商業(yè)地產(chǎn)策劃方案通常包含哪些內(nèi)容

雖然中國商業(yè)地產(chǎn)起步很晚，但其發(fā)展速度非常之快，具備了在3至5年內(nèi)完成歐美國家40余年所走過歷程的可能性。一方面，歐美等發(fā)達(dá)國家的商業(yè)中心及相關(guān)的城市規(guī)劃政策已為我們提供了大量成功經(jīng)驗(yàn)與失敗教訓(xùn)，我們可以充分利用大型國際會(huì)議等交流活動(dòng)走出去，學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)并了解國際業(yè)界最新動(dòng)態(tài)。但是，另一方面，因?yàn)樯虡I(yè)設(shè)施的成功是基于本地市場需求的支持，借助國際商業(yè)經(jīng)驗(yàn)及技能而開展的本地化商業(yè)策劃、規(guī)劃才是成功的關(guān)鍵。即使國際知名主力店的引進(jìn)也必須滿足合理商業(yè)規(guī)劃的要求，才能為整體商業(yè)設(shè)施帶來長期穩(wěn)定的增值效益。所以，專業(yè)化、本土化才是長久發(fā)展之道。
商業(yè)地產(chǎn)策劃的核心內(nèi)容包括商業(yè)用地的價(jià)值判別與發(fā)展定位、商業(yè)地產(chǎn)融資策劃、商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈構(gòu)造和策劃、商業(yè)地產(chǎn)建筑策劃等。
商業(yè)地產(chǎn)策劃一般需要注意7個(gè)細(xì)節(jié)，以確保地產(chǎn)策劃的價(jià)值：
　　（1）商業(yè)地產(chǎn)策劃服務(wù)對象以人為本：在策劃人行道寬度的時(shí)候應(yīng)當(dāng)減小人行道寬度，以彎曲的路到為主，彎曲而窄的人行道不但功能實(shí)用方便，并且給行人以審美的高端視覺感受。
　　（2）雕塑物打破傳統(tǒng)觀念，應(yīng)當(dāng)與時(shí)俱進(jìn)：所謂商業(yè)地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)突破傳統(tǒng)雕塑物的觀念，打造時(shí)尚且與時(shí)俱進(jìn)觀念的結(jié)合，像廣場之類的商業(yè)地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)以當(dāng)下時(shí)代所被介紹且流行的事物來進(jìn)行雕塑裝扮，以達(dá)到消費(fèi)者和顧客內(nèi)心的新鮮感。
　　（3）商業(yè)地產(chǎn)中若包含水池，人工水池盡量要策劃的淺：因?yàn)榈叵滤�資源是珍貴的，政府也是不允許開采的。而在沒有中水的情況下，使用自來水肯定不是長久之計(jì)。不能夠?yàn)榱嗣赖捏w現(xiàn)而濫用寶貴的資源，否則消費(fèi)者會(huì)有頗為浪費(fèi)的感覺。
　　（4）中央廣場的建設(shè)應(yīng)當(dāng)減少空曠程度，增加樓間的庭院綠地：當(dāng)消費(fèi)者和顧客在商場走累時(shí)，需要一個(gè)落腳休息的地方和環(huán)境，太過空曠的廣場會(huì)使得顧客感受寂寞，庭院綠地的建設(shè)使得消費(fèi)者有一種家庭后花園的感受，讓人能夠足夠放松。
　　（5）商業(yè)地產(chǎn)瓷磚建設(shè)色彩不應(yīng)該太單一，尤其是建設(shè)外墻：外墻磚可用電腦進(jìn)行不同顏色和圖案的組合拼圖，然后要求施工單位照圖施工即可。同樣的花費(fèi)，而效果可能大相徑庭。人們對于單一的顏色會(huì)有一種視覺疲勞的感覺，不同的顏色會(huì)使得審美有緩沖作用。
　　（6）商業(yè)建筑內(nèi)的樓梯樣式應(yīng)當(dāng)遵循便捷的理念：電梯能增加物業(yè)的檔次，提高售價(jià)，減小樓梯面積。如果不設(shè)電梯，單樓梯間的裝飾費(fèi)用可能抵得上一部電梯的費(fèi)用。并且電梯的速度和安全是首要考慮的，誰都不想干等電梯很久。
　　（7）商業(yè)地產(chǎn)建筑安全性問題，建筑內(nèi)安全通道應(yīng)當(dāng)做的寬敞：像內(nèi)部樓梯以及安全逃離通道都應(yīng)當(dāng)做的寬敞，在沒有意外的情況下能夠給客戶一種安全的感覺，更能夠讓顧客感受到即使發(fā)生了意外，也能夠安全撤離的心里預(yù)示。
　　對于商業(yè)地產(chǎn)策劃的7個(gè)細(xì)節(jié)，以上已經(jīng)闡述的淋漓盡致了，所以細(xì)節(jié)的把握往往很大程度上決定了成功的指數(shù)。商業(yè)地產(chǎn)策劃注重細(xì)節(jié)，不僅僅是自身專業(yè)以及技術(shù)的體現(xiàn)，從另一個(gè)程度上說也是為客戶細(xì)心考慮的表現(xiàn)。
第一部分 XX項(xiàng)目摘要


　　公司簡單描述、公司的宗旨和目標(biāo)、公司目前股權(quán)結(jié)構(gòu)、已投入的資金及用途、公司目前主要產(chǎn)品或服務(wù)介紹、XX市場概況和營銷策略、主要業(yè)務(wù)部門及業(yè)績簡介、核心經(jīng)營團(tuán)隊(duì)、公司優(yōu)勢說明、目前公司為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的增資需求：原因、數(shù)量、方式、用途、償還、融資方案（資金籌措及投資方式及退出方案）、財(cái)務(wù)分析


　　第二部分 XX項(xiàng)目綜述

　　第一章公司介紹一、公司的宗旨二、公司簡介資料三、各部門職能和經(jīng)營目標(biāo)四、公司管理

　　第二章XX技術(shù)與產(chǎn)品一、技術(shù)描述及技術(shù)持有二、產(chǎn)品狀況三、XX產(chǎn)品生產(chǎn)

　　第三章XX市場分析

　　一、XX市場規(guī)模、市場結(jié)構(gòu)與劃分二、XX目標(biāo)市場的設(shè)定三、XX產(chǎn)品消費(fèi)群體、消費(fèi)方式、消費(fèi)習(xí)慣及影響市場的主要因素分析四、目前公司產(chǎn)品市場狀況，產(chǎn)品所處市場發(fā)展階段（空白/新開發(fā)/高成長/成熟/飽和） 產(chǎn)品排名及品牌狀況五、XX市場趨勢預(yù)測和市場機(jī)會(huì)六、XX行業(yè)政策

　　第四章XX競爭分析

　　一、有無行業(yè)壟斷二、從市場細(xì)分看競爭者市場份額三、主要競爭對手情況：公司實(shí)力、產(chǎn)品情況四、潛在競爭對手情況和市場變化分析五、公司產(chǎn)品競爭優(yōu)勢

　　第五章XX市場營銷

　　一、概述營銷計(jì)劃二、銷售政策的制定三、銷售渠道、方式、行銷環(huán)節(jié)和售后服務(wù)四、主要業(yè)務(wù)關(guān)系狀況五、銷售隊(duì)伍情況及銷售福利分配政策六、促銷和市場滲透七、產(chǎn)品價(jià)格方案八、銷售資料統(tǒng)計(jì)和銷售紀(jì)錄方式，銷售周期的計(jì)算。九、市場開發(fā)規(guī)劃，銷售目標(biāo)

　　第六章XX投資說明

　　一、資金需求說明（用量/期限）二、資金使用計(jì)劃及進(jìn)度三、投資形式（貸款/利率/利率支付條件/轉(zhuǎn)股-普通股、優(yōu)先股、任股權(quán)/對應(yīng)價(jià)格等）四、資本結(jié)構(gòu)五、回報(bào)/償還計(jì)劃六、資本原負(fù)債結(jié)構(gòu)說明七、投資抵押八、投資擔(dān)保九、吸納投資后股權(quán)結(jié)構(gòu)十、股權(quán)成本十一、投資者介入公司管理之程度說明十二、報(bào)告十三、雜費(fèi)支付

　　第七章XX項(xiàng)目投資報(bào)酬與退出

　　一、股票上市二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓三、股權(quán)回購四、股利

　　第八章XX項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

　　一、資源風(fēng)險(xiǎn)二、市場不確定性風(fēng)險(xiǎn)三、研發(fā)風(fēng)險(xiǎn)四、生產(chǎn)不確定性風(fēng)險(xiǎn)五、成本控制風(fēng)險(xiǎn)六、競爭風(fēng)險(xiǎn)七、政策風(fēng)險(xiǎn)八、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)九、管理風(fēng)險(xiǎn)十、破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)

　　第九章公司管理

　　一、公司組織結(jié)構(gòu)二、管理制度及勞動(dòng)合同三、人事計(jì)劃四、薪資、福利方案五、股權(quán)分配和認(rèn)股計(jì)劃

　　第十章XX項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析

　　一、財(cái)務(wù)分析說明二、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)測

　　一般商業(yè)計(jì)劃書編制時(shí)間

　　一份完整的商業(yè)計(jì)劃書編制，專業(yè)投資顧問公司需要10-15個(gè)工作日。