王健林成了“包租公” 萬達湊齊全渠道伙伴

繼阿里283億元投資蘇寧之后，萬達與蘇寧聯(lián)姻。按照雙方給出的官方口徑，蘇寧與萬達實行捆綁式發(fā)展，蘇寧線下云店等品牌將進入萬達廣場。盡管此次合作并不涉及資本運作層面交易，但梳理近期的一系列動作，坐擁騰訊、百度兩大伙伴的萬達，終于補足了傳統(tǒng)零售的伙伴陣營。

值得注意的是，此次蘇寧與萬達的合作并未涉及資本層面，業(yè)務合作沒有把股東利益“血濃越水”般的捆綁，說白了只是生意伙伴。其次，此次合作本質(zhì)上蘇寧成為萬達的大租戶，王健林成了張近東的“包租公”。

“大租戶”蘇寧來得太及時

從新聞稿和各方媒體報道來看，實際上大家對蘇寧與萬達的此次合作已經(jīng)過度包裝，天花亂墜的理由也掩蓋不了二者達成合作背后的商業(yè)驅(qū)動力。

站在萬達的角度，簡單來看就是拿到了一張大額的“長期飯票”。研究萬達商業(yè)模式的人，基本都會提到萬達必不可少的兩個成功要素：訂單地產(chǎn)、以售養(yǎng)租。

在多數(shù)城市商業(yè)中心地段，萬達廣場集合百貨商場、電影院、KTV、寫字樓、酒店等“零售+服務”業(yè)態(tài)，塑造線下立體消費場景。其中，萬達的“訂單地產(chǎn)”模式——與品牌商家簽訂聯(lián)合拓展協(xié)議，萬達廣場開到哪個城市，品牌商家就跟隨入駐，反過來，萬達廣場在結構設計上也會參考品牌商家的需求。

“以售養(yǎng)租”主要是萬達緩解資金鏈吃緊壓力，即以住宅地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)出售產(chǎn)生的現(xiàn)金流，支持商業(yè)地產(chǎn)的持有與出售業(yè)務。

蘇寧的入駐，其實相當于萬達簽下了一個大的品牌商家（萬達2000個戰(zhàn)略品牌商家之一），而合作協(xié)議中提到的“萬達可根據(jù)蘇寧需求定制規(guī)劃設計”，事實上是萬達“訂單地產(chǎn)”的一個必要條件。

萬達如此高調(diào)拿蘇寧這一大單，是不是很缺租？虎嗅查閱了萬達商業(yè)2015年中期報告發(fā)現(xiàn)，萬達從2012年—2014年的平均出租率在99.2%—99.3%之間，盡管2015年上年為98.1%，略有下滑，但并不能說明萬達商業(yè)地產(chǎn)這塊很缺租。

不缺租，但線下購物中心受到電商沖擊，傳統(tǒng)百貨零售虧損加劇，殃及萬達。有報道稱，王健林將要關閉全國45家萬達百貨店，“2015年1月6日，萬達將關閉10家嚴重虧損百貨，并壓縮25家經(jīng)營不善的百貨樓層，此次萬達百貨擬關閉門店數(shù)占其總數(shù)的10%。”

“大租戶”蘇寧的入駐對萬達而言，一方面緩解了單店虧損百貨店出局的尷尬，另一方面蘇寧長期租賃萬達店面，租用面積和經(jīng)驗體量上都是大客戶，頂?shù)蒙隙鄠€小客戶，節(jié)省了管理成本。

倆“最大”攜手

蘇寧與萬達，一個是國內(nèi)最大的商業(yè)地產(chǎn)商，一個是全國規(guī)模最大的零售商，雙方的合作，實質(zhì)是零售商與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的合作。

零售商與地產(chǎn)商最基礎的合作就是開店，萬達與蘇寧也不例外。根據(jù)協(xié)議，蘇寧易購云店、紅孩子等品牌將進入已開業(yè)或即將開業(yè)的萬達廣場經(jīng)營，雙方確定的首批合作項目為40個。從2016年開始，雙方將根據(jù)萬達廣場開業(yè)情況每年確定成批合作項目，萬達商業(yè)可根據(jù)蘇寧云商需求定制規(guī)劃設計。

張近東在現(xiàn)場表示，目前蘇寧已由“+互聯(lián)網(wǎng)”發(fā)展為“互聯(lián)網(wǎng)＋”階段，蘇寧的“零售CPU”要向全行業(yè)輸出，線上蘇寧向阿里全面輸出CPU，線下向萬達開放，共同創(chuàng)造價值。蘇寧云店將入駐萬達廣場， 鞏固一二級市場的同時，加速三四級市場的開放。

萬達集團董事長王健林用強強聯(lián)合、協(xié)同共贏、互利共贏概括此次合作。雙方的緊密型合作不僅可以彌補各自短板，依托萬達開店增速，蘇寧可以得到穩(wěn)定預期。

作為普通零售商與地產(chǎn)商的合作，第一優(yōu)勢會有租金層面。蘇寧云商副董事長孫為民向北京商報記者坦言，與萬達捆綁式發(fā)展后租金確實會相對降低，當然蘇寧也會在入駐萬達后關閉周邊部分重復門店，但蘇寧在開發(fā)門店上采取的租、購、并、建等開發(fā)門店的戰(zhàn)略不會改變。

渠道伙伴聚齊

從目前蘇寧與萬達公布的消息看，更多的是蘇寧線下渠道入駐萬達。從張近東“向萬達輸出線上經(jīng)驗”的言辭中，雙方似乎會有更多合作。

在萬達集團的第四次轉(zhuǎn)型方案中，電商是四大業(yè)務板塊中的重中之重。為了搭建電商平臺，去年萬達與騰訊、百度兩大互聯(lián)網(wǎng)巨頭牽手，推出了飛凡網(wǎng)及飛凡App。然而在業(yè)內(nèi)人士看來，百度與騰訊作為純互聯(lián)網(wǎng)公司，缺乏零售商業(yè)層面的經(jīng)驗。因此，萬達需要尋覓一個線下商業(yè)、線上平臺融會貫通的企業(yè)進行合作，從而形成一個符合自身業(yè)務的電商玩法，蘇寧則是不二人選。

在互聯(lián)網(wǎng)時代，萬達與蘇寧這兩個傳統(tǒng)零售龍頭都走在轉(zhuǎn)型路上。蘇寧向全渠道零售商轉(zhuǎn)型，萬達不僅減少一些傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，未來還會做加盟形式的直營店管理，即萬達廣場對于品牌店進行統(tǒng)一裝修，品牌以加盟方式運作，實現(xiàn)萬達與品牌商的直接對接，而且品牌商也不用為找店面而煩惱，店面由萬達方面來開發(fā)。

正如王健林在發(fā)言中提到，“蘇寧這種線上線下融合的新型商家正是目前萬達商業(yè)需要的，將來萬達經(jīng)營的商家都能實現(xiàn)線上線下融合，不論是互聯(lián)網(wǎng)+商業(yè)，還是商業(yè)+互聯(lián)網(wǎng)，這是我們追求的，蘇寧云店是一個很好的引領”。張近東更是表示，未來蘇寧會將線上經(jīng)驗輸出給萬達方面。

不斷向互聯(lián)網(wǎng)零售轉(zhuǎn)型的蘇寧，也在對線下門店進行調(diào)整，向體驗型和全渠道發(fā)展。

中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利認為，萬達在改良百貨方面的思路是主題化發(fā)展，蘇寧也有意愿發(fā)展體驗化零售。雙方合作可以達到共贏，這比百貨的合作吸引力更大。從綜合性零售向?qū)I(yè)性零售發(fā)展，與零售業(yè)向細分化的趨勢相吻合。雙方合作不僅可以彌補短板，更是雙方戰(zhàn)略目標一致的結果。如果像傳統(tǒng)零售商與地產(chǎn)商合作一樣計較租金，就失去了合作的意義，關鍵是戰(zhàn)略發(fā)展與產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向要體現(xiàn)出來。

對于雙方合作，郭增利建議，任何戰(zhàn)略合作最重要的是要有耐心。盡管市場變化快，但變化的方向要認同，給合作一個時間周期，不過早評價好壞。應該說，全渠道的方向是對的，但道路可能是曲折的。

“若萬達與蘇寧的合作進一步深化，蘇寧或?qū)⒊蔀槿f達電商新的技術和戰(zhàn)略支持方。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進如是判斷。

“強強聯(lián)合”也只是雙方互相借勢

在萬達集團微信公眾號中提到，蘇寧與萬達的此次合作，是“強強聯(lián)合、協(xié)同互補”：

預計2015年全國開業(yè)135座萬達廣場，客流量達到20億人次，將為蘇寧易購云店提供豐富的物業(yè)資源和龐大的客流量。

對萬達商業(yè)來說，蘇寧易購云店等品牌的進駐，增加了萬達廣場的商品品類，豐富了萬達廣場的體驗性消費，有助于萬達廣場持續(xù)提升客流。

然而同樣的口號，早在10年前就有。2005年6月，當時國美電器董事長黃光裕還未入獄前，與王健林攜手簽署排他協(xié)議，達成戰(zhàn)略合作，“今后萬達集團開發(fā)建設的購物中心,國美電器均保證以主力店形式全面進入。”

而就在黃光裕深陷囫圇之際，此前的萬達、國美的“排他”協(xié)議也如同過往云煙。

差不多在去年的這個時候，萬達、騰訊、百度聯(lián)手成立注冊資金50億元的萬達電商公司，其中萬達集團持有70%股權，百度、騰訊各持15%股權，并豪言計劃5年投資200億，打造全球最大O2O電商公司。但直到今年7月底，“騰百萬”才憋出第一個產(chǎn)品“飛凡網(wǎng)”，然并卵。

如要將蘇寧與萬達的此次合作上升到電商、O2O層面解讀，那真的是期望太高。而所謂的“強強聯(lián)合”也只是雙方互相借勢，“秀肌肉”罷了。