國家統計局13日發布數據顯示，繼10月份之后，11月份全國商品住宅銷售面積和銷售金額增速再度雙雙回落。重點城市房地產市場成交呈集體降溫之勢。
2016年，在多地房價出現非理性上漲之際，熱點城市開啟調控，從3月份開始到11月底，9個月內“三調”樓市。嚴控之下樓市透出一些新走勢。與此同時，中共中央政治局9日召開會議，分析研究2017年經濟工作。會議提出，明年要加快研究建立符合國情、適應市場規律的房地產平穩健康發展長效機制。
房地產開發三大指標同步放緩
據國家統計局發布數據顯示，今年1至11月，全國房地產開發投資93387億元，同比名義增長6.5%，增速比1至10月回落0.1個百分點。這是房地產投資增速連續四個月上漲后首現下滑。除此之外，前11個月，房地產開發企業到位資金、房屋新開工面積增速均有所回落，房地產開發三大指標同步放緩。
方正證券首席經濟學家任澤平表示，地產銷售回落、資金收緊開始傳導至地產投資，11月地產投資當月增速5.7%，較10月大幅下挫7.7個百分點。申萬宏源報告稱，投資下滑主要緣于新開工面積大幅下滑，顯示開發商情緒比較謹慎。對此，房地產開發景氣指數也有所反映，11月國房景氣指數為94.04，較10月回落0.06。
多方數據顯示，10至11月房地產市場漲幅開始收窄，從11月單月看，市場沖高回落趨勢明顯。中原地產數據顯示，11月單月商品房銷售面積1.549億平方米，同比上漲7.9%，銷售金額同比上漲13.2%，而10月新建商品房成交面積與銷售金額同比漲幅則分別高達26.4%和40.1%。
同時，房企資金收緊明顯。國家統計局數據顯示，1至11月，房地產開發企業到位資金129484億元，同比增長15.0%，增速比1至10月回落0.5個百分點。其中，國內貸款19199億元，增長3.1%；利用外資132億元，下降49.0%；定金及預收款37246億元，增長30.5%，低于前10個月增速32.2%，個人按揭貸款21970億元，增長49.3%，也低于此前的51.5%。
受此影響，多項典型指標均現回落。具體來看，1至11月，房地產開發企業房屋施工面積745122萬平方米，同比增長2.9%，增速比1至10月回落0.4個百分點。房屋新開工面積151303萬平方米，增長7.6%，增速回落0.5個百分點。房屋竣工面積77037萬平方米，增長6.4%，增速回落0.2個百分點。
庫存方面，11月末，商品房待售面積69095萬平方米，比10月末減少427萬平方米。其中，住宅待售面積減少582萬平方米，辦公樓待售面積增加57萬平方米，商業營業用房待售面積增加32萬平方米。
值得一提的是，盡管市場開始降溫，但今年商品房銷售額和銷售面積均已刷新歷史紀錄。數據顯示，1至11月，商品房銷售面積135829萬平方米，同比增長24.3%，增速比1至10月回落2.5個百分點。商品房銷售額102503億元，增長37.5%，增速回落3.7個百分點。中原地產首席分析師張大偉表示，這是房地產年銷售額歷史首次突破10萬億元大關，銷售面積也刷新了2013年全年13億平方米的紀錄。
CRIC研究中心研究員楊科偉表示，高銷售使房企資金較為充裕。由于資金無壓，房企投資意愿減弱。目前行業整體處于調整周期，在政策偏緊、大力整頓市場交易規范的背景下，房企開發投資意愿不高是不爭的事實。
去虛火 樓市調控政策加碼
據悉，2016年，“恐慌式搶房”在多個城市蔓延，全國樓市成交量價齊升。國家統計局數據顯示，1－11月份，全國商品住宅銷售面積同比增幅近25％，銷售金額增長接近40％。
伴隨著樓市虛火上升，調控也逐漸加碼。從3月份開始到11月底，樓市調控歷經三輪調控。首先，上海和深圳等一線城市，以及南京、蘇州、廈門等城市提高購房門檻和貸款門檻。國慶前后，全國20多個城市密集出臺調控措施，通過限購、限價、限貸、整頓規范房地產市場秩序等進行調控；11月以來，杭州、武漢和深圳等10多個城市在此前基礎上進一步收緊了樓市政策，進一步提高購房資格或貸款門檻。
密集的調控政策逐漸扭轉了房地產市場預期。11月全國重點城市樓市成交環比下跌超過20％，多地都明顯出現了前期虛高價格的二手房房源大幅降價的現象。
業內人士分析認為，在因城施策的政策框架下，大中小城市房地產市場將繼續明顯分化。穆迪副總裁曾啟賢預計，2017年熱點城市雖然需求暫時受抑，但住房供應短缺的局面難以在短期內扭轉，因此房價繼續上漲的壓力仍然存在。但隨著成交回落，未來整體房價漲幅將逐步收窄。
熱點地區樓市調控仍在繼續收緊。12月12日，珠海市住房公積金管理委員會發布《關于調整住房公積金貸款首付款比例有關事項的通知》，宣布從即日起，該市公積金貸款最低首付比例不得低于30%，較此前的20%有所提升。河北省懷來縣日前發布的《關于進一步規范房地產市場秩序的通知》規定，自2016年11月30日起，非本縣戶籍居民限購一套住房，即非本縣戶籍居民尚未擁有本縣住房，可在本縣購買一套住房（含新建商品住房和二手住房），且購房首付款比例不低于30%；非本縣戶籍居民已在本縣擁有一套及以上住房的，暫不得在本縣購買住房，開啟首個縣級限購政策。
房地產市場不會現斷崖式下滑
業內認為，盡管樓市政策持續收緊，房地產市場明顯降溫，但不會出現斷崖式下滑。張大偉認為，樓市拐點已至，但市場整體將保持平穩態勢。“未來長效機制建立，意味著房地產市場發展不再只靠一時的應急調控政策，而是靠住房、土地供應、房地產稅收等制度的確立，引導市場穩預期。”他說。
任澤平也指出，近期工程機械銷量持續高增，預示后期的基建和地產投資不會過度回落。
新城控股高級副總裁歐陽捷表示，“在分化加劇中去庫存”依然是2017年樓市“主旋律”。2017年樓市調控的首要任務仍是去庫存，三四線城市由于庫存壓力高企，市場表現依然疲軟，預期未來較長時間內政府都將維持寬松政策。目前庫存壓力較大、房價仍下跌的城市，在去庫存政策刺激下成交量或有望提升。
