上海新政后連刷三“地王” 專家稱風(fēng)險(xiǎn)不可回避

5月11日，上海舉行“3·25新政”之后的首次集中土地使用權(quán)拍賣會(huì)，此次推出的四幅地塊吸引到了碧桂園、金地、融創(chuàng)等幾十家房企競(jìng)相搶購(gòu)。最終，奉賢區(qū)和松江區(qū)共計(jì)三幅純宅地成交溢價(jià)均超過(guò)100%，且先后刷新各自區(qū)域的“地王”價(jià)格。而此次樓面價(jià)達(dá)22625元/平方米的南橋新城地塊，之前最貴的樓板價(jià)為19179元/平方米。地價(jià)超過(guò)當(dāng)?shù)噩F(xiàn)房?jī)r(jià)格，有關(guān)專家認(rèn)為拿地企業(yè)面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不可回避。

根據(jù)當(dāng)天的競(jìng)拍結(jié)果，三幅宅地的拍賣的溢價(jià)率都在100%以上。格力地產(chǎn)、融創(chuàng)、象嶼地產(chǎn)分別以19.65億元、30.05億元以及21.5億元的價(jià)格拍得以上三幅地塊。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦根據(jù)樓板價(jià)推算，預(yù)計(jì)未來(lái)成本價(jià)至少都在每平方米6萬(wàn)元以上。“由此來(lái)看，不但新的區(qū)域地王出現(xiàn)，并且預(yù)計(jì)未來(lái)售價(jià)高出當(dāng)前產(chǎn)品售價(jià)一倍，顯然價(jià)格偏高。”盧文曦認(rèn)為。

今年來(lái)，土地供應(yīng)持續(xù)低迷，不少房企面臨斷貨風(fēng)險(xiǎn)，紛紛尋求補(bǔ)倉(cāng)機(jī)會(huì)。特別是2014年格力地產(chǎn)首次進(jìn)入上海市場(chǎng)后尚未有土地入賬，補(bǔ)倉(cāng)意愿強(qiáng)烈或許成為此次積極拿地的原因之一。另外，上海市“十三五”規(guī)劃建議指出，上海建設(shè)用地已到“天花板”，要守住建設(shè)用地底線，五年內(nèi)，上海新增建設(shè)用地只有約60平方公里。面對(duì)如此緊張的資源，不少房企都持著“拿一塊少一塊”的心理激進(jìn)拿地，造成價(jià)格上漲也是必然。

雖然有強(qiáng)力的政策調(diào)控，但是在北京以及上海這樣的熱門一線城市，“史上最嚴(yán)”的限制政策似乎并沒(méi)能抑制房產(chǎn)市場(chǎng)的瘋狂。5月5日下午，北京市昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)、大興區(qū)黃村鎮(zhèn)共有三宗地塊出讓，最終純商品房部分拍出了3.38萬(wàn)元/平方米、3.52萬(wàn)/平方米、3.57萬(wàn)/平方米的單價(jià)，均刷新區(qū)域新高。

“此次上海房企激進(jìn)拿地，后續(xù)新的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)不可回避。”易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向網(wǎng)易財(cái)經(jīng)表示。“從市場(chǎng)周期看，不排除2017年下半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)降溫，這個(gè)時(shí)候此類高價(jià)地塊的出入，其實(shí)會(huì)面臨后續(xù)有價(jià)無(wú)市的風(fēng)險(xiǎn)。而從企業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度看，部分競(jìng)爭(zhēng)性區(qū)域，比如青浦等區(qū)域，可能也會(huì)對(duì)目前此類區(qū)域的產(chǎn)品施加了潛在的競(jìng)爭(zhēng)壓力。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。