成都幸福公社：以玩具思維打造川西小鎮(zhèn)樣板

項目于汶川地震后建設(shè)，位于成都西的大邑縣青霞鎮(zhèn)，打造成為全家休息共享生活平臺、文康旅小鎮(zhèn)，集合農(nóng)業(yè)休閑、運動休閑、教育休閑、旅游休閑、醫(yī)療保障、村社融合、創(chuàng)意設(shè)計于一體的幸福公社鄉(xiāng)居模式價值鏈。項目于2017年被授予成都首個“旅游型社區(qū)”，目前以“設(shè)計點亮鄉(xiāng)村”為發(fā)展戰(zhàn)略，輕資產(chǎn)介入農(nóng)村、農(nóng)產(chǎn)品發(fā)展，為農(nóng)村導入城市創(chuàng)意設(shè)計人才，助力以文創(chuàng)為主導的鄉(xiāng)村旅游發(fā)展道路。

一、項目位于川西旅游線路上，成都1小時交通圈內(nèi)，成為成都遠郊游玩的選擇之一

 

1.1

周邊生態(tài)環(huán)境良好，景觀資源豐富，生態(tài)宜居

幸福公社位于大邑縣的青霞鎮(zhèn)分水村，在成都半小時經(jīng)濟圈范圍內(nèi)，成都市西50公里大邑縣東北邊緣青霞鎮(zhèn)，距離成都大約1小時車程；動車半小時內(nèi)由成都直達大邑縣。同時也是川西旅游線路的必經(jīng)之地，該條旅游環(huán)線上有都江堰、青城前后山、街子古鎮(zhèn)、九龍溝，文錦江溫泉、懷遠古鎮(zhèn)、煙霞湖、地主莊園、西嶺雪山、花水灣溫泉、安仁古鎮(zhèn)等著名旅游景點。

項目被原生態(tài)森林等自然資源環(huán)繞，生態(tài)宜居，周邊環(huán)繞幾十公里的森林淺丘，PM2.5只有25個，負氧離子2萬-4萬個。項目臨近西側(cè)的煙霞湖風景區(qū)僅0.6公里，周邊分布原生山林，環(huán)境條件優(yōu)勢明顯。且在川西旅游環(huán)線上，與都江堰青城山板塊、花水灣西嶺雪山景區(qū)可形成互動。

1.2

四期開發(fā)，一二期發(fā)展經(jīng)歷長期摸索，發(fā)展相對成熟，為后續(xù)產(chǎn)業(yè)定位奠定基礎(chǔ)

 

項目總規(guī)劃面積為347畝，項目分四期開發(fā)。2008年汶川地震，項目后于2009年3月開始建設(shè)聯(lián)建房，項目目前已經(jīng)開發(fā)11年，目前已經(jīng)開發(fā)了前2期，早期提出采用“3+3+3”的開發(fā)模式，即30%產(chǎn)權(quán)銷售，30%分時養(yǎng)老，30%自持。

項目以天然河道為界，一期規(guī)劃用地面積6.98萬㎡（約110畝），規(guī)劃總建筑面積5萬平方米，包括住宅區(qū)域聯(lián)建房及酒店及文化會所院落，住宅104畝，容積率0.55，體量3.8萬㎡，40年產(chǎn)權(quán)，總戶數(shù)為380 戶，建筑密度為27.7％，綠化率達38.65％，戶型是80 -130㎡休閑山水別墅，帶最低6.6m開間、10m進深的院子，每戶贈送一塊菜地，開盤均價約3300元/㎡，購房無產(chǎn)權(quán)；酒店及文化會所院落包含匠人村，占地約6畝，涵蓋文創(chuàng)街區(qū)（鐵匠鋪、手作坊、茶坊、民宿、餐飲食堂、供銷社及戲臺）、農(nóng)業(yè)創(chuàng)客中心（農(nóng)業(yè)品牌孵化園、鄉(xiāng)村再造設(shè)計站、人才培訓、市場轉(zhuǎn)化、黨政活動）。二期為商品房，占地面積5.46萬㎡（約82畝），建筑面積6萬㎡，容積率為1.12，其中疊拼別墅的面積26-86㎡，每戶送獨立院落及30㎡可無償使用10年的有機菜地、農(nóng)具及自行車，售價為1.1-1.2萬元/㎡，截止至9月只剩最后1套；70年產(chǎn)權(quán)公寓的面積為40-50㎡，售價為5967元/㎡，截止至9月約剩下10%；手工商業(yè)街持有。三期規(guī)劃為農(nóng)業(yè)創(chuàng)客基地，占地面積約130畝，打造風情街，被命名為“豬小妖”的主題動漫村落，目的打造成中國第一個農(nóng)業(yè)創(chuàng)客社區(qū)、農(nóng)業(yè)的品牌主題公園和農(nóng)業(yè)的文創(chuàng)產(chǎn)品設(shè)計中心，約600多個集裝箱集中呈現(xiàn)，截止至2020.9月已經(jīng)在排號中。四期將會是農(nóng)村一二三產(chǎn)深度融合的農(nóng)業(yè)迪尼斯樂園模式。

配套主要有農(nóng)耕及親子配套，即約200畝豆豆有機農(nóng)場，由業(yè)主耕作；米豬豬森林幼兒園，眾籌；兒童親自然培訓基地。文化配套有老戲臺廣場、小雅書房；運動配套為14個室內(nèi)羽毛球場地，10個標準網(wǎng)球場，5人制足球場，40公里山地騎行道，小型室內(nèi)健身中心；醫(yī)療配套為規(guī)劃自建的鄉(xiāng)村康養(yǎng)中心。

1.3

項目長期運營思路，以積極、優(yōu)惠政策激勵內(nèi)部的商家，做“活”商業(yè)

 

項目商業(yè)部分的運用模式方面，降低門檻引入，表現(xiàn)為免租金、免物業(yè)費；全精裝，商家永久免費使用；政企聯(lián)合孵化，掛牌農(nóng)業(yè)創(chuàng)客基地、女性創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地申請大邑縣政府創(chuàng)業(yè)扶持政策，個別優(yōu)秀商家或文創(chuàng)項目（非遺）可注資。此外對運營進行管控，利潤30%以上分成，對商業(yè)運營進行核心競爭力管理（餐飲商業(yè)每戶必須有2個特色菜品）。收費形式方面，家庭客棧、幸福食堂、糧倉會議室、公社服務(wù)中心、青年旅社自持使用或經(jīng)營；雨花齋素食公益免費。

 

二、幸福公社依托景區(qū)資源起步，向農(nóng)產(chǎn)品創(chuàng)意設(shè)計、農(nóng)業(yè)孵化轉(zhuǎn)型，成為國內(nèi)鄉(xiāng)村振興的一大樣板

 

2.1

十二年發(fā)展、5次定位轉(zhuǎn)變，目標發(fā)展為文化藝術(shù)的文創(chuàng)社區(qū)和鄉(xiāng)村振興孵化器

 

項目歷經(jīng)了鄉(xiāng)居開發(fā)、鄉(xiāng)村養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)、鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)、鄉(xiāng)村創(chuàng)客等4次不同模式，2017年幸福公社被授予成都首個“旅游型社區(qū)”，作為4A級景區(qū)，每年接待游客大概30萬。目前項目三期定位于“動漫鄉(xiāng)村”，以“豬小妖”為品牌形象，進行農(nóng)業(yè)品牌的孵化，把動漫作為內(nèi)容生產(chǎn)力，進行鄉(xiāng)創(chuàng)品牌、村社融合。項目將打造成“田園住區(qū)+文創(chuàng)商業(yè)街+農(nóng)業(yè)創(chuàng)客基地”，目前幸福公社已經(jīng)形成了由“景區(qū)+住區(qū)”和“旅游+產(chǎn)業(yè)”雙輪驅(qū)動，以及鄉(xiāng)村文旅創(chuàng)業(yè)孵化的全新發(fā)展路徑。

2.2

項目在不同時期抓住發(fā)展機遇，產(chǎn)業(yè)貼合當?shù)貙嵡椋�社區(qū)發(fā)展產(chǎn)生內(nèi)生張力

 

2.2.1天時 – 成都有短期周邊游的獨特習慣，項目立足川西旅游線路，成為吸引客流的一大優(yōu)勢

項目位于川西旅游線路上，具有諸多的旅游景點，坐享優(yōu)越的地理、景觀資源優(yōu)勢。項目周邊的生態(tài)環(huán)境良好，且距離城市市區(qū)約1小時的車程，具備吸引城市養(yǎng)老客群定居的基礎(chǔ)。

成都市周邊旅游資源豐富，且1-2天的短期、周末市郊游成為日常成都人的標配。項目早期以旅游產(chǎn)業(yè)、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)是發(fā)展的手段與借力點，項目主要吸引成都市外溢的休閑康養(yǎng)客群。

2.2.2地利 -聯(lián)建房基礎(chǔ)上開始鄉(xiāng)村康養(yǎng)、文旅地產(chǎn)開發(fā)，長期培育、熟化，打造鄉(xiāng)居模式

項目于2009年開始建設(shè)，建設(shè)時間相對較早。項目自身不斷摸索，從早期的定位為旅游、康養(yǎng)，產(chǎn)業(yè)一直是項目的立命之本，在此過程中，積極探尋產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，打造獨屬于幸福公社的鄉(xiāng)居模式。

相比較于一般的文旅地產(chǎn)項目，本項目的社群活動運營相對良好，比如常規(guī)的活動舉辦，匠人村引進數(shù)十個手工匠人非遺傳人，打造一個基于手藝傳承的手工旅游村落等等，保持項目的熱度，積極迎合鄉(xiāng)村旅游客群需求，有助于提升項目的價值，別墅售價高達1.1-1.2萬元/㎡，高于周邊的售價，土地紅利凸顯。項目具備吸引人流、客流的能力，也使得購房客群的投資獲得保障。

2.2.3人和 - “以設(shè)計點亮鄉(xiāng)村”的發(fā)展戰(zhàn)略，做大幸福公社的平臺效應(yīng)

根據(jù)目前項目內(nèi)部創(chuàng)業(yè)者由70%的成都人、30%的外地人組成。鄉(xiāng)村創(chuàng)客模式下，幸福公社積極引導、鼓勵業(yè)主/社員進行自主創(chuàng)業(yè)，提供創(chuàng)業(yè)方向。幸福公社與商鋪進行綁定，為創(chuàng)業(yè)者提供物質(zhì)保障。以手工蠟燭體驗店為例，公司提供工資及免費食宿，公司、幸福公社社員/創(chuàng)業(yè)者進行分成，公司7成，個人3成。

以文創(chuàng)為主導的鄉(xiāng)村旅游道路，創(chuàng)造性地提出“以設(shè)計點亮鄉(xiāng)村”的發(fā)展戰(zhàn)略，打造鄉(xiāng)村文創(chuàng)旅游模式。設(shè)計師可以入股的模式參與農(nóng)產(chǎn)品的品牌設(shè)計，農(nóng)民也可以以入股或分紅，在品牌交易中獲取收益。

 

三、項目匯集城市設(shè)計力量導入鄉(xiāng)村，打造“社區(qū)即景區(qū)，景區(qū)即孵化器”的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新模式

我們可以看到幸福公社中存在約30%的可銷售物業(yè)，通過銷售產(chǎn)生現(xiàn)金流，為社區(qū)的后續(xù)發(fā)展與運營提供穩(wěn)定的資金，以一系列的活動運營、賽事運營等帶來的人流量，用游樂化的思維做產(chǎn)品化的開發(fā)，維持社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。

幸福公社只有依靠長期運營，依靠情懷根植鄉(xiāng)村，用產(chǎn)業(yè)鏈衍生替代傳統(tǒng)房地產(chǎn)“一桿子買賣”的短期盈利模式，將項目做“活”，打造成為集田園農(nóng)業(yè)、養(yǎng)老度假、文創(chuàng)設(shè)計、農(nóng)副產(chǎn)品孵化器為一體的文創(chuàng)旅游小鎮(zhèn)及鄉(xiāng)村綜合體。項目運營主要表現(xiàn)在4大方面。

 

3.1

社區(qū)成為景區(qū)，功能互融，鄰里互融、村社融合

 

幸福公社積極鼓勵購房者在項目內(nèi)部創(chuàng)業(yè)，購房者實現(xiàn)了身份的轉(zhuǎn)變，社區(qū)安居樂業(yè)，與景區(qū)的聯(lián)系更加緊密。住宅區(qū)實現(xiàn)居住、創(chuàng)業(yè)、商業(yè)運營等功能，推動景區(qū)邁向活力、人文的旅游型社區(qū)。

關(guān)注社區(qū)文化，構(gòu)建友善互助的社區(qū)。通過鄰里之間的交流、分享，社區(qū)公約、壩壩宴等形式創(chuàng)造溫暖的鄰里關(guān)系，構(gòu)建“烏托邦”式的社交關(guān)系。

 

3.2

持續(xù)不間斷的活動運營，打造成為旅游型社區(qū)

 

社區(qū)成為景區(qū)，目前已經(jīng)舉辦一系列豐富的活動，通過木馬大賽、幸福創(chuàng)意集市、音樂節(jié)、戲劇節(jié)、串珠大賽、手繪地圖大賽、彩珠大賽、農(nóng)產(chǎn)品包裝設(shè)計大賽等，實現(xiàn)流量導入。

3.3

鄉(xiāng)村發(fā)展，人才是根本，幸福公社聚集創(chuàng)意人才，引進城市設(shè)計人才入駐

 

把城市的設(shè)計師引到農(nóng)村，“以設(shè)計點亮鄉(xiāng)村”的發(fā)展戰(zhàn)略，創(chuàng)造農(nóng)產(chǎn)品的品牌價值、農(nóng)業(yè)品牌資產(chǎn)，構(gòu)建鄉(xiāng)村美學空間，打造以農(nóng)產(chǎn)品品牌孵化為核心的文創(chuàng)聯(lián)盟，形成集品牌、包裝、景觀、空間、建筑、規(guī)劃等覆蓋全系的設(shè)計師聚集平臺。緊抓大二大三的學生、二本三本類天生帶“農(nóng)”高校的設(shè)計類專業(yè)、海峽對岸臺灣的設(shè)計師群體等幾類設(shè)計人才力量，力圖解決鄉(xiāng)村空心化問題。

將城市設(shè)計師的先進理念切實落實到鄉(xiāng)村發(fā)展中，把設(shè)計和農(nóng)業(yè)以及農(nóng)業(yè)相關(guān)深加工工業(yè)相結(jié)合，從粗放式的、以農(nóng)藥化肥為主導的量產(chǎn)生產(chǎn)變?yōu)橐云放茷橹鲗У木哂幸欢ㄆ焚|(zhì)需求的精準產(chǎn)業(yè)。社區(qū)創(chuàng)客模式的建立，有助于幫助業(yè)主實現(xiàn)身份轉(zhuǎn)變，社員選擇可以實施的創(chuàng)業(yè)內(nèi)容，增加收入。而幸福公社則幫助把社員明星IP化、形成全國連鎖，每一個社區(qū)創(chuàng)業(yè)可跟隨“幸福公社”走向全國市場。

 

3.4

幸福公社力圖打造品牌農(nóng)業(yè)孵化區(qū)，創(chuàng)建大邑縣天府農(nóng)業(yè)品牌創(chuàng)意孵化園

 

幸福公社每年要孵化100多個農(nóng)業(yè)品牌、20多個創(chuàng)意團隊，通過農(nóng)產(chǎn)品包裝設(shè)計，以品牌去提升農(nóng)產(chǎn)品價值，使其更具視覺化、動漫化、場景化、娛樂化的效果。

通過“幸福公社”平臺力量，填補農(nóng)民在農(nóng)產(chǎn)品品牌打造的痛點，農(nóng)民可以被授權(quán)，可以入股或者分紅，形成多種形式的品牌交易。

幸福公社已經(jīng)舉辦了2次農(nóng)業(yè)品牌的設(shè)計大賽，吸引了全國80多家設(shè)計公司來參加。在此基礎(chǔ)上，積極去吸收設(shè)計師資源，給與設(shè)計師10%的股份，參與到把農(nóng)業(yè)品牌變成了農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的工作中。

目前幸福公社內(nèi)部有四川省鄉(xiāng)村旅游創(chuàng)客示范基地、成都市科技創(chuàng)業(yè)苗圃、成都農(nóng)業(yè)創(chuàng)客中心，成都農(nóng)業(yè)創(chuàng)客中心是全國首個農(nóng)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)平臺，開創(chuàng)“設(shè)計+產(chǎn)業(yè)+農(nóng)業(yè)”全新模式，從包裝藝術(shù)設(shè)計的角度出發(fā)，將農(nóng)產(chǎn)品變成高端伴手禮，全面提升農(nóng)產(chǎn)品的附加屬性和品牌知名度。

 

四、川西建筑風格符合當?shù)孛袼罪L情，開放式院落有利于社區(qū)成員的交流與融合

不同于傳統(tǒng)住宅項目，幸福公社自建設(shè)之初，在項目的建筑上傾注了大量的設(shè)計，提升社區(qū)審美標準，力圖把社區(qū)做成了藝術(shù)景區(qū)。社區(qū)圍墻按照景區(qū)標準和藝術(shù)思維來打造。墻面如用明代傳統(tǒng)中式的水缸、65根明代排水溝、舊磚和施工單位留下來的廢渣、清代磨盤、紅沙石材料等來制作。每家每戶的墻獨一無二，秦磚漢瓦修筑的院墻，造就了千墻千面的獨特中式社區(qū)風貌，圍墻承擔了社區(qū)景觀的功能。

建筑風格沿用四川本土的建筑風格，以川西院落為主，別墅項目每戶贈送獨立的院子，院子小而別致，建筑與相對獨立的院子相輔相成。項目毛坯，業(yè)主可根據(jù)自己的愛好來裝修院，我們可以發(fā)現(xiàn)每戶的墻面和院門都各不相同，從建筑的細節(jié)處隱秘地體現(xiàn)出來。

五、項目在鄉(xiāng)村振興的宏觀環(huán)境下獲得成功，對時勢及產(chǎn)業(yè)把握、人才輸送表現(xiàn)突出

 

5.1

城市遠郊文旅地產(chǎn)單純依靠房地產(chǎn)開發(fā)難以存活，就地文化挖掘、產(chǎn)業(yè)價值鏈延伸

 

本項目存在一大發(fā)展優(yōu)勢，即在天府，具備優(yōu)良的農(nóng)業(yè)發(fā)展基因，且能夠獲得政府的政策扶持。本項目在發(fā)展過程中積極迎合政府及國家鄉(xiāng)村振興發(fā)展需求，立足鄉(xiāng)村，結(jié)合當前鄉(xiāng)村農(nóng)業(yè)發(fā)展中存在的痛點，以輕資產(chǎn)、低成本介入，不涉足一產(chǎn)的生產(chǎn)，而是通過三產(chǎn)放大一產(chǎn)的價值。把握產(chǎn)業(yè)價值鏈中較高的環(huán)節(jié)創(chuàng)意環(huán)節(jié)，在農(nóng)創(chuàng)品牌孵化發(fā)力，做農(nóng)產(chǎn)品創(chuàng)意設(shè)計大賽，通過設(shè)計，為鄉(xiāng)村導入優(yōu)秀的城市設(shè)計人才，為農(nóng)產(chǎn)品賦能。

5.2

文旅地產(chǎn)項目的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)發(fā)展應(yīng)因地制宜，把握政府端需求做出相應(yīng)調(diào)整

 

項目內(nèi)部聚集了成都市大中小機關(guān)創(chuàng)業(yè)的創(chuàng)客基地、農(nóng)產(chǎn)品的農(nóng)創(chuàng)基地，整合了大量的文創(chuàng)機構(gòu)和設(shè)計單位，為農(nóng)業(yè)做賦能。四川省政府、成都市政府對幸福公社特別重視，也給與了大量的支持。由于幸福公社的成功示范作用，政府把周邊的兩個村子召集起來一起運營，共2700畝地，現(xiàn)在幸福公社地產(chǎn)占地600畝，還有茶山上的農(nóng)地400畝。

5.3

人才是發(fā)展的根基與關(guān)鍵， 創(chuàng)意設(shè)計人才與幸福公社的合作形式，利益綁定

 

國內(nèi)的農(nóng)村空心化與老齡化問題一直存在。幸福社區(qū)通過引入城市的人才或者引導農(nóng)村人口回流，提供相對良好的就業(yè)環(huán)境，在社區(qū)內(nèi)即可實現(xiàn)安居、創(chuàng)業(yè)、增收，有利于留住人才，為鄉(xiāng)村發(fā)展助力。同時通過幸福公社的平臺效應(yīng)，幫助業(yè)主/社員實現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品暢銷，有效解決了后端產(chǎn)品流通的難題。