環(huán)京樓市遭遇北京限購：半年瘋漲100%勢頭急停

國慶假期前，在賣掉了位于河北燕郊的一套住宅后，劉波就一直在為是否賣掉第二套房產(chǎn)猶豫，北京突如其來的調(diào)控讓他下定了決心，10月11日，他低價(jià)出售了燕郊的第二套房產(chǎn)，補(bǔ)足了他在北京新購別墅的首付款。

張俊是另一位最近賣掉燕郊房子的人，從8月起，張俊就開始拋售環(huán)京的房產(chǎn)。作為燕郊本地一家代理銷售公司的中層，他在環(huán)京地區(qū)擁有7套房產(chǎn)，他在持續(xù)近兩年的環(huán)京樓市熱潮中嗅到危機(jī)，“已經(jīng)出手4套了，現(xiàn)在在燕郊和香河還有3套”。

無論是置換需要的劉波，還是純粹投資的張俊，他們出售房產(chǎn)時，環(huán)京樓市已經(jīng)進(jìn)入階段性高點(diǎn)。9月，燕郊一些項(xiàng)目售價(jià)超越3萬元，大廠房價(jià)也向2.8萬元挺進(jìn)，香河、固安等也普遍進(jìn)入2萬元時代。

進(jìn)入10月份，無論一手房市場報(bào)價(jià)，還是二手房市場掛牌價(jià)，均未有太大幅度的波動，但實(shí)際成交的量價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)明顯變化，“成交量可以說陷入谷底，成交的也都是低價(jià)房。”張俊說。一直關(guān)注燕郊樓市的劉波發(fā)現(xiàn)，最近燕郊鏈家二手房供應(yīng)量顯著增加，“每天都新增近百套。”短短幾天時間，鏈家掛牌房源總量已經(jīng)越過萬套，這意味著10月份有上千套房源進(jìn)入二手房市場。在燕郊二手房市場，鏈家市場份額是四分之一左右。

張俊認(rèn)為，即便沒有北京調(diào)控政策，環(huán)京房價(jià)繼續(xù)上漲的可能也不大，“去年半年漲了50%，今年半年漲了100%，盤整是早晚的事。”

投資客信心動搖

大學(xué)畢業(yè)后，劉波一直在北京工作，今年從一家文史研究機(jī)構(gòu)辭職創(chuàng)業(yè)，運(yùn)營了一個在燕郊樓市頗有影響力的微信公眾號。

今年7月，他看中了位于北京平谷的一套別墅，并在9月賣掉了燕郊第一套房產(chǎn)作為首付款。

劉波在燕郊共有3套房產(chǎn)。國慶節(jié)前，他一直在猶豫要不要賣掉第二套房子，不賣，別墅的月供壓力大，賣了，擔(dān)心房價(jià)還會漲。

但北京調(diào)控政策出臺，首套房首付由原來的30%提高至普通住宅35%和非普通住宅40%；二套房普通住宅首付提高至50%，非普通住宅首付提高至70%，而且實(shí)行“認(rèn)房認(rèn)貸”。

這使他的別墅首付增加了10%，再加上“認(rèn)房認(rèn)貸”政策，他不再糾結(jié)了。國慶長假一結(jié)束，劉波開始賣房子，他需要在20天內(nèi)拿到50萬現(xiàn)金，“總價(jià)比市場價(jià)優(yōu)惠近40萬”。一位燕郊本地的購房者與劉波簽訂了交易合同。

出售兩套燕郊的房產(chǎn)，讓劉波以400萬的首付，實(shí)現(xiàn)了北京的別墅夢。在他為群主的一個房產(chǎn)投資微信群中，雖然很多人對未來依然保持樂觀，但一部分人的信心已經(jīng)動搖，一些投資客開始計(jì)劃出售房產(chǎn)。

鏈家的房源數(shù)據(jù)也間接呼應(yīng)了這一動向，截至10月12日，燕郊鏈家掛牌在售的二手房房源達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的10151套，10月之前，這一數(shù)字剛剛突破9000套大關(guān)。這意味著10月份以來，鏈家新增了上千套二手房源。

與劉波把燕郊的房產(chǎn)置換到北京不同，張俊是一個典型的投資客，他在環(huán)北京地區(qū)同時負(fù)責(zé)多個項(xiàng)目的分銷工作，從業(yè)背景為他做房產(chǎn)投資提供了極大便利。“先是把河北永清的1套賣了，接下來又把天津武清的2套也出手了，房本都還沒下來。”另外，他把在燕郊一個品質(zhì)相對較差的房產(chǎn)也賣出了。當(dāng)問到4套房賺了多少錢時，他趕忙擺擺手，“不值得一提。”

在張俊看來，從2015年5月持續(xù)至今的環(huán)京樓市熱潮，一方面與京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略有關(guān)，包括北京產(chǎn)業(yè)疏解政策、交通改善，使得環(huán)京樓市成為北京樓市外溢剛需和投資者首選；另一方面也與整體經(jīng)濟(jì)形勢有關(guān)，“手里有錢的，除了買房干啥也不太好。”

北京調(diào)控政策出來后，張俊為自己提前賣掉武清和永清的房產(chǎn)而得意，“如果有影響，最先被打回原形的肯定的是這些環(huán)京外圍地區(qū)，北三縣尤其是燕郊因?yàn)榈乩韮?yōu)勢，可能不會那么慘。”

最近他打算把香河的房子也賣掉，“香河是6000多（元）買的，現(xiàn)在價(jià)格在18000元左右。”他覺得，價(jià)格上漲周期已經(jīng)到了一個頂峰，繼續(xù)上漲的幅度不會太大；另外，北京的調(diào)控新政也讓他后怕，“如果北京房價(jià)跌了，環(huán)京地區(qū)會更慘淡”。

在整個燕郊購房者群體中，來自北京及全國的投資客占到7成左右，環(huán)北京其他縣市比例更高，“投資就是為了賺錢，一旦感覺價(jià)格高點(diǎn)來臨，肯定會套現(xiàn)，我覺得近期二手房源增加是個風(fēng)向。”張俊表示。

成交低迷

目前，燕郊仍舊沒有一手房在售項(xiàng)目，中興和園二期、首爾甜城三期等項(xiàng)目計(jì)劃在第四季度開盤。

香河地區(qū)在售的一手房項(xiàng)目也較少，大廠地區(qū)有孔雀城等幾個項(xiàng)目在售，但開發(fā)商報(bào)價(jià)普遍在2萬元到2.7萬元。

由于三河市房管局網(wǎng)站已經(jīng)無法打開，記者暫未獲取到燕郊近期一手房相關(guān)成交數(shù)據(jù)。從從9月初至今，燕郊一直未有新項(xiàng)目銷售。

官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月，大廠新建商品住宅成交512套，日均成交量為17套。10月11日、12日兩天共成交了8套；香河9月累計(jì)成交了6051套，日均成交量均在200套以上，10月10日當(dāng)天成交量為65套。兩地日均成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于9月。

張俊所在公司參與大廠、香河和燕郊多個項(xiàng)目的分銷，根據(jù)他觀察，10月以來，環(huán)京樓市成交量大約減少了近3/4，“原來轉(zhuǎn)化率基本在20%左右，比如說今天來了100個人看房，最后有20個人能成交，現(xiàn)在成交5個就不錯了。”

二手房也面臨著同樣情況。

燕郊興達(dá)二手房一名中介介紹，進(jìn)入10月，少量成交主要集中在折價(jià)二手房中，“比如一套房子業(yè)主報(bào)價(jià)3萬元，9月時，業(yè)主稍微優(yōu)惠點(diǎn)就成交了，現(xiàn)在基本沒可能，除非比市場價(jià)低兩三千元吧，但也不一定會成交。”

他發(fā)現(xiàn)，10月與之前有一個明顯的區(qū)別，原來由于價(jià)格持續(xù)上漲，業(yè)主出售意愿不強(qiáng)，優(yōu)質(zhì)房源少，“很多業(yè)主從1萬元的時候就掛上了，就是不賣。”現(xiàn)在，業(yè)主出售意愿強(qiáng)烈了，但購房者觀望情緒濃了。

10月11日，燕郊鏈家二手房一名中介告訴記者，9月燕郊鏈家每天平均成交量在15套左右，“10月份到現(xiàn)在成交量還不如9月一天的成交量，賣房的越來越多，每天看房的人也不少，但真正成交的很少。”

鏈家二手房成交統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是，7月份為411套，8月份為252套，9月份為424套，截至10月12日，10月份還沒有任何成交記錄。

房價(jià)開始松動

今年4月，廊坊市政府出臺的“廊九條”中有一個重要規(guī)定，商品房銷售實(shí)施備案價(jià)制度，項(xiàng)目銷售價(jià)格不得高于備案價(jià)的10%，這一政策初衷是為了控制本地房價(jià)快速上漲。但也造成官方數(shù)據(jù)和市場數(shù)據(jù)的巨大差異。

實(shí)際上，開發(fā)商往往通過加價(jià)或綁定車庫等方式規(guī)避影響。

由于相對權(quán)威的官方數(shù)據(jù)和市場實(shí)際成交數(shù)據(jù)巨大差異，一手房領(lǐng)域難以準(zhǔn)確判斷價(jià)格波動情況。大廠房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，9月份平均全縣成交均價(jià)價(jià)為每平方米9648元，10月11日當(dāng)天平均成交均價(jià)為9030元。

整體而言，在一手房領(lǐng)域，目前環(huán)北京地區(qū)價(jià)格并沒有出現(xiàn)較大的波動，但開發(fā)商的報(bào)價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)松動跡象，中興和園二期開盤銷售均價(jià)由原來的27000元調(diào)整至25000元。

二手房價(jià)格變化明顯一些。以燕郊為例，鏈家成交數(shù)據(jù)顯示，9月首爾甜城、潮白家園、灣仔城等成交均價(jià)普遍在每平方米30000元左右。但不同機(jī)構(gòu)的中介均表示，首爾甜城已經(jīng)有業(yè)主把售價(jià)降至26000元出手。

張俊認(rèn)為，現(xiàn)在說房價(jià)松動還為時尚早，因?yàn)槌山坏亩际菢I(yè)主著急出售的折價(jià)房，只能說正常價(jià)格成交少了。如果成交一直低迷，不排除有一些投資客會主動降價(jià)出售，一旦信貸方面再出臺嚴(yán)格的政策，投資客集中拋售房產(chǎn)，不排除引發(fā)價(jià)格大幅度下跌。