商業(yè)地產(chǎn)方案設(shè)計(jì)是大型商業(yè)地產(chǎn)地產(chǎn)項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的第一個(gè)環(huán)節(jié)，也是項(xiàng)目整

個(gè)設(shè)計(jì)過(guò)程中最根本的環(huán)節(jié)，其成敗直接影響項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展前景。本環(huán)節(jié)主

要是通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析、確定項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)及功能設(shè)定、主

力店位置、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。市場(chǎng)調(diào)查和可行性分析是本階段的基礎(chǔ)工作，確定定

位、業(yè)態(tài)及功能設(shè)定是本階段的設(shè)計(jì)目標(biāo)。本階段主要設(shè)計(jì)內(nèi)容如下。

1立地選項(xiàng)

在進(jìn)行項(xiàng)目立地選項(xiàng)過(guò)程中，需要通過(guò)詳細(xì)而周密的市場(chǎng)調(diào)查對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可

行性分析和綜合定位。可行性分析研究是確定項(xiàng)目進(jìn)行投資決策、融資、制訂項(xiàng)

目初步設(shè)計(jì)、項(xiàng)目立項(xiàng)以及政府規(guī)劃調(diào)控的依據(jù)。這就需要嚴(yán)格規(guī)范項(xiàng)目建議書

及可行性研究報(bào)告的審批制度，確保可行性研究報(bào)告的質(zhì)量和足夠的深度。

大型商業(yè)地產(chǎn)地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究要以質(zhì)量、項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)屬性控制為核心，對(duì)項(xiàng)

目的規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、功能布局、業(yè)態(tài)規(guī)劃、技術(shù)進(jìn)步等方面實(shí)事求是地進(jìn)行科

學(xué)分析。定位是項(xiàng)目入市的第一步，是商業(yè)地產(chǎn)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的第二個(gè)環(huán)節(jié)。項(xiàng)目定

位是在項(xiàng)目市調(diào)及可行性分析的基礎(chǔ)上回答項(xiàng)目“是什么、做什么、如何做”的

問(wèn)題。要對(duì)項(xiàng)目科學(xué)定位，首先要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的分析，分析項(xiàng)目自身及資源

條件，主要方式是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的SWOT分析。①在完成SWOT分析后，從以

下幾個(gè)方面對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位(見(jiàn)圖1-4)。

 

圖1-4項(xiàng)目定位的內(nèi)容

在項(xiàng)目七個(gè)方面的定位中，作為開(kāi)發(fā)商，是很難把握項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體的

定位的。要準(zhǔn)確的進(jìn)行項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體定位，必須由商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人士來(lái)完成。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展，歸根結(jié)底需要消費(fèi)者的消費(fèi)作保障。沒(méi)有消費(fèi)者的消費(fèi)，項(xiàng)

目最終的結(jié)果肯定是失敗的。明確了項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體定位，才能設(shè)置項(xiàng)目的

功能組合。

2商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃

商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃就是對(duì)項(xiàng)目物業(yè)室內(nèi)空間的限定和功能劃分進(jìn)行規(guī)劃，大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)

目由于體量大，其功能不僅僅只是滿足購(gòu)物，同時(shí)必須滿足休閑、觀光、文化、

娛樂(lè)、餐飲等多種功能。其功能和業(yè)態(tài)復(fù)合性強(qiáng)，每種業(yè)態(tài)、每個(gè)功能、每個(gè)消

費(fèi)者對(duì)空間個(gè)性都會(huì)有具體要求。這就需要專業(yè)人士進(jìn)行科學(xué)設(shè)計(jì)，不能按照住

宅項(xiàng)目的設(shè)計(jì)或想當(dāng)然的進(jìn)行空間的限定和功能劃分。

在這個(gè)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中，功能組合及分區(qū)設(shè)計(jì)是最重要的設(shè)計(jì)內(nèi)容。首先，從開(kāi)

① SWOT分析指Strengths Weakness Opportunithreats分析法，稱為態(tài)勢(shì)分析法或優(yōu)劣勢(shì)分析法

始規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)就要充分考慮其商業(yè)地產(chǎn)屬性，確定經(jīng)營(yíng)模式、服務(wù)對(duì)象，再按經(jīng)營(yíng)業(yè)

態(tài)和服務(wù)功能需求進(jìn)行建筑規(guī)劃與設(shè)計(jì)，否則項(xiàng)目建成入市以后改建的費(fèi)用會(huì)大

大增加。在建筑設(shè)計(jì)上要充分注意動(dòng)線設(shè)計(jì)的科學(xué)性，避免由于區(qū)域死角所帶來(lái)

的物業(yè)價(jià)值的貶損。其次，結(jié)合項(xiàng)目特征、定位以及項(xiàng)目所處商圈的具體情況，

把握差異化競(jìng)爭(zhēng)策略，合理控制和規(guī)劃項(xiàng)目各零售業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)面積的比例。

商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃主要包括：業(yè)態(tài)及面積配比規(guī)劃、功能及面積配比規(guī)劃、項(xiàng)目交通

組織、主力店組合及面積規(guī)劃、店鋪，專柜分割規(guī)劃、樓層品類／功能規(guī)劃。