藍(lán)海變紅海 商業(yè)地產(chǎn)從機(jī)遇無限成壓力重重

    過去幾年，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展令人炫目，速度之快，數(shù)量之多，投資之大，無法一一細(xì)數(shù)。

　　商場(chǎng)做不下去，是不是只怪馬云？

　　過去幾年，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展令人炫目，速度之快，數(shù)量之多，投資之大，無法一一細(xì)數(shù)。

　　不論是外資巨鱷、國(guó)資企業(yè)、民營(yíng)資本，還是開發(fā)商、零售商、品牌商、服務(wù)商、投資商，都為商業(yè)地產(chǎn)的興起與繁榮貢獻(xiàn)了自己的力量，成為了行業(yè)未來將更加努力前行的動(dòng)力。

　　一邊是新興購(gòu)物中心不斷涌現(xiàn)，一邊是持續(xù)的降租、關(guān)店和拋售，傳統(tǒng)住宅開發(fā)商宣布向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之聲猶在耳，商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)卻已經(jīng)從最初的亢奮全面進(jìn)入白熱化階段。百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心等急劇擴(kuò)張，但租金收益低、電商沖擊以及同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)成為行業(yè)難題。

　　短短幾年，商業(yè)地產(chǎn)正以最快的速度，從當(dāng)初機(jī)遇無限的藍(lán)海變成壓力重重的紅海。

　　12月8日，2015觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)在廣州（樓盤）開幕，數(shù)百位企業(yè)家齊聚羊城，為商業(yè)“過冬”群策群力，在不可躲閃的商業(yè)地產(chǎn)瓶頸前，他們希望一起用智慧與遠(yuǎn)見為中國(guó)商業(yè)描繪美好的未來圖景。

　　“有春夏就有秋冬，大海航行有波峰也有波谷，這是人的常態(tài)，也是商的常態(tài)，在遇到寒冬的時(shí)候，我們必然還能看到下一步的春天，” 在廣州商業(yè)總會(huì)會(huì)長(zhǎng)荀振英看來，所謂的“寒冬論”，只是一個(gè)階段概念。

　　寒冬的侵襲并不是無法承受的，危機(jī)拐角往往便是難得的發(fā)展機(jī)遇。用一句耳熟能詳?shù)脑拋碚劊?ldquo;冬天來了，春天還會(huì)遠(yuǎn)嗎”？

　　2016年漸行漸近，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)需要更多出色的項(xiàng)目和企業(yè)，在寒冬中逆勢(shì)而上，成為行業(yè)的榜樣和典范。

　　四大結(jié)構(gòu)難題待解

　　“商業(yè)地產(chǎn)一頭連著消費(fèi)，一頭連著地產(chǎn)，是穩(wěn)定中國(guó)消費(fèi)和房地產(chǎn)業(yè)的重要力量”，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、原建設(shè)部副部長(zhǎng)劉志峰在這場(chǎng)年會(huì)發(fā)表主旨演講，他說，“要重視商業(yè)地產(chǎn)在消費(fèi)領(lǐng)域所hhn發(fā)揮的作用。”

　　從2010年開始，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)迎來了最好的發(fā)展機(jī)會(huì)。2011年，商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓開發(fā)投資完成份額分別達(dá)到了5598億元和1807億元，分別增長(zhǎng)了33.9%和31.2%。2011年，辦公樓和商業(yè)用房銷售額同比增長(zhǎng)率分別達(dá)到了16.1%和23.7%。

　　這場(chǎng)賽跑在隨后兩年，愈演愈烈，孰料去年起，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資開始出現(xiàn)明顯下滑態(tài)勢(shì)，今年則略有好轉(zhuǎn)。

　　今年上半年的國(guó)家經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，在傳統(tǒng)商業(yè)、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)兩大消費(fèi)業(yè)態(tài)支撐下，消費(fèi)首次超過了投資，成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的第一拉動(dòng)力。今年上半年，消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到了60%，比去年同期提高了5.7個(gè)百分點(diǎn)，其中商業(yè)地產(chǎn)功不可沒。

　　睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心的報(bào)告顯示，2015年第三季度，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)（CCI）144.1，上升2.9點(diǎn)，環(huán)比上漲2.0%，同比上漲9.3%，整體平穩(wěn)上升。

　　從三季度各二級(jí)指數(shù)表現(xiàn)來看，寫字樓投資熱度在減弱，寫字樓物業(yè)指數(shù)環(huán)比下跌，而商業(yè)投資在近一年中也回歸平穩(wěn)，商用物業(yè)指數(shù)環(huán)比持平；商用土地成交占比再創(chuàng)新高，達(dá)到41.6%，推動(dòng)第三季度指數(shù)繼續(xù)上揚(yáng)；商用土地成交持續(xù)放量，近一年中季均水平已達(dá)到2013年以來平均水平的近1.5倍；O2O指數(shù)熱度則持續(xù)增長(zhǎng)，在各項(xiàng)指標(biāo)中最為突出。

　　值得注意的是，第三季度商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資占比繼續(xù)上升，而大量新項(xiàng)目入市，導(dǎo)致平均租金下滑，空置率上升，預(yù)計(jì)消化期將持續(xù)0.5-1年時(shí)間。這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)在快速發(fā)展中暴露的問題，也被劉志峰屢屢提及，“當(dāng)前我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)存在開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)不足、部分城市供應(yīng)過量、布局失當(dāng)?shù)葐栴}”。

　　在劉志峰看來，這當(dāng)中主要存在四方面問題：其一，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理等方面還缺乏經(jīng)驗(yàn)，很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)者有相當(dāng)部分從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)過來，專業(yè)化程度不夠高；其二，城市發(fā)展缺少商業(yè)方面的設(shè)計(jì)、規(guī)劃，造成商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域和局部的過剩，同時(shí)業(yè)態(tài)也比較單一，差異化發(fā)展還不夠；其三，部分城市脫離實(shí)際消費(fèi)水平，盲目并大量地開發(fā)大型購(gòu)物中心和綜合體，而這些商業(yè)物業(yè)與當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平不相適應(yīng)，造成了資源浪費(fèi)，也使開發(fā)企業(yè)資金占?jí)海瑤黼y以持續(xù)發(fā)展的問題；其四，大量商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)企業(yè)為適應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展，進(jìn)行了很多探索，但一直沒有取得本質(zhì)性的突破，沒有完全找到與互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的共贏模式，電商與實(shí)體商業(yè)之間的融合仍有很多難題沒有能解決。

　　這得到與會(huì)嘉賓的普遍認(rèn)同。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)和旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書長(zhǎng)蔡云分析稱，從2008年開始，商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量過大的壓力已經(jīng)顯現(xiàn)，一線商業(yè)城(600306,股吧)市綜合體繼續(xù)增加，競(jìng)爭(zhēng)加劇，而三、四線城市因?yàn)槿鄙偃丝诘闹危芍M盲目興建大型綜合體。

　　新城控股總裁歐陽捷則表示，許多一、二線城市的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)趨近飽和。很多城市商業(yè)的人均面積已經(jīng)超過了4平方米，如果按照購(gòu)物中心的人均面積來看，有的已經(jīng)接近2平方米。反而在三、四線城市的商業(yè)地產(chǎn)仍然存在比較大的發(fā)展機(jī)會(huì)。就算按照50%城鎮(zhèn)化率，一個(gè)三、四線城市也能吸納一兩千座購(gòu)物中心。

　　數(shù)據(jù)顯示，2010年以來中國(guó)重點(diǎn)百貨企業(yè)銷售增速逐年下滑，2015年增速不到5%。劉志峰分析，以傳統(tǒng)百貨業(yè)為代表的商業(yè)地產(chǎn)模式遇到了挑戰(zhàn)，有必要多下功夫，未來應(yīng)該與新業(yè)態(tài)以及互聯(lián)網(wǎng)融合，將信息、金融、教育、文化、娛樂、影視、智能等資源融入地產(chǎn)，從而改變消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣和質(zhì)量。

　　投入互聯(lián)網(wǎng)懷抱

　　大量商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)企業(yè)為適應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展，也進(jìn)行了很多探索，但一直沒有取得本質(zhì)性的突破。思維已經(jīng)轉(zhuǎn)變過來，但是實(shí)際道路怎么走卻還需要摸索。

　　在今天的商業(yè)江湖，傳統(tǒng)生產(chǎn)手段和商業(yè)模式發(fā)生了翻天覆地的變化，五洲國(guó)際控股有限公司副董事長(zhǎng)、總裁舒策丸如是警示：“干掉你與你無關(guān)，最終干掉老牌汽車生產(chǎn)商的一定是蘋果，甚至是樂視這些互聯(lián)網(wǎng)公司。傳統(tǒng)的商業(yè)生態(tài)將被徹底地顛覆，傳統(tǒng)的邊界被打破。”

　　用萬達(dá)電影院線股份有限公司副總裁曾光的話來說，就是“行業(yè)變局大勢(shì)已成，所有人都要面對(duì)現(xiàn)實(shí)，包括萬達(dá)也在轉(zhuǎn)型，在做各方面的嘗試”。

　　互聯(lián)網(wǎng)不是洪水猛獸，互聯(lián)網(wǎng)是去中心化的思維，有著更快速、更精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)化營(yíng)銷的能力。萬達(dá)旗下飛凡網(wǎng)副總裁董小玲指出，互聯(lián)網(wǎng)是一個(gè)開放和共享的平臺(tái)，所有實(shí)體商業(yè)都能在大數(shù)據(jù)共享環(huán)境下脫胎換骨、破繭重生。

　　在阿里巴巴城市生活事業(yè)部副總裁、喵街智能商業(yè)副總裁苗峰看來，線下的實(shí)體是永遠(yuǎn)不會(huì)被線上替代，盡管阿里巴巴做得還不錯(cuò)，但是仍然是敬畏線下的購(gòu)物場(chǎng)景，消費(fèi)者需要有線下的體驗(yàn)。

　　“阿里巴巴研究的課題，就是如何用大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)幫助線下實(shí)體轉(zhuǎn)型，同時(shí)能夠通過新的技術(shù)讓消費(fèi)者逛街更爽、體驗(yàn)更爽，從而大家能夠融合在一起。”苗峰稱。