高溢價顯然已經成為上海土地市場的代名詞。近日，上海迎來6月的第四場土拍，楊浦區平涼社區01E2-01、02地塊(12、13街坊)今年推出的首幅宅地以46.12%的高溢價率成交。
據媒體現場消息，該地塊共吸引了6家房企參與現場競拍，分別為1號恒基旭輝、2號碧桂園、3號新城、4號保利地產(保利西山林語保利新茉莉公館)、5號平安濱江及6號首創、保利置業、山東黃金聯合體。
最終，經過逾50輪激烈競價后，6號首創、保利置業、山東黃金聯合體成功將該地塊收入囊中，成交總價34.54億元，折合樓面價35635元/平方米。
上海中原研究咨詢部總監宋會雍認為，高溢價拿下楊浦地塊后，開發商后續開發定將承受較大壓力，無論是產品還是定價都面臨著一定挑戰。
保利置業上海搶地
縱觀全場土拍會，5號平安濱江及6號首創、保利置業、山東黃金聯合體成為絕對的主角，1號恒基旭輝、2號碧桂園分別叫價兩輪后便偃旗息鼓，而本以為會與保利置業上演一場“兄弟”爭產戲碼的保利地產全程沉默，與3號新城一起充當“打醬油”角色。
據現場報道，平安濱江與保利置業聯合體的拉鋸戰始于第14輪競價，雙方都表達出勢在必得的決心，叫價毫不猶豫，一方報價后，另一方亦馬上應價，競拍過程激烈且迅速。
最終，保利置業聯合體經過50多輪角逐后，以總價34.54億元競得楊浦區平涼社今年推出的首宗宅地，折合樓面價35635元/平方米，溢價率46.12%。
出讓公告顯示，該宗地出讓面積32359.6平米，起始價格236373萬元。其中，01E2-01商辦地塊用地面積9164.4平方米，01E2-02住宅地塊用地面積23195.2平方米，且全裝修比例為100%。
根據規定，該宗地的出讓條件也較為苛刻，地上建筑面積80842.16平方米，地下建筑面積不大于16084平方米，其中01E2-01地塊可建設地下二層。地下一層為經營性用途，建筑面積不大于8042平方米，地下二層為停車庫，建筑面積不大于8042平方米。
同時，該宗土地辦公部分的產證辦理以單層樓面為最小單位，需整層出售。O1E2-01地塊應打造高品質辦公樓宇，商業整體經營，產權不得分割出售，主要為周邊辦公人群提供優質商務配套服務，并兼顧附近居民的生活配套需求，面積控制在商辦建筑面積的20%以內；O1E2-02地塊不再設置商業配套。
此外，商辦地塊建筑限高80米，宅地建筑限高60米，且須配建不低于住宅總建筑面積5%的保障性住房。另外，住宅地塊綠地率不少于35%，商辦地塊綠地率不少于20%。
上海中原研究咨詢部總監宋會雍認為，35635元/平方米的樓面價會給開發商的后續開發帶來比較大的壓力，因為地價跟周邊在售的項目并沒有拉開。
根據35635元/平方米的樓面價計算，01E2-01、02地塊未來要實現盈利，定價至少要在7元萬/平米以上，但目前該地塊周邊在售項目中，文通雅苑均價51000元/平方米，宏惠花苑二期54000元/平方米。
因此，宋會雍表示，該地塊后期的產品和定價都將面臨著較大挑戰，即使打造的產品比周邊項目高一個檔次，也未必有很大的利潤空間。
追趕保利地產？
作為保利集團旗下的兩個地產平臺，保利地產和保利置業之間的同業競爭問題一直是市場關注所在。而在保利置業本次聯合拿地之前，保利地產剛公告宣布將以并購方式在上海實現擴儲。
6月9日，保利地產宣布，將以0.25港元/股的價格現金認購上置集團新發股份，成為上置集團持股30%以上的單一最大股東。這意味著，保利地產在上海的項目儲備將得到有效補充。
據上置集團2014年年報顯示，截至2014年12月31日，該公司以供出售的持有或開發中的物業達93.68億港元，其中上海區域物業貨值為58.89億港元，分別為綠杉海上華府、綠洲雅賓利花園、上置浦東濱海項目、黃埔華庭、華府一號、浦迪1號等。
也因此，在市場人士看來，保利置業此番高價拿地，頗有一點與保利地產暗自較勁，不輸人后的意味。
相關統計數據顯示，2013年，保利地產住宅銷售金額為66.88億元，銷售面積25.75萬平方米，而保利置業銷售金額僅為32.15億元，銷售面積15.36萬平方米。
但是到2014年，保利地產銷售金額為44.73億元，銷售面積10.73萬平方米，而保利置業銷售金額卻達到了47.54億元，銷售面積15.85萬平方米。
相較之下，不難發現，保利置業在上海住宅市場的表現已經開始超越保利地產。
不僅如此，保利置業近兩年在上海市場的拿地也較為積極。2014年，保利置業經過近兩個半小時的激烈競拍，以32.4億奪得楊浦區平涼街道18街坊地塊，樓面價39264元/平方米，溢價36.8%。更早前2012年保利置業還以32.5億元拿得的楊浦區平涼街道22、23街坊商住辦地塊。
而粗略查閱，保利地產上次在上海拿地已經是2011年10月，彼時，該公司以45億競得徐匯區濱江XH129B-02、XH129D-01地塊。
通過迅速的擴張，保利置業的項目數量也在向保利地產逼近。據統計，保利地產目前持有16個項目，保利置業持有15個，基本持平。
面對后來者保利置業的緊追直上，保利地產顯然不能淡定，于是通過并購曲線擴儲，但保利置業也并不示弱，積極投身土地市場搶地。各自較勁下的兩家公司未來將迎來怎樣的競爭格局，還需要用更長時間來檢驗。
