劃中項目總建筑面積約5936.2萬平方米，權益建筑面積約3579.6萬平方米。此外，萬科還參與了一批舊城改造項目，按當前規劃條件，權益建筑面積合計約347.7萬平方米。
萬科戰略定位升級
2018年，萬科將戰略定位升級為“城鄉建設與生活服務商”。從配套服務商到生活服務商，這意味著萬科不僅要提供硬件，也要提供軟件；不僅要提供空間，也要提供內容。
據了解，在物業服務方面，萬科以住區物業服務為基本盤，保證充足的資源投入。2018年實現營業收入98億元，同比增長33%；在2018年新增簽約飽和收入中，住宅業務占比65%，非住宅業務占比35%。
2018年萬科將租賃住宅業務提升為核心業務，繼續圍繞核心城市加大對租賃住宅的布局，提升已獲取項目的開業效率與經營質量。目前，萬科長租公寓業務覆蓋35個主要城市，累計開業超過六萬間，開業六個月以上項目的平均出租率約92%。截至年報披露日，萬科共完成55億元住房租賃專項公司債券發行，為租賃住宅業務發展提供了資金支持。
在商業開發與運營方面，萬科持續提升既有項目的運營表現。截至2018年底，萬科在商業領域的總管理項目210余個，總建筑面積超過1300萬平方米。印力集團是萬科的商業開發與運營平臺，聚焦存量項目的運營管理，通過改造激發存量項目的活力，并持續優化資產結構，探索資產證券化。2019年2月，印力管理的商業地產基金以深圳龍崗萬科廣場為標的發起并設立資產支持專項計劃（類REITs），發行規模21.16億元，是市場首單無“強增信”并以購物中心為資產支持的權益類REITs產品。
面對房地產行業增速放緩和融資持續收緊的宏觀環境，萬科依舊堅持“以現金流為基礎的持續真實價值創造”理念，強化資金管控。
2018年，萬科實現經營性現金凈流入336.2億元。截至2018年底，萬科持有貨幣資金1884.2億元，遠高于一年內到期的流動負債的總和931.8億元；萬科凈負債率（有息負債減去貨幣資金，除以凈資產）為30.9%，繼續處于行業低位。
