如何去實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)管理

如何去實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)管理
 1、資產(chǎn)管理，貫穿始終。商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理要重視前期拿地后的資產(chǎn)規(guī)劃，資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)必須全程參與，并做好資產(chǎn)管理目標(biāo)的設(shè)定，而非由顧問公司與開發(fā)商私自決定，最終資產(chǎn)管理目標(biāo)如何落地實(shí)現(xiàn)?專業(yè)的資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)要依靠多年專業(yè)工作實(shí)踐，提前設(shè)定好科學(xué)的資產(chǎn)管理階段性目標(biāo)與落地方案。
2、科學(xué)選址，棄地段論。韓寒熱門電影《后會(huì)無期》有句名言，小朋友愛分對(duì)錯(cuò)，大人只看利弊。同樣的，從資產(chǎn)管理的指標(biāo)來看，投資回報(bào)率是個(gè)相對(duì)數(shù)據(jù)。換句話說，沒有地段好壞之分，只有投資回報(bào)的高低之分。
3、定位精準(zhǔn)，資產(chǎn)組合。大量的商業(yè)地產(chǎn)成敗案例實(shí)踐告訴我們，定位不容出錯(cuò)，如自持集中性商業(yè)與其它泛商業(yè)物業(yè)如酒店、公寓、寫字樓、商業(yè)街的面積占比與物業(yè)組合形式、內(nèi)部交通組織等的關(guān)系，一旦資產(chǎn)組合出現(xiàn)比較大的失誤，1+1大于3無法實(shí)現(xiàn)，優(yōu)良資產(chǎn)變?yōu)椴涣假Y產(chǎn)，資產(chǎn)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)遙遙無期。這是資產(chǎn)管理的核心精髓，也是評(píng)估與考核“資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)”能力與績效的重中之重。
4、控制投資，鎖定造價(jià)。專業(yè)團(tuán)隊(duì)為了達(dá)到最佳的資產(chǎn)管理目標(biāo)，會(huì)嫻熟的駕奴與管控好各個(gè)環(huán)節(jié)。產(chǎn)品是否高大上都不重要，重要的是在這樣的投資配置下，后續(xù)的定位以及租金、售價(jià)回報(bào)是否能與之成正比。
5、特色引領(lǐng)，考慮成本。商業(yè)地產(chǎn)是高速變化的潮流行業(yè)，現(xiàn)業(yè)內(nèi)大力提倡體驗(yàn)式業(yè)態(tài)、創(chuàng)新業(yè)態(tài)，誠然，基于同質(zhì)化的加劇，沒有創(chuàng)新的商業(yè)未來基本無法生存，而過度創(chuàng)新的項(xiàng)目又會(huì)將項(xiàng)目送入墳?zāi)埂Ｄ媚蠛脛?chuàng)新的度，一個(gè)重要的衡量標(biāo)尺就是為創(chuàng)新所付出的投資回報(bào)成果，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)是判斷市場(chǎng)創(chuàng)新進(jìn)化方向?qū)﹀e(cuò)的最好標(biāo)桿。
6、精選業(yè)態(tài)，挑選黑馬。業(yè)態(tài)規(guī)劃和品牌選擇是商業(yè)地產(chǎn)最為重要的問題。好的資產(chǎn)管理者，能夠洞察業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢(shì)，巧妙的將未來快速成長的業(yè)態(tài)以較低的租賃成本引入，從而讓整個(gè)商業(yè)分享品類引爆的紅利，這點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)投資的邏輯沒有兩樣。如果只選擇當(dāng)下最熱的業(yè)態(tài)或品牌，付出的代價(jià)也越高，財(cái)務(wù)回報(bào)肯定不理想，選擇成長中的業(yè)態(tài)才是王道。
7、運(yùn)營管控，提升坪效。EBITDA-U提高的另一核心在于增加購物中心的營運(yùn)收入，控制營運(yùn)成本。很多開發(fā)商不切實(shí)際地配置了豪華的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，或照搬華潤萬象城、萬達(dá)等運(yùn)營體系，卻罔顧項(xiàng)目實(shí)際，或脫離項(xiàng)目資產(chǎn)管理成本; 還有的資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)通過投入巨額的各種措施做旺場(chǎng)活動(dòng)，提振人流，達(dá)到提高租金回報(bào)，或適時(shí)翻新改造來確保物業(yè)保值與增值，。考核經(jīng)營管理績效的指標(biāo)也是這種投入和租金、銷售增長的關(guān)系。診斷、優(yōu)化、創(chuàng)新、提升是商業(yè)資產(chǎn)后期運(yùn)營過程中的更為重要的因素。
總而言之，資產(chǎn)管理體系比較復(fù)雜，資產(chǎn)管理如人一般也有生命周期，如錯(cuò)過了塑造性強(qiáng)的少年的成長期，那么到了成熟期階段，資產(chǎn)的價(jià)值是無法實(shí)現(xiàn)的。商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理包括資產(chǎn)策劃、資產(chǎn)目標(biāo)設(shè)定、資產(chǎn)培育、資產(chǎn)管理、資產(chǎn)退出等，現(xiàn)資產(chǎn)管理對(duì)于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營現(xiàn)還處于起步階段，三言二語的確難以說清楚。有過學(xué)車經(jīng)歷的朋友，專業(yè)的教練一般會(huì)講一個(gè)重要的經(jīng)驗(yàn)，開車最重要的是要提早預(yù)判路況，遇到突發(fā)狀況才能提前快速作出反應(yīng)，以免陷入危險(xiǎn)的境地。商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理也是理。如果將商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比作一個(gè)精密的儀器，老練的操盤手一定知道這個(gè)復(fù)雜的巨型機(jī)械的關(guān)鍵控制點(diǎn)在哪里。一言以蔽之，提前預(yù)判、輔之以周密的調(diào)整方案與不折不扣的實(shí)施，然后，再評(píng)估與持續(xù)優(yōu)化、持續(xù)穩(wěn)步提升，才是資產(chǎn)管理的關(guān)鍵。