在多個(gè)二線城市領(lǐng)漲國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的5個(gè)月后，收緊調(diào)控的“靴子”終于落地。11日，南京和蘇州出臺(tái)了新一輪樓市調(diào)控政策。此前，部分二線城市也呈現(xiàn)出了調(diào)控收緊的態(tài)勢(shì)。業(yè)內(nèi)人士表示，若土地市場(chǎng)火熱使房?jī)r(jià)繼續(xù)沖高，房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨更多風(fēng)險(xiǎn)。未來(lái)二線熱點(diǎn)城市或圍繞限購(gòu)、限貸以及社保等層面出臺(tái)較為嚴(yán)厲的政策，同時(shí)通過(guò)信貸政策調(diào)整投資性需求來(lái)抑制資產(chǎn)泡沫。
2015年一線城市房?jī)r(jià)保持了上漲態(tài)勢(shì)。中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告指出，2016年上半年全國(guó)整體房?jī)r(jià)漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大，上漲態(tài)勢(shì)逐漸從一線城市傳導(dǎo)至南京、蘇州等二線城市，以及東莞、中山、廊坊等一線城市周邊區(qū)域。
但在上半年政策收緊的情況下，部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅有所收窄。深圳、上海、南京、蘇州、合肥等熱點(diǎn)城市自去年以來(lái)均經(jīng)歷了房?jī)r(jià)大幅上漲的過(guò)程。為穩(wěn)定樓市，這類(lèi)城市先后出臺(tái)了調(diào)控政策，嚴(yán)控房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。短期來(lái)看，調(diào)控政策取得一定成效，這些城市房?jī)r(jià)漲幅已有所收窄。
以深圳為例，2015年初開(kāi)始房?jī)r(jià)呈持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，但隨著調(diào)控政策收緊，限購(gòu)升級(jí)，自今年3月起，房?jī)r(jià)漲幅開(kāi)始收窄，特別是7月環(huán)比漲幅下降8.15%。南京、蘇州作為熱點(diǎn)二線城市的代表，上半年南京房?jī)r(jià)累計(jì)上漲21%，蘇州累計(jì)上漲22%。尤其是南京，近4個(gè)月漲幅均在4%左右。11日，南京、蘇州出臺(tái)了新一輪樓市調(diào)控政策，在限貸、限購(gòu)、土地拍賣(mài)等方面進(jìn)行了限制。
蘇州市政府在《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的實(shí)施意見(jiàn)》中明確指出，要完善差別化住房信貸政策。居民家庭擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清，再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通住房的最低首付款比例，蘇州市區(qū)（不含吳江區(qū)）由40%調(diào)整為50%。同時(shí)，非本市戶籍居民家庭申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第2套住房時(shí)，應(yīng)提供自購(gòu)房之日起前2年內(nèi)在蘇州市區(qū)累計(jì)繳納1年及以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）繳納證明。
合肥也開(kāi)始收緊限貸政策。據(jù)合肥本地媒體中安在線報(bào)道，合肥將在本周出臺(tái)更加嚴(yán)厲的限貸政策，在合肥有一套房的情況下，有2次及以上貸款記錄，1次或2次未還清的不再受理住房貸款申請(qǐng)。有兩套房的情況下規(guī)定更加嚴(yán)格，有1次及以上貸款記錄，1次或2次未還清的也不再受理住房貸款申請(qǐng)。無(wú)房和有一套房的情況下，有1次貸款記錄未結(jié)清，首付比例都是50%。
業(yè)內(nèi)人士表示，合肥此番收緊個(gè)人住房貸款，主要目的是為了通過(guò)減少杠桿的方式，打擊投資和投機(jī)型需求，但也不排除會(huì)影響到一定群體的改善型需求。
中國(guó)指數(shù)研究院上海研究副總監(jiān)盧靜表示，目前各城市市場(chǎng)分化仍較為明顯，比如深圳、上海等一線城市的政策已經(jīng)對(duì)市場(chǎng)量?jī)r(jià)有明顯影響。但需要注意的是，價(jià)格不會(huì)直接掉頭向下，而是會(huì)呈現(xiàn)波動(dòng)下行的趨勢(shì)。合肥、廈門(mén)、武漢、南京等熱點(diǎn)二線城市，雖然也出臺(tái)了收緊政策，但反映在量?jī)r(jià)上不會(huì)太快。當(dāng)下部分城市房?jī)r(jià)漲幅仍較大，隨著改善類(lèi)需求和部分剛需兌現(xiàn)，成交量可能會(huì)率先回調(diào)。
中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇表示，由于房地產(chǎn)供應(yīng)量跟購(gòu)買(mǎi)力回到市場(chǎng)的節(jié)奏不同步，房屋供給有時(shí)間的滯后性，加上房屋產(chǎn)品的不可移動(dòng)性，造成了大約兩年左右的尷尬期，因此形成了房地產(chǎn)價(jià)格畸形。
中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家梁紅認(rèn)為，從根本上緩解房?jī)r(jià)上升壓力需從供給端入手。雖然目前中國(guó)房貸杠桿還未超出合理范圍，但房?jī)r(jià)與房貸過(guò)快上漲導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)積聚，長(zhǎng)期的負(fù)面影響不容小覷。
國(guó)家發(fā)改委政策研究室此前曾表示，要進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)投資健康發(fā)展。因城施策加大對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控力度。國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱認(rèn)為，當(dāng)下樓市冰火兩重天是突出問(wèn)題之一，進(jìn)一步說(shuō)明房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)是區(qū)域性的，不能一刀切，也不能提出一個(gè)宏觀政策或一般性政策，而是要落實(shí)到每個(gè)區(qū)域和地區(qū)，針對(duì)特殊問(wèn)題進(jìn)行特殊分析。
值得一提的是，在地方調(diào)控政策收緊的同時(shí)，為抑制資產(chǎn)泡沫，銀行端也開(kāi)始對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行收緊，希望通過(guò)限制資金的方式來(lái)對(duì)樓市降溫。消息稱(chēng)，興業(yè)銀行、工商銀行等部分銀行已將房企的開(kāi)發(fā)貸周期由2年期的中期貸款改為1年內(nèi)，甚至半年期的短期貸款。同時(shí)部分股份制銀行已經(jīng)停止對(duì)于房地產(chǎn)公司的授信。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，部分銀行此次縮短房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款周期旨在規(guī)避樓市投資的金融風(fēng)險(xiǎn)，縮短開(kāi)發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)率、令其資金鏈趨于緊張，從而在拿地時(shí)量入為出。各種金融收緊政策加上一些地方土地供應(yīng)端的新政策，都是為了抑制開(kāi)發(fā)商的非理性拿地。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從調(diào)控動(dòng)向看，二線熱點(diǎn)城市大概率會(huì)出臺(tái)較為嚴(yán)厲的政策，或圍繞限購(gòu)、限貸以及社保等層面展開(kāi)。可能有10個(gè)城市是政策收緊的熱點(diǎn)地區(qū)，包括天津、濟(jì)南、鄭州、武漢、合肥、南京、蘇州、杭州、廈門(mén)和合肥等。此類(lèi)城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，南京、蘇州已經(jīng)出臺(tái)相關(guān)政策，其他城市后續(xù)或有收緊政策出臺(tái)。
