華夏幸福：產(chǎn)業(yè)新城模式擴張 業(yè)績有望持續(xù)增長

      今年6月份以來，A股市場經(jīng)歷了一場史上最慘烈的“股災”行情，從5178的最高點跌到過最低的2900點左右，相關個股紛紛暴跌，許多個股股價甚至跌去了2/3之多。在這種極端暴跌的市場行情下，華夏幸福的股價卻異常堅挺，似乎絲毫沒有受到股災的影響，成為股災行情下A股市場極少數(shù)“股堅強”之一。

　　有市場分析人士表示，華夏幸福之所以能夠經(jīng)受住股災的洗禮，最主要的原因是投資者對公司的發(fā)展前景高度看好，即使在大盤急速下跌的的狀況下，也不愿改變自己的價值判斷。具體來講，就是投資者非常認同華夏幸福特有的產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展模式，堅信公司正處于加速擴張期的產(chǎn)業(yè)新城模式將不斷為上市公司和股東帶來財富增值。

　　住宅業(yè)務下行

　　園區(qū)開發(fā)模式被逆勢看好

　　隨著宏觀環(huán)境發(fā)生變化，住宅開發(fā)企業(yè)只要拿到土地躺著都能掙錢的日子已經(jīng)一去不復返。在這樣的市場環(huán)境下，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)紛紛謀求轉型或探索新的商業(yè)模式。例如以商品房開發(fā)為主業(yè)的上市公司新華聯(lián)就高調宣布進軍旅游地產(chǎn)和金融保險等行業(yè)。更值得關注的是，萬科、綠城、中茵股份、陽光城等多家房企開始打出“醫(yī)療牌”，不約而同積極探索醫(yī)療健康領域的新商機，轉型意愿明顯。

　　盡管傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)面臨發(fā)展瓶頸，但產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式卻被市場廣泛看好。財富證券認為，當下的中國經(jīng)濟正著力從粗放型增長向集約型增長轉變，從要素驅動向創(chuàng)新驅動轉變，產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為集土地、資本、技術、人才等眾多要素的承載體和集聚體，其將成為培育新經(jīng)濟增長模式的實驗地，獲得更多的政策支持，經(jīng)濟轉型升級將帶給園區(qū)開發(fā)又一春。預計，隨著國企改革和科技體制改革的推進，園區(qū)經(jīng)濟的制度紅利將進一步顯現(xiàn)，到2020年或仍將保持13％－16％的增長速度。

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式之所以被市場廣泛看好，最主要的原因是產(chǎn)業(yè)園區(qū)對促進我國經(jīng)濟增長和轉型升級具有重要作用，也更符合國家產(chǎn)業(yè)結構調整的方向。相比傳統(tǒng)發(fā)展模式而言，產(chǎn)業(yè)園區(qū)更容易集聚人才、技術、資本等優(yōu)勢要素，從而推動經(jīng)濟向具備“創(chuàng)新型”、 “輕資產(chǎn)”特性的新興產(chǎn)業(yè)方向發(fā)展。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)也不難發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)值等各項經(jīng)濟指標明顯高于全國整體經(jīng)濟增長水平。以國家經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為例，截至2014年上半年，全國國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)實現(xiàn)總產(chǎn)值36409 億元（同比增速13％，高于全國的7.4％），工業(yè)增加值26005 億元（同比增速12.3％，高于全國的7.2％），第三產(chǎn)業(yè)增加值8657 億元（同比增速14.7％，高于全國的8％），財政收入7339 億元（同比增速18.7％，高于全國的8.8％），稅收收入6208 億元（同比增速15.2％，高于全國的8.5％），增速明顯高于全國整體經(jīng)濟各項指標平均增長水平，表現(xiàn)出更好的經(jīng)濟效益。

　　在政策、經(jīng)濟發(fā)展需求的持續(xù)推動下，中國園區(qū)開發(fā)快速發(fā)展。以國家級開發(fā)區(qū)（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和高新區(qū)）為例，2008－2014 年，國家經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和高新區(qū)數(shù)量分別由62 個、55 個增加到215 個和114 個，平均每年增加26 家和10 家。截至2014 年，全國共形成各類國家級開發(fā)區(qū)477 家，省級開發(fā)區(qū)1167 家，而其他市、區(qū)、縣級開發(fā)區(qū)更是數(shù)量眾多。

　　盡管中國園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展成績顯著，但仍然存在不少問題。一是園區(qū)開發(fā)過程“重數(shù)量、輕質量”的特征明顯，導致園區(qū)經(jīng)濟大多處于低水平經(jīng)營，不僅不利于當?shù)亟?jīng)濟的提質增效，反而加劇了生產(chǎn)要素的浪費；二是園區(qū)開發(fā)過程中的同質化特征明顯，造成了全國園區(qū)開發(fā)過程的“千園一面”特征，同質化傾向日趨嚴峻；三是招商引資不到位，園區(qū)空置率上升，要素低效利用。

　　華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城模式

　　樹立園區(qū)經(jīng)濟新樣板

　　雖然國內園區(qū)經(jīng)濟普遍存在各種各樣的不足，華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城模式卻是一個例外。該模式對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)以制定區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃為先導，整合國內國際頂級的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃資源，深入研究城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的機遇和方向，為區(qū)域制定精準的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，通過清晰的區(qū)域產(chǎn)業(yè)定位，發(fā)展方向、空間布局和產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略，獲得政府高度認可，為后續(xù)規(guī)劃設計和產(chǎn)業(yè)招商提供依據(jù)和可行的方向，并實現(xiàn)區(qū)域價值提升預期。

　　華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城模式的一個重要特點在于其采取的“產(chǎn)業(yè)托管”方式，即不持有全部產(chǎn)業(yè)用地，僅持有部分產(chǎn)業(yè)與配套用地，用于園區(qū)形象展示建設、公共功能配套建設和樣板區(qū)產(chǎn)業(yè)樓建設。該方式改變了以往在土地成本和產(chǎn)業(yè)樓建造方面沉淀資金過多的問題，而將資金主要投入在“打造良好的園區(qū)形象、提升區(qū)域價值” 和招商引資等方面。

　　固安工業(yè)園區(qū)是華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城成功的典范，該項目于2002年開始啟動，經(jīng)過多年的建設和運營，已經(jīng)形成了航空航天、生物醫(yī)藥、高端裝備、電子商務、生產(chǎn)性服務業(yè)五大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群，以及固安肽谷生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、固安航天產(chǎn)業(yè)園、固安衛(wèi)星導航產(chǎn)業(yè)園、電子商務產(chǎn)業(yè)園、新材料產(chǎn)業(yè)園、清華中試孵化產(chǎn)業(yè)園、電氣裝備產(chǎn)業(yè)園、移動通信設備產(chǎn)業(yè)園、汽車零部件產(chǎn)業(yè)園、機器人產(chǎn)業(yè)園、智慧城市產(chǎn)業(yè)園、環(huán)保產(chǎn)業(yè)園、軌道交通產(chǎn)業(yè)園等產(chǎn)業(yè)載體，促進產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展。憑借產(chǎn)業(yè)與城市層面一系列優(yōu)異的成績，固安產(chǎn)業(yè)新城得到了政府的肯定和推廣，2006 年 3 月經(jīng)省政府批準成為省級開發(fā)區(qū)，2008年被河北省商務廳評定為“河北省發(fā)展速度最快園區(qū)”， 近期更是獲得了國務院辦公廳的通報表揚。

　　值得一提的是，華夏幸福的商業(yè)模式在其他區(qū)域也有很強的復制能力。在固安工業(yè)園獲得巨大成功后，華夏幸福又成功將該模式復制到了大廠區(qū)域、懷來區(qū)域、蘇家屯區(qū)域、香河區(qū)域、無錫區(qū)域、嘉善區(qū)域等多個區(qū)域。近期，公司還與任丘市政府、華北石油管理局簽署框架協(xié)議，按照PPP模式，共同打造華油智慧新城，并在長三角區(qū)域再次布局，順利進入安徽馬鞍山和縣，大量新增項目的獲取也為其持續(xù)高增長奠定了基礎。

　　華夏幸福持續(xù)高速增長的財務業(yè)績也從另一方面驗證了公司產(chǎn)業(yè)新城模式的成功。財務數(shù)據(jù)顯示，公司2012年－2014年的營業(yè)利潤增長率分別為43.76％、42.38％、41.42％。在行業(yè)陷入持續(xù)低迷的背景下，華夏幸福能夠持續(xù)取得40％以上的穩(wěn)定高速增長，充分體現(xiàn)了其產(chǎn)業(yè)新城模式獨特的優(yōu)勢。

　　定增70億

　　加碼京津冀產(chǎn)業(yè)新城

　　11月11日晚間，華夏幸福（以下簡稱“公司”）公告稱，非公開發(fā)行A股股票獲得中國證監(jiān)會發(fā)審委審核通過。根據(jù)公司已公告的發(fā)行預案（修訂稿），公司本次擬向不超過10名特定投資者非公開發(fā)行不超過34，180萬股，發(fā)行價格不低于20.48元／股，募集資金總額不超過70億元，其中44.5億元及20．5億元分別用于投入位于固安、大廠兩大產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套項目，剩余5億元用于償還銀行貸款。

　　本次非公開發(fā)行是華夏幸福自2011年上市以來的首次股權融資，也是近期獲批方案中募集資金額度最高的，其意義在于，一方面，反映政府對“京津冀”協(xié)同發(fā)展的大力支持，以及對公司“產(chǎn)業(yè)新城”模式的高度認可；另一方面，有利于優(yōu)化公司資本結構，降低資產(chǎn)負債率，增強盈利能力，為公司實現(xiàn)長期健康經(jīng)營保駕護航；同時，也為推動公司完善戰(zhàn)略布局，實現(xiàn)跨越式發(fā)展創(chuàng)造了有利的條件，符合公司及全體股東的利益。