近期，隨著國內的疫情進入平穩期，許多企業陸續復工，產業地產和園區企業也已經看到了全面恢復經營活動的“曙光”。但是，本次疫情對于實體經濟和產業地產的影響還遠未結束！
疫情之后，產業地產和園區行業將出現哪些深遠變化？結合近年來的多個實操案例，總結出五大趨勢和應對策略：
趨勢一：主導產業升級
本次疫情將加速中國經濟和園區的主導產業升級進程。那些受惠于本次疫情、未來會加速發展的產業包括：醫療醫藥健康及相關產業（例如，檢測試劑、疫苗、防護用品、醫藥、醫療設備、康復機構、康復用品、保健品等）、智能制造產業、新零售、在線教育、網絡直播等產業。
同時，國家近年來大力扶持的戰略新興產業（例如，新一代信息技術、節能環保、新能源、新材料、文化創意等）也將持續發展。而受本次疫情沖擊較大的低附加值、勞動力密集型的傳統生產制造業、低端服務業的發展頹勢不可避免。
面對實體經濟的“此消彼長”，疫情之后，許多產業地產項目、園區原來的主導產業可能“一蹶不振”，必將導致“空置率”和招商難度大幅增加，轉型升級的壓力“陡然增大”，必須要盡快啟動主導產業的升級。
對策：產業地產和園區企業應該密切關注本次疫情后產業迭代的新趨勢、國家和項目所在區域大力發展相關戰略新興產業、許多戰略新興企業的產業布局和產業轉移需求的歷史機遇，充分挖掘本項目獨特的資源稟賦，精準把握或對接目標產業布局、轉移的趨勢，順勢而為，吸引符合園區產業升級方向的“龍頭企業”，進而圍繞“龍頭企業”打造產業鏈條，最終實現主導產業的升級。
趨勢二：盈利模式升級
目前，國內大部分產業地產和園區企業的主營業務收入仍然來自于房地產開發，收入結構相對單一，即所謂的“園區1.0模式”，盈利模式比較初級，抗風險能力弱，可持續發展能力不強。
雖然房地產開發仍然是產業地產項目和園區平衡現金流的主要收入來源之一。但是，園區可供開發的土地資源終究有限，而且房地產行業也已經不再像過去那樣“高歌猛進”，一旦房地產開發和銷售出現劇烈波動，或者園區土地開發完畢，將面臨著主營業務收入大幅下滑的“窘境”，如果不能找到新的業務增長點，不能及時進行盈利模式的升級，公司將面臨“生死存亡”的危機。
本次疫情中，房地產銷售就出現了“驟然停擺”的問題，售樓處關閉，線下推廣活動全部停止，絕大部分線上銷售也是“叫好不叫座”，現金流出現較大壓力。而自持物業較多的產業園區在疫情中的表現反而更為穩定，一方面是園區物業管理等服務在疫情中發揮了明顯價值，得到了社會更高的關注，另一方面是“長租約”的持有物業的現金流更有保障、抗風險能力更強。
對策：從美國等發達國家經驗來看，房地產行業發展到成熟期，都將進入圍繞“存量物業”為主的持有經營、服務為主的模式。這就要求產業地產和園區企業在疫情后，盡快啟動盈利模式的梳理與升級，規劃從“園區1.0模式”升級為“園區3.0模式”的路徑與步驟，即從過去主要依靠房地產開發收入逐步轉向“房地產開發+物業持有+產業服務+產業投資”協同發展的盈利模式。
這樣，一方面能夠豐富業務組合與收入來源，確保企業的可持續發展，另一方面也可以打造相對差異化的競爭力，提高對目標企業入駐園區的吸引力和服務滿意度。
趨勢三：產融互動、資本突破
本次疫情對中小型企業的沖擊更大，核心原因就在于中小企業的資金實力不足、缺乏外部融資、抗風險能力弱。對于產業地產和園區企業也是一樣，如果沒有多元化的融資渠道，則很容易出現“資金鏈斷裂”的風險。
對于產業地產和園區企業來說，資本市場對未來行業格局的影響將越來越大。許多頭部企業近幾年利用資本市場獲得了長足的發展，例如，上海臨港、中電光谷等。地產行業的上市公司也在積極“搶灘”產業園區業務。未來，產業地產領域的競爭格局將迅速變化，行業“集中度”必將快速提升，沒有資本“加持”的產業地產企業和園區企業，發展空間將越來越小。因此，必須要及早謀劃布局資本市場。
可喜的是，隨著科創板、“注冊制”等資本市場創新舉措的陸續推出，以及2019年國發11號文件《國務院關于推進國家級經濟技術開發區創新提升打造改革開放新高地的意見》，國資開發區上市的通道已經開啟。另外，類似錦和商業這樣“輕資產”園區運營企業的IPO過會，表明產業地產和園區行業將獲得更多資本市場的“青睞”。
本次疫情結束后，我們建議：有條件的產業地產和園區頭部企業應該加快啟動資本上市規劃事宜。
首先是在“十四五”規劃中著力強化資本戰略，盡快確定符合上市條件、題材相對“性感”的實體作為上市主體；其次是進行財務和管理規范，并適度進行內部資產的重組，將優質資產“注入”，做實業務體量；再次，聘請專業的中介服務機構開始啟動上市事宜。
對于部分實力雄厚的產業地產和園區企業，也可以考慮通過“借殼上市”的方式，更快速的實現資本市場突破，最終形成“產業和資本相生互動、協調發展”的良性局面，在未來的行業競爭中處于優勢地位，也能夠增強抵御“黑天鵝”事件的抗風險能力。
對于那些已經擁有上市平臺的產業地產和園區頭部企業，也應該考慮加大“外延式”發展的力度，通過“兼并、收購”優質項目和園區的方式，加速擴張業務規模，實現收入、利潤、市值的更快增長。
趨勢四：新興業務加速發展
在本次疫情中，物業管理、園區產業服務等發揮了明顯作用，也得到了資本和實業界的更多關注，例如，華潤置地近日宣布要將物業管理板塊分拆上市，表明，服務型業務未來的價值將快速提升，甚至可能超過房地產開發實體業務的價值。
作為產業地產和園區企業，服務類業務本就是旗下的一塊“標配”業務，具有先天的優勢，而且，隨著公司盈利模式的升級需要，資本市場對服務類業務的“青睞”，必須要大力投入，進行前瞻性的布局，加快促進服務類新興業務的發展。
產業地產和園區通常有兩大類與主業相關的新興業務——產業服務、產業投資。其中，產業服務主要包括產業研究、產業招商、載體租賃、物業管理、IT服務、人才服務、政策對接服務、產業“孵化和加速”服務、配套商業服務（餐飲、購物、酒店）等。而產業投資業務主要包括直接股權投資、產業基金等業務。兩大塊業務都是符合未來現代服務業特征的高價值業務，也是中長期的主要收入來源。
我們通過對多個產業地產項目和園區的研究發現，由于地產開發主導的“慣性思維”，以及缺乏系統的業務規劃和專業團隊，產業服務等新興業務過去是作為房地產開發的“配套”業務，高層的關注度、資源投入均有明顯不足，如果仍然按照原有模式發展，則新興業務很難成長起來，不足以支撐產業地產項目和園區的可持續發展。
產業地產和園區要想把戰略新興業務做好，必須要做好以下方面：
首先是提升戰略新興業務的“地位”，在“十四五”規劃中，要將兩大戰略新興業務放到一級業務單元的位置，同時提升收入占比目標，明確在“十四五”末期新興業務在收入和利潤貢獻中的占比，建議不低于30%；其次，配置與業務地位和收入占比相匹配的戰略資源（包括資金、人才、高層領導的關注度等），甚至予以“資源傾斜”，確保發展；再次，通過抽調和配置精英人才、組織模式創新（例如，引入“平臺化”模式等）、自主發展與外部合作并重等方式，迅速發育新興業務能力，最終才可能促進兩大新興業務的發展。
趨勢五：組織和管理模式創新
疫情之后，產業地產和園區頭部企業將得到更多發展機會，行業“集中度”也將快速提升。隨著項目數量的進一步擴張，目前多數企業采用的相對“集權化”的管控模式、“年薪制”為主的激勵機制等已經不能滿足要求，必須要對組織模式、管理模式進行創新，才可能滿足業務發展的需要。
產業地產和園區的頭部企業在“十四五”規劃期應該構建更為精細化的集團化、多項目管理系統，明確總部與各項目公司的管控模式、權責利分布，兼顧“風險與效率”。同時，還可以考慮引入“平臺化、生態化”組織模式，例如，將產業服務打造為若干個“專業化子公司”，例如，將配套商業獨立為商業服務公司，將人力資源服務獨立為人力資源公司等，更利于專業化發展、激發經營團隊的積極性、做大業務規模。最后，還需要加速推動管理機制的優化，例如，引入中長期激勵機制、強化后備人才隊伍的培養等。
對于國資背景的產業地產和園區企業來講，還存在一些傳統國企的“通病”，例如，“政府行政化管理”模式，上級部門直接“插手”產業園區的經營管理工作，導致“政企不分”、缺乏科學的公司治理和決策機制。同時，也存在怕擔責任、決策緩慢、內部關系復雜，“因人設崗”、 “員工能進不能出，能上不能下”、“干多干少一個樣”等問題。
我們建議采取如下策略進行突破：首先，將項目開發運營主體真正轉型為“市場化運作”的法人企業，設計規范的法人治理結構；其次，通過“混合所有制改革”，引入社會股東和員工持股，從股權和治理結構上實現“根源性突破”，真正形成科學高效的決策機制，樹立員工的“主人翁”意識；再次，引入“職業經理人”機制，社會化選聘核心經營管理團隊，按照市場化模式進行管理。
總的來說，本次疫情將加速產業地產和園區行業的“行業洗牌”、轉型升級進程，必須要高度關注以上五大發展趨勢，并采取卓有成效的應對策略，才可能確保中長期的可持續發展。
文章來源： 和創瑞智園區咨詢
