一線城市零售物業(yè)空置率下降 零售新業(yè)態(tài)快速發(fā)展

       近日，戴德梁行發(fā)布2018年第二季度《中國一線城市零售市場速遞》。報告顯示，第二季度一線城市迎來多家優(yōu)質購物中心開業(yè)，除廣州外，北京、上海、深圳均有新增商業(yè)零售物業(yè)供應，包括北京樂成中心Space3、中海環(huán)宇薈、深圳布吉萬象匯、上海長風大悅城等，這也令一線城市優(yōu)質零售物業(yè)存量攀升至2916.4萬平方米。

　　與此同時，在消費升級的大背景下，隨著新零售浪潮的漸入佳境，主打生鮮品類的新零售平臺在中國零售市場上開始了高速拓展的步伐。

　　實體零售回暖令空置率下降

　　戴德梁行報告指出，今年一季度國內社會消費品零售總額為90275億元，同比增長9.8%，居民消費持續(xù)平穩(wěn)較快增長。其中傳統(tǒng)零售業(yè)積極拓展銷售渠道，加速線上線下的融合，繼續(xù)保持回暖態(tài)勢，實體零售業(yè)態(tài)零售額比上年同期增長8.9%，增速較上年同期提高1.7個百分點。

　　在實體零售業(yè)持續(xù)回暖的大背景下，一線城市優(yōu)質零售市場空置率進一步回落。數(shù)據(jù)顯示，今年第二季度北上廣三大城市空置率分別為11%、4.3%和8.7%，環(huán)比分別下降了0.5、0.2和1.0個百分點。深圳市場整體空置率上升0.1個百分點，為5.3%。

　　今年年內，國內四個一線城市預計將迎來超過391.8萬平方米的優(yōu)質零售物業(yè)進入市場，其中有較多分布在城市的新興區(qū)域，推動一線城市優(yōu)質零售物業(yè)版圖進一步擴大。

　　同時，一線城市各大零售物業(yè)繼續(xù)開展業(yè)態(tài)調整及物業(yè)升級以期保持市場競爭力，在以上因素的綜合影響下，各地整體空置水平或將在短期內出現(xiàn)小幅攀升；而一線城市零售市場對各大零售品牌持續(xù)不斷的吸引力使得市場租賃需求繼續(xù)保持旺盛，租金將保持平穩(wěn)。

　　零售新業(yè)態(tài)快速發(fā)展

　　在優(yōu)質零售物業(yè)市場，新興業(yè)態(tài)正在發(fā)展之中。隨著阿里巴巴、騰訊、京東等互聯(lián)網巨頭的入局，生鮮類零售與電商開始深度結合，并迅速推動零售新業(yè)態(tài)的孵化與發(fā)展。以超級物種、盒馬鮮生、7Fresh等為代表的新零售生鮮生活精品超市在中國零售市場上迅速拓展。

　　戴德梁行報告指出，此類新興業(yè)態(tài)主打面向追求品質與體驗、講究效率的現(xiàn)代都市年輕一代消費者，以新興科技為推手，打通線上、線下零售渠道，為顧客提供標準化生鮮產品及其衍生服務，以及其他高品質餐飲及日用品。而一些生鮮新零售運營商還提供了產品精加工、烹飪、24小時配送等圍繞產品本身衍生出的附加服務，并積極營造新零售消費場景、注重提升消費者的購物體驗，極大地增強了顧客黏性。

　　戴德梁行報告認為，隨著零售革命的深入推進，我們可以預見到，生鮮新零售運營商將加快布局與調整，以迎接更加激烈的市場競爭，在實體門店網絡構建、線上線下運營效率、產品及服務的品質和便捷性、新興技術的運用等方面都有更多的提升空間。

　　【區(qū)域觀察】

　　廣州：白云區(qū)零售物業(yè)補齊“短板”

　　今年二季度，廣州優(yōu)質零售市場并沒有新增供應入市，主城區(qū)優(yōu)質商業(yè)存量維持在276.7萬平方米的水平。在新興科技的推動下，各大零售商也紛紛將科技引入運營，這使得廣州零售市場開始邁向智慧零售時代。除了盒馬鮮生、超級物種等新門店外，美妝品牌M.A.C在天河城專柜推出AR試妝應用，消費者可通過AR技術的“鏡子”體驗不同產品的上妝效果。

　　今年年內，廣州零售市場預計有49.1萬平方米的新增供應入市，其中位于白云商圈的新項目占比高達67.8%。白云區(qū)作為人口數(shù)量最多的行政區(qū)，目前優(yōu)質商業(yè)面積僅占主城區(qū)優(yōu)質商業(yè)總面積的9.3%，未來更多的優(yōu)質項目入市將有助于提升整體商圈的商業(yè)氛圍，填補市場空白。

　　戴德梁行報告預計，未來廣州新興商圈在大量新增供應入市的情況下，空置率小幅上升將是大概率事件；而核心商圈由于暫無新增供應，租金水平將獲得穩(wěn)健增長。

　　深圳：中心城區(qū)步入“存量時代”

　　二季度，位于布吉的華潤萬象匯開業(yè)，為深圳市場帶來了12萬平方米的新增供應，全市優(yōu)質購物中心總存量達到362萬平方米。雖然位于非傳統(tǒng)商圈，但由于項目地處人口密度極高、大型商業(yè)項目欠缺的布吉片區(qū)，同時與地鐵站無縫對接等交通利好促使該項目開業(yè)即迎來高漲的人氣、客流不斷。

　　今年二季度，新零售業(yè)態(tài)在深圳市場拓展的步伐進一步加快，繼Coco Park引入超級物種后，盒馬鮮生本季度入駐同樣位于福田中心區(qū)的皇庭廣場，并計劃2018年在深圳開店不少于10家。

　　戴德梁行報告指出，從商圈發(fā)展的情況來看，在非中心城區(qū)新增項目不斷涌現(xiàn)，面臨供應壓力的同時，深圳中心城區(qū)的商業(yè)市場經過多年的發(fā)展逐漸步入存量時代，持續(xù)的調整及改造成為激發(fā)項目活力、提升市場競爭力的必要手段。例如蛇口開業(yè)最早的購物中心花園城中心于近期開啟了物業(yè)改造，以期為客戶呈現(xiàn)更為優(yōu)質的購物環(huán)境和消費體驗。

　　預計在今年下半年，深圳中心城區(qū)將迎來平安金融購物中心、One Avenue卓悅中心、南山萬象城等項目入市，年內新增供應將達到58.7萬平方米。另外，今后入市的項目則大多數(shù)位于外圍區(qū)域，越來越多的優(yōu)質項目將逐步帶動新興商圈的發(fā)展，激烈的競爭也將帶來更多的商業(yè)創(chuàng)新。