高庫存三四線城市暫停宅地供應(yīng)

房地產(chǎn)市場分類調(diào)控政策再加碼。1月12日，國土部召開全國國土資源工作會(huì)議，明確將進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，其中重要一條細(xì)則，就是研究對去庫存壓力大的三四線城市減少以至?xí)和Ｗ≌玫毓?yīng)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，國土等部門再三重申對高庫存城市土地供應(yīng)的限制，釋放了明確的去庫存決心，政策落地后上述地區(qū)房地產(chǎn)市場有望逐漸回歸健康理性，但考慮到我國樓市整體的二元分化局面，希望借此實(shí)現(xiàn)一二線熱門城市購房需求的分流恐難成真。

重申暫停宅地供應(yīng)顯決心

國土部在本次表態(tài)中明確，要堅(jiān)決落實(shí)中央關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的重大決策，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性土地制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。建立分類調(diào)控制度。區(qū)分保障性住房和商品房，對保障性住房用地實(shí)行應(yīng)保盡保，對商品房根據(jù)供需形勢因城因地施策，建立住宅用地供應(yīng)分類管理制度。對房價(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例；對去庫存壓力大的三四線城市要減少以至?xí)和Ｗ≌玫毓?yīng)。

據(jù)了解，去年5月國土部調(diào)控和監(jiān)測司苗強(qiáng)也曾公開表示，未來一線和部分二線城市房地產(chǎn)用地將有所增加，對房地產(chǎn)庫存明顯的三四線城市，減少甚至停止住房用地供應(yīng)。對此，中原地產(chǎn)市場部研究總監(jiān)張大偉告訴北京商報(bào)記者，本次國土部重申這一做法，可以明顯看出我國去除三四線城市庫存的決心。

張大偉坦言，近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展，部分房企紛紛從一線城市來到三四線城市開辟市場，但由于開發(fā)商沒有正確估計(jì)三四線城市真正的住房需求，導(dǎo)致了房地產(chǎn)庫存積壓，“對于部分三四線城市來說，房地產(chǎn)帶來的財(cái)政收入可能會(huì)占比超過30%，如果房地產(chǎn)市場庫存積壓過多的情況不能盡快得到改善，對部分三四線城市的發(fā)展也可能帶來一定影響”。張大偉表示。因而有專家建議稱，在目前出臺(tái)的原則性文件的基礎(chǔ)上，未來我國還可以提出具體的任務(wù)和時(shí)間點(diǎn)，把要求細(xì)化、落實(shí)到三四線城市中，這樣才能切實(shí)改善高庫存的情況。

數(shù)輪調(diào)控仍不盡如人意

實(shí)際上，為破解房地產(chǎn)庫存痼疾，此前中央和地方已頻“下狠手”，各地都把放寬信貸、活用公積金杠桿、降低稅費(fèi)、加快棚戶區(qū)改造和貨幣化補(bǔ)貼作為去庫存的發(fā)力點(diǎn)。此外，全國還有近半省份先后出臺(tái)了“一城一策”的去庫存差別化政策。盡管如此，一系列調(diào)控的效果卻并不盡如人意。

據(jù)了解，全國商品房待售面積在去年2月達(dá)到73931萬平方米的年度峰值，比2015年年末增加2077萬平方米，其中住宅庫存“貢獻(xiàn)”超過2/3。而國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，截至去年11月末，全國商品房待售面積69095萬平方米，環(huán)比已經(jīng)連續(xù)9個(gè)月下降，庫存累計(jì)減少2758萬平方米。雖然這被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是頗為可觀的成績，但若詳細(xì)對比數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，2758萬平方米的去化量，只占了69095萬已有庫存的4%，去庫存形勢依舊嚴(yán)峻。

令人擔(dān)憂的是，由于市場反應(yīng)與政策初衷之間出現(xiàn)了背離，本就是庫存“重災(zāi)區(qū)”的三四線城市因?yàn)橥恋毓?yīng)過剩等原因，去庫存壓力更是有增無減，部分城市甚至出現(xiàn)了庫存不降反升的情況。有分析認(rèn)為，三四線城市一方面存在供應(yīng)過剩、房屋和土地存量過高的現(xiàn)狀，另一方面又受產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱等影響，出現(xiàn)人口增長慢甚至負(fù)增長，導(dǎo)致樓市供大于求，而大城市的虹吸效應(yīng)加劇，又吸引了不少三四線城市及小城鎮(zhèn)人口離家，致使去庫存壓力進(jìn)一步加劇。

三四線樓市有望回歸健康

“此前高庫存城市長期面臨房地產(chǎn)市場的惡性循環(huán)，即土地供應(yīng)越多、地價(jià)越低、購買量也越低迷，”亞豪機(jī)構(gòu)市場研究部總監(jiān)郭毅向北京商報(bào)記者分析，這一難題只能依靠重典整治，國土部此次釋放的重要信號(hào)，勢必對上述城市正在銷售的地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生影響，使得樓盤稀缺性逐漸體現(xiàn)，或帶動(dòng)價(jià)格出現(xiàn)緩慢上升，從而改變整個(gè)區(qū)域的價(jià)格預(yù)期。

在郭毅看來，限制乃至停止土地供應(yīng)，長期來看，還有利于重新恢復(fù)三四線城市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，不過這一政策落地后何時(shí)能真正起效，還得看各個(gè)城市現(xiàn)有的庫存規(guī)模，尤其是已供地但尚未形成商品房供應(yīng)的規(guī)模，“此外，政策執(zhí)行應(yīng)由地方政府來動(dòng)態(tài)把控，切記中央層面的一刀切”。

而張大偉則認(rèn)為，如果三四線城市切實(shí)落實(shí)暫停住宅用地供應(yīng)的政策，預(yù)計(jì)只需要一年左右的時(shí)間，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場就能恢復(fù)供需正常的狀態(tài)，房價(jià)也會(huì)隨之有所提升。“不過這種‘臨時(shí)性’手段本質(zhì)上是減少三四線城市的土地供應(yīng)，這些城市的實(shí)際住房需求和配套設(shè)施往往都不會(huì)改變，因此房價(jià)繼續(xù)攀升至高點(diǎn)的可能性不大，如果希望借此為一線城市分流，還有待時(shí)日。”郭毅也坦言，目前一線城市各類資源相對集中，短期內(nèi)住房需求不會(huì)下降，而三四線城市面臨的嚴(yán)重人口外流情形也導(dǎo)致了本區(qū)域住房需求低迷，二者之間的商品房市場并不存在緊密的聯(lián)系，因而需求分流較難實(shí)現(xiàn)。