武漢最大爛尾樓“浴火重生”

武漢最大爛尾樓“浴火重生”
有的“爛尾樓”是真的無法再重生，還有的“爛尾樓”卻能重新活過。對于昔日武漢最大的“爛尾樓”——新時代商務中心來說，算是“浴火重生”，成為今日建筑節能的典范。下面就一起來看看它的前世和今生的故事吧。
1.1 項目工程概況
新時代商務中心項目位于武昌區武珞路與中南路交匯處,是未來武昌區武漢公司總部區的核心;交通極為便利,多條公交線路行經門前。該項目周邊商業配套及市政設施完善,為更多大型機構進駐創造了優越的條件,有酒店、銀行、商業區、各類大型超市、書店及各種餐飲設施,是湖北省的政治文化中心。該項目建筑面積140000m2,占地面積13000 m2,包括主樓、裙房、地下停車場、附樓;其中主樓地上45層,地下3層,總高度208m,武昌第一高樓。新時代商務中心項目定位為高檔寫字樓,擁有武漢市最高的寫字樓配置,立志為具有全國視野與國際視野的公司打造最好的商務平臺。
1.2 項目演變過程
1994年,中煤武漢設計研究院報經批準,興建煤炭科技設計大廈,由中建三局承建。后因國家部委機構調整,給予該項目的投資因而取消,在建成27層框架后,因資金問題停工,成為武漢地區極具影響力的爛尾樓之一。2004年4月,中建三局房地產公司積極響應武漢市政府大力整治爛尾樓號召,與煤炭設計院合作,共同投資十億元開發該樓,大樓于2004年4月復工,2007年7月,項目交付使用。1.3 項目swot分析及投資收益分析在項目啟動初期,項目業主委托知名地產及金融咨詢公司專門對本項目做了較為精確的SWOT分析和財務分析,開發過程中采取對策以規避財務風險,提高項目盈利水平。項目投資收益分析結果見表1和表2。
表1 項目swot分析表
項目優勢(Strength)：A、市中心的地理區位;
B、交通方便;
C、完善的周邊配套措施。
項目劣勢(Weakness)：周邊噪音較大。
項目機會(Opportunity)：A、周邊地塊的規劃為商業圈;
B、規劃地鐵經過附近。
項目威脅(Treat)： A、項目在市民心目中爛尾樓印象根深蒂固;
B、周邊有類似項目。
 
表2 項目投資收益分析表
(一)銷售收入36100萬元
(二)成本17619.96萬元
(三)稅前利潤(扣除營業稅)16471.08萬元
(四)所得稅5435.46萬元
(五)凈利潤11035.63萬元
(六)項目總投資17619.96萬元 
（七）投資利潤率62.63%
 
  通過項目分析可以看出本項目擁有良好的區位優勢,本項目具有合理的利潤空間,較低的風險度。1.4 項目營銷與策劃在初步理清了解決前期合同的思路后,項目業主馬上轉入營銷策劃工作。在進行詳細的市場調查和分析后,結合項目實際情況,經公司領導批準在營銷策劃方面擬定了以下政策:
1)功能定位 主樓:由原來一般辦公樓改為高檔寫字樓,5～20樓作為集團物業出租經營,暫不考慮出售,為集團提供穩定的物業收入;21～30樓對外銷售,以整層銷售為主兼顧零散需求;30～35樓作為原業主辦公用房;35樓以上留作中建三局辦公使用。
裙樓:作為中、西餐廳及休閑中心。
 
2)市場定位 寫字樓目標客戶群包括:武漢地區新崛起的大型民營企業、省內外政府機構轉制的大集團、中外合資公司和外資公司、港澳地區外資銀行后勤服務中心、金融投資公司等。
裙樓目標客戶包括:銀行、證券、移動通訊以及中西餐廳等。
 
3)銷售推廣計劃 根據項目的現狀以及工程推進的計劃,分階段進行策劃和宣傳推廣系列活動,同時確定與之對應的銷售量和銷售價格,并圍繞各階
段的宣傳重點進行銷售,以求產生協同效益。并盡可能采用定向銷售方式。充分利用自身的網絡媒體,如公司地產資訊網、公司網等。并通過集團物業公司向小企業派送宣傳單。
 
4)銷售渠道 針對項目和集團公司的特點,項目業主選擇了代理方式,由代理公司制定銷售底價。而其它中介公司均可參與,方式是通過介紹自己的客戶提取相應的傭金。
 
5)提供產品 根據客戶需要,提供以下3種銷售價格不同的選擇。
選擇1:純毛坯,只是提供土建結構。
選擇2:辦公區部分毛坯,核心筒部分包括電梯間、走廊、洗手間等帶裝修。
選擇3:全部裝修。
2 新時代商務中心工程概況運作模式
2.1 重新定位、價值重構
中建三局認為該項目在規劃設計已不能作大改動的情況下,經過縝密的市場調查和分析,結合項目實際情況,重新制定了項目的功能定位。盡管主樓前期工程投入了大量資金,中建三局舍棄了用作其他的功能,因為項目原規劃設計為辦公樓,即使是勉強改建,如改為酒店,房型平面布置及其附屬配套設施均不合理,導致酒店檔次不高,回收期較長。同時,考慮到主樓均為寫字樓,體量較大,若同時推出市場,其承接力有限,故保留。從而達到項目短期和長期的收益最大化。
2.2 妥善處理前期相關的合同和違章建筑
規避風險為避免在后續開發中碰到前期糾紛,在處理前期合同的過程中,中建三局注意協調和保障自身、原開發商、前期各合同簽定者三方利益。中建三局在收購協議中明確,將原開發商在建設過程中,簽署的一系列包括施工、供貨、借款等合同分為尚未履行、部分履行、完全履行3類,分別處理。
尚未履行的合同,由原開發商負責與該合同當事人解除合同、因解除合同產生的經濟和法律等后果由原開發商自行處理。
部分履行的合同,由原開發商負責與該合同當事人劃分和確認合同履行與尚未履行產生的法律和經濟責任,并負責清償合同項目下全部應付款項。如項目建設需要繼續使用未履行合同部分的材料、設備的,中建三局同意,在同等條件下可優先采用。由中建三局與該合同當事人另行簽定合同。
完全履行的合同,由原開發商與該合同當事人終止合同關系。若尚未付清應付款項或資料未交結清楚的,由原開發商自行償還該部分合同的款項同時負責追索相關資料。
2.3 通過工程改造,賦予項目新價值
對于不符合現行規范標準或因功能改變而不符和要求的分項工程,根據實際情況果斷地做“減法”。一方面,根據市場分析,主樓的功能重新定位為高檔寫字樓,果斷地放棄了原來作為一般辦公用房功能的工程投入;另一方面,又在設計上盡量保留已經安裝的部分的,去滿足寫字樓間隔要求,力圖盡量減低轉換成本。即使是否定,也不是盲目地全盤否定。
對于能夠通過工程整改增加項目附加值的分項工程大膽做“加法”。以項目北面為例,通過在3樓架設連廊與新建的紐賓凱酒店連為一個整體,顯得大氣,又彌補了該項目沒有酒店功能的不足。在南面增加了園林、水景等設施,營造一個有一定規模的廣場,大大提高了項目的檔次。另外增加了智能化工程,采用國際上最先進的5A智能化管理體系,這些措施一方面較大地提高了項目的品質和檔次;另一方面也為日后用戶的高效辦公和大廈的物業管理提供了良好的平臺。
2.4 利用品牌,重塑形象
在房地產咄咄逼人的競爭態勢下,中建三局充分發揮企業品牌優勢,做好企業品牌這篇文章,通過企業品牌來擴大市場影響力,著手開發和建設該項目。而重啟爛尾樓的首要任務是徹底擺脫爛尾樓的形象,考慮到過去關于爛尾樓的報道對本項目的影響,中建三局經過周密分析,決定采取以下策略:
1)在大樓命名方面,通過多方征集,以“新時代商務中心”重新來命名,突出“新”和“商務”的內涵,以改變過去爛尾樓的印象;
2)在現場包裝方面,采用整體玻璃外墻,并在主樓主要側面嵌上“中建三局”4個霓虹字,凸顯中建三局的品牌。同時,設置外墻射燈,采用8000m余LED點陣式視頻燈帶,通過特殊計算機軟件控制,可在樓體外部顯示出不同的圖案與文字。通過“亮化工程”大樓”變身”為一個100m高的巨型“顯示器”,成為江南地區首座完成樓體動態亮化的高層樓宇。上述手段,其主要目的并不是直接進行推廣,而是給廣大市民和相關客戶一個強烈的信息:該項目已經被中建三局救活了,而且將其重新推出市場,讓公眾扭轉原來爛尾樓的印象,通過中建三局的優良品牌去樹立項目精品形象。
3 總結及展望
爛尾樓項目的重啟是短期投資,項目可以在較短的時間內完成,市場風險易于控制。而在拯救“煤炭大廈”的實際案例中,中建三局憑借其充裕的資金和良好的信譽,經過準確的市場研究和策劃,通過工程改建增加項目自身的價值,取得了市場巨大的成功。
目前我國在房地產過熱階段留下的爛尾樓仍為數不少,這就需要我們“前車之鑒”了，有效地科學分析定位，合理準確的再定位，相信爛尾樓也能“浴火重生”。