無論是吳洋的突然離職，還是尚無定論的股權出售，如果復星不想僅僅成為的投資者而是承擔實實在在的地產商角色，那在BFC的漫漫前路中其必要解決上述的招商大壁壘。
說起記憶中的上海故事，歷時四年之久的外灘BFC股權爭奪戰當屬經典一例。
在封頂一年后，SOHO中國與復星國際于去年9月23日雙雙宣告，重組海之門后，復星將通過證大外灘持有外灘8-1地塊的全部股權。
這就意味著，BFC故事的初版結局是郭廣昌全勝潘石屹敗走。然而，僅隔三個月后，旋即有消息傳出，復星欲兜售BFC整體股權預計達49%，多家意向買家都在詢價，價格預計超百億。
輿論在多家猜測中持續發酵，但復星方面始終未對此給出過官方回應。原以為第二版的BFC故事會隨著時間推移而不了了之，可轉眼間卻又在下一個路口遇見另一個主角及隱藏在其背后的過去。
“我現在正在休假，并于這周離開了BFC項目。”1月28日，在與上海證大外灘國際金融服務中心置業有限公司（外灘BFC）總裁吳洋交談中，對方如是向觀點地產新媒體表示。
雖然聊到離職，吳洋的語氣比預想中要平靜許多。但這位被稱為“城市會客廳”之父的出走，對復星BFC來說的意義顯然并非如此簡單。
“這很正常啊，因為BFC的招租不能按進度完成，與原定目標相距較遠，復星都要賣股權了，總裁也挺難做下去的。”問及吳洋的離職，中房信研究總監薛建雄給的回答如此直截了當。
從證大到復星
“外灘金融中心不單純是上海的地標，也是代表上海面向世界的地標。”2014年的夏天，筆者在上海見到時任BFC總裁的吳洋，他如此描繪這個項目的前景。
此時，縈繞在吳洋腦海中的堅定夢想是將BFC打造為上海外灘金融集聚帶首個“城市國際會客廳”。
“目前，外灘缺乏一個讓人駐足停留的空間，我們把BFC定位為"城市國際會客廳"，希望來自世界各地的客人，能讓他們在外灘欣賞百年建筑群、欣賞這么多年改革的變化之后，能有一個大的"客廳"停留。”
同年10月，隨著最后一根鋼梁安裝到位，四年來惹起眾多風波的上海外灘金融中心項目完成結構封頂，并預計在2016年下半年正式開業。
只是，還未待到夢想之花的綻放，吳洋卻選擇揮手告別“城市國際會客廳”之路。而在成為BFC“城市客廳”之父前，曾經他的身份是上海證大“社區會客廳”的開山鼻祖。
據查閱相關資料，1987年建筑學畢業后，吳洋進入設計院從事建筑設計工作，并于1996年調入沈陽一國有開發公司涉足商業地產圈。
2002年的一次偶然機會，吳洋加入了上海證大集團，不久后便被任命負責聯洋大拇指廣場的開發與運營。根據對地塊周邊居住人群特點及社區型商業項目功能創新思考，吳洋及其團隊提出了“社區會客廳”概念，將一站式服務、全天逛街休閑的理念融合。
發展到現在，聯洋國際社區大拇指廣場已發展為融購物、休閑、娛樂、美食、度假、藝術于一體，成為上海規模最大、功能最全的復合式社區和區域型商業中心。
此后，考慮到項目規模較大及地處中心區域等因素，吳洋在大拇指廣場的2.0版的青島證大大拇指廣場上將“社區會客廳”概念提升至“城市會客廳”。
而在接手滬上最貴地王——上海外灘8-1地塊后，曾讓無數地產商垂涎的黃金“身段”讓吳洋選擇將BFC的定位升級得更為國際范，即“城市國際會客廳”。
按照吳洋此前介紹，整個BFC匯聚金融、商業、旅游、文化、藝術等多種功能，涵蓋企業會館、企業總部、購物中心、藝術中心及精品酒店五大業態。
項目總建筑面積約42萬平方米，其中辦公面積約19萬平方米，包括二座高為180米的國際甲級寫字樓。商場總體建筑面積約9萬平方米，酒店約3萬平方米，文化藝術約為4千平方米。
“全世界只有一個上海，上海只有一個外灘，外灘地王的項目承載了多少文化和金融的重任。”
夢想的重量，責任的重擔，BFC之于吳洋的意義也足夠沉甸甸。甚至有媒體一度報道稱，“作為職業生涯中最嘔心瀝血的項目，喜歡品茶同時熱愛越野車的吳洋也總有為此心力交瘁到夜不能寐。”
股權出售風波
追夢之路戛然而止，吳洋突然離職不禁給愛看熱鬧的看客們留下無限的現象空間。
“我是因為身體原因才離職的。”當向吳洋詢問相關原因時，他只是透露，目前需要先休息一段時間再做之后的打算。
中房信研究總監薛建雄則表示，“復星都要賣股權了，總裁也挺難做下去的。”
無疑，薛建雄上述觀點背后的事件就是近日BFC難以繞開的股權出售傳聞。1月22日，相關報道稱，與潘石屹的項目糾紛剛結束，復星集團開始叫賣外灘金融中心BFC項目股權。
據悉，復星此次欲出售BFC整體股權預計達49%，多家意向買家都在詢價，報價還未給出，但價格預計超過100億。
盡管消息已引發了上海行業內的滿城風雨，但復星方面卻一直為對此給出過否認式的官方回應。而觀點地產新媒體向吳洋確認上述消息時，對方也只是稱自己并不知曉此事。
“猜測其離職背后實際或和復星近期公司的波動有關系。”上海業內人士嚴躍進的觀點也在一定程度上印證了薛建雄的說法，但他有補充稱，“考慮到項目目前基本穩定，吳洋的離職應該與其自身職業考慮，尋求新的發展平臺有關系。”
事實上，在此次傳出股權風波的前三個月，屹立在上海黃浦江邊的外灘金融中心·BFC項目，終于在封頂一年后，迎來紛擾近四年的纏斗大結局。
去年9月23日，SOHO中國有限公司與復星國際有限公司雙雙發布公告，公布了重組上海海之門房地產投資管理有限公司的股東協議，重組之后，復星國際將通過上海證大外灘國際金融服務中心置業有限公司（證大外灘）持有外灘8-1地塊的全部股權。
按照公告，海之門將向上海長升清償貸款31.05億元及應付利息14.80億元，總額約為45.85億元；復星國際亦于公告中提及，海之門也將向其歸還股東借款40.19億元以及部分利息1764.59萬元，共計40.37億元。二者相加，海之門合共需要償還的股東貸款高達86.22億元。
因此，剛從潘石屹手中奪來的BFC還未在手中焐熱，郭廣昌就急著叫賣這一項目股權，在業內看來無疑自帶諸多疑點。
“49%的數據說明希望較好地控制此類項目的開發主導權，防范出現類似和SOHO中國有過的商業糾紛。”嚴躍進對觀點地產新媒體表示，復星的此舉希望最大限度甩賣股權快速回籠資金，同時以合作的方式來規避獨自開發風險。
BFC漫漫前路
“考慮到整個項目目前資金層面并不太緊張，出售股權也不是一種簡單地補充資金的做法，更多是希望通過項目股權結構的改善，為項目滾動開發及后續招商等提供運營資金。”
嚴躍進表示，綜合上述諸多因素，復星選擇在此時機意外出手未來或將提升外灘BFC的“租金報價”及“招商運營”競爭力。
上述評價偏向天平的積極一端，但在其背后隱現則是BFC一直不可回避的“招商和招租”大難題。
對此，薛建雄更是直接給出較為尖銳的看法，“BFC總裁離職與股權風波，說到底還是因為經營得不好，目前招租不能按進度完成，離他們的指標還差挺遠的。”
其實，早在2014年接受采訪時，問及彼時BFC遇到的挑戰，吳洋已明確指出，現在面對的挑戰是招商和招租，不是說難度很大，而是需要招來符合項目品質的客戶。
“隨便招進一批傳統品牌比較簡單，但找到符合金融地標屬性的客戶群、符合國際會客廳消費人群并能夠滿足他們五感體驗的，或者滿足金融規劃的企業，才是最大的挑戰。”
此時，隨著BFC項目的推進，隔江相望的上海中心大廈也在崛起。同樣作為地標項目，地理位置與客戶定位上趨同，二者可能存在的競爭關系，也成為市場關注重點。
彼時吳洋回應稱，雙方并不存在爭搶客戶的問題。“陸家嘴和外灘大家面對的客戶群既相同又不同，所謂的相同是面對的都是金融企業，不同地方是兩個區域的服務性質不一樣，陸家嘴是總部經濟，外灘則面對的是金融服務。”
可即便不是勁敵，但上海中心在招商上遇到的瓶頸無疑也是BFC需要直面的問題。2014年6月，有海外媒體報道稱，經濟減速大環境下，即將成為中國最高建筑的上海中心大廈招商承壓，因而該樓的國企開發商選擇了仲量聯行和世邦魏理仕作為聯合租賃經紀人。
雖上述消息隨即得到上海中心方面辟謠，但按照薛建雄的說法，從2014年到2015年，整個外灘沿岸的寫字樓和商場基本沒有一個算是成功案例，此前人氣超高的“外灘三號”也不例外。
除經濟下滑導致高端金融客戶減少影響招商外，薛建雄認為BFC遇到的另一個問題則是區域商業地產集聚效應不足，周邊寫字樓密度較低，很難形成高人流集聚。
嚴躍進也對此補充道，“外灘新供應的寫字樓項目其實并不多，隨著中山東二路或董家渡相應物業的崛起，產業聚集效應會比較明顯。后續會扮演上海金融產業復興的重要功能，對于一些新產業的導入會有較好的吸引力。”
這樣看來，無論是吳洋的突然離職，還是尚無定論的股權出售，如果復星不想僅僅成為的投資者而是承擔實實在在的地產商角色，那在
BFC漫漫前路中其必要解決上述的招商大壁壘。
